【正文】 套設施管理方案 建立共用設施檔案并予以公布； 制訂維修保養(yǎng)計劃； 對小區(qū)內(nèi)所有共用設施進行編號，并設有標識； 按“誰受益、誰付費”的原則進行維修保養(yǎng)； 制訂共用設施維修制 度； 協(xié)調(diào)住戶之間的關系，便于維修的實施； 應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知； 常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。 對于設備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。 （ 3）竣工驗收后，由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。 （ 6）管道供氣設施和燃氣具的安裝、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。簽訂《裝修施工隊伍責任書》，領取裝修許可證。 加強日常監(jiān)管。 接受小區(qū)住戶報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決住戶的疑難問題。 著裝應得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。 B、每年對員工進行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲。 每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進單位參觀學習 有計劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進行培訓學習和深造，以 確保員工 的整體文化素質。來保證動作的有效性。 全天候服務：我方實行全天 24 小時服務。 其次，在日常管理服務期間，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動；每到節(jié)日還將舉行小型慶?；?動；在小區(qū)顯眼處設置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區(qū)住戶共同參加學習交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓住戶了解物業(yè)服務管理中心，信任物業(yè)服務管理中心，支持物業(yè)服務管理中心的工作。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準。 不均衡管理、所有員工的工作均是按照住戶的生活節(jié)奏設計的，均以滿足住戶的生理需要和心理需要為主要目標。針對本小區(qū)的特點。 該項目分三期建設，現(xiàn)在一期已基本竣工，計劃近期交付使用，二、三期也在緊張的籌建中。項目規(guī)劃有兩個造船塢和 6 個碼頭泊位，計劃分兩期建設。希望我司能有對該項目的物業(yè)服務管理機會。前 言 首先，十分榮幸能參與研究、撰寫由泉州市船舶工業(yè)有限公司開發(fā)建設的船廠員工宿舍樓（一期）項目的前期物業(yè)服務管理方案。 泉州摯誠物業(yè)有限公司 20xx 年 9 月 17 日 一、 泉州市船舶工業(yè)有限公司員工宿舍樓項目簡介 （一） 泰山石油 (新加坡 )有限公司 泰山石油 (新加坡 )有限公司是一家成立于新加坡的集團控股公司，擁有在香港上市的 泰山石化集團有限公司 % 的股份，泉州船舶工業(yè)有限公司的全部股份以及泰山泉州海事學院的全部股份。一期項目先建設長 480 米、寬 106 米、深 13 米的造船干塢一座，碼頭四泊位 1280 米及相應的配套設施。 一期工程有主出入口一個，次出入口一個。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人嚴格實施“來訪登記”的方式進行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的“記憶＋規(guī)范”法，對小區(qū)住戶的車輛粘帖有本小區(qū)標志的準?？?，標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的“安全預案制”、“巡樓制”“不均衡管理法”也將全面應用于小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。 （三）、消防管理 對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施： 嚴格按照有關消防法規(guī)的要求，協(xié)助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。然后論據(jù)本公司長年積累下來的（勞動定額）標準通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木 工，從而確保環(huán)境服務質量。 （六）內(nèi)部運行機制 本公司的內(nèi)部管理機制全方位地推行了標準化管理。物業(yè)服務管理中心設熱線服務電話，歡迎住戶隨時撥打。 公眾制度目錄 住戶公約（文明公約） 職工手冊（宿舍區(qū)） 住戶登記制度 住戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定 住戶搬入、搬出物品管理辦法 戶外廣告、招牌、宣偉設施及其他懸掛物品的管理辦法 宿舍區(qū)用電管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 停車場管理規(guī)定 其他 內(nèi)部崗位責任制 物業(yè)服務管理中心主任崗位職責 物業(yè)服務管理中心副主任職責 公共事務 部主管職責 維修部主管職責 環(huán)境管理部主管職責 辦公室文員崗位職責 檔案資料員崗位職責 工程技術崗位職責 清潔工職責 綠化工職責 1 保安隊長崗位職責 1 保安員崗位職責 1 義務消防員職責 四、 管理人員配備方案及管理制度（項目一期） （一） 管理人員及專業(yè)技術人員配備方案 設物業(yè)服務管理中心主任一名；公共事務管理員一名，保安八名；保潔員六名；維修工二名。 定期進行電腦培訓和智能化管理的培訓，引進現(xiàn)代高科技管理技術， 提高工作效率?？己寺?100%，年淘汰率 5%，崗位輪換率 10%。 穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。 組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 （三）房屋裝修管理方案： （針對廠方委托裝修施工方另行制定） 裝修施工隊和裝修方案的選擇 （ 1）幫助廠方 裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。 施工管理 （ 1）所有施工必須按照物業(yè)服務管理中心審批的方案進行，不得有任何更改。 （ 7）裝修施工，嚴禁拆任何墻體，否則出責令恢復原狀外，按 30%— 50%的裝修押金罰款。驗 收不合格時，限期整改，再行復驗，直到合格。 電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。 七、 保安車輛管理 （一）停車場及地面車輛管理方案、安全防范管理方案 交通管理的原則 （ 1）依法辦事的原則 。 （ 5）嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。 （ 4）保護各種交通設施不被破壞。 盜竊 當發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報案時，立即用向保安主管報告 現(xiàn)場的具體位置，留在或迅速趕赴被盜現(xiàn)場，維護現(xiàn)場秩序，保護現(xiàn)場，禁止一切人員進出現(xiàn)場： （ 1）保安員到達現(xiàn)場后立即了解被盜的具體情況； （ 2）保安員到達現(xiàn)場前，案犯已逃離現(xiàn)場時，可用電話或對講報告，此時不應隨意泄露案件的性質。 保安主管接報后立即上報主任，迅速趕赴現(xiàn)場指揮； （ 1）調(diào)遣指揮保安員對現(xiàn)場進行警戒封鎖； （ 2）維護和疏導交通秩序，搶救傷者，做好記錄； （ 3）協(xié)助公安機關工作，提供資料及線索。 水浸、火災等災害事故 遇到水侵、火災等災害事故時： （ 1）通知或協(xié)助住戶做好防火措施，協(xié)助機電維修部對水侵的疏導排泄工作；實施對火災的救援滅火工作； （ 2）防止在水浸、火災等災害發(fā)生時，伴隨的犯罪行為發(fā)生； （ 3）協(xié)助交警部門處理住宅小 區(qū)內(nèi)的交通意外事故。組織多方面力量參與配合，明確全 體員工都有保潔義務，做到“人過地凈”；擬對居住每一樓層分單元推選一單元樓長，明確單元衛(wèi)生的自管責任，每月進行評級獎懲（評定較差級別的單元的全體住戶給予廠方浮動福利下調(diào)）。 ⑦ 通道內(nèi)的窗戶、窗臺，各箱體上目視無灰塵、無油跡。 ，保證不外溢。 商業(yè)網(wǎng)點裝修，應嚴格遵守小區(qū)關于裝修管理的一切規(guī)定。 鼓勵宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調(diào)機型。餐具用后要一洗二刷三沖四消毒四類。對食堂流程各個衛(wèi)生環(huán)節(jié)進行督導管理。綠化草地可分為三個階段，一是長滿期； 是旺長階段 也叫旺長期，三是緩長階段，也叫退化期。 ③ 緩長階段的管理。 ④ 布置人住環(huán)境，喧染住戶喬遷之喜； ⑤ 發(fā)放鑰匙及陪同住戶對房屋設備設施檢查驗收；⑥制寧各項管理規(guī)章制度和公眾制度，告各住戶； 外來人員、車輛的管理： ① 對外來人員采用“來記登記”制度； ② 小行區(qū)門崗設置內(nèi)線電話，隨時聯(lián)系來主，確認來人的正確意向； ③ 巡邏崗保安引導并目送來訪人員； ④ 對小區(qū)內(nèi)不明身份人員進行盤查和監(jiān)控； ⑤ 發(fā)現(xiàn)可疑人嗩應接力式跟蹤監(jiān)控； ⑥ 來車輛發(fā)放臨時停車卡，出入賃卡； ⑦ 外業(yè)車輛進入時，對車輛內(nèi)進行檢查，確保無危險物品和危險人員； ⑧ 巡邏保安對進入小 區(qū)的外來車輛進行正確的引導停放，并對車上的人員進行監(jiān)控。包括：竣工圖 — 總平面圖、建筑圖、結構圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質勘察報告、工程預算決算分項單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定書、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖。 檔 案的管理 （ 1）檔案的分類、編目及著錄 （ 2）檔案的整理裝訂 （ 3）檔案的電腦化管理 管理條件： （ 1）庫內(nèi)溫度不超過 20 攝氏度，濕度不超過 5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴禁煙火，配氣體或干粉滅火設備。 （四）財務管理制度 財務工作制度 ] 會計制度 有償服務收費制度 收費管理職責 承諾目標 （一）、房屋及配套設備、設施完好率為 98%； （二）、房屋零修、急修及時率為 98%； （三）、維修工程質量合格率為 100% （四）、綠化完好率為 98% （五）、保潔率為 100% （六）、道 路完好率為 98% （七）、住戶投拆處理率為 100% （八）居發(fā)物業(yè)管理滿意率為 95% （九）、消防火災發(fā)生率為 0% （十）、治安事件發(fā)生率每年小于一件。 公司中層以上管理人員均從事過多年物業(yè)管理工作，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，曾應邀為多家物業(yè)公司做過新樓盤的交樓入住輔導工作，在公司內(nèi)部建立“學習型”團隊，定期不定期進行在職員工培訓，整個團隊形成積極向上的工作熱情。 六、公司的服務方針 我們的服務方針是：質量第一，科學管理，精益求精。 （二）理念優(yōu)勢 —— 以不斷提升服務水平為指導思想 理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工動力的源泉。通過學習國內(nèi)外先進的管理理論與方法，與自身的實踐相結合，創(chuàng)造性地提煉出獨具特色的新的管理方法。 ● 零缺陷 就是要求每一個員工都要細心謹慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點）降低到“零”的一種管理方法。我們開展每項工作，應先有設想或打算（計劃），然后按計劃去實施，即執(zhí)行；計劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差，應及時糾偏與調(diào)整，即核對檢查；根據(jù)檢查結果，把成功的經(jīng)驗加以肯定并列入標準中，沒有解決的問題反映給下一個循環(huán)，繼續(xù)改進，即處理階段。通過精干的人員達到高效運作的目的。通過崗位培訓、外送培訓、崗位輪訓、跟班培訓、參觀考察和專題討論，規(guī)范員工的形象，讓員工隨時掌握行業(yè)的發(fā)展動態(tài)，積極學習國內(nèi)外最新的管理技術與方法，總結工作中的經(jīng)驗教訓，進一步提高員工的工作能力和工作標準。 ● 崗位薪酬實行管理、技術崗位兩條線，以崗定薪。 ● 實施 CS（客戶滿意）戰(zhàn)略。 —— 建立客戶信息庫，注重客戶導向，倡導服務創(chuàng)新。制訂暴力事件、聚眾鬧事、車輛事故、發(fā)現(xiàn)可疑分子和可疑物品的等各種情況的應急處理方案并演練，防患于未然。 （ 3）“閉環(huán) +激勵”管理控制系統(tǒng) “閉環(huán) +激勵”管理控制圖 采用雙閉環(huán)控制模式。通過嚴格的監(jiān)督考核，既增強了員工的工作責任感，充分調(diào)動了員工的工作主動性和積極性，又保證了問題及時發(fā)現(xiàn)，及時得到糾正。同時注意完善設備的標識系統(tǒng)和做好設備機房環(huán)境建設，通過嚴格、科學的定期維修保養(yǎng)，保證設備始終處于安全高效的運行狀態(tài)。杜絕出現(xiàn)植物枯死現(xiàn)象，加強綠化修剪和澆水、施肥等管理，為小區(qū)營造優(yōu)美居住環(huán)境。 （ 5）公司籌備開設“數(shù)字化社區(qū)”計算機網(wǎng)站，業(yè)主（住戶）通過網(wǎng)站足不出戶即可提出自己的維修、服務等需求，并可就我們的工作提出意見或建議，我們將及時對這些信息進行處理并反饋結果。通過網(wǎng)絡這一現(xiàn)代化紐帶，架起了我們與業(yè)主（住戶）溝通的又一道橋梁，增進彼此之間的了解。對業(yè)主住戶個人資料及車輛情況及圖紙、設備設施清單等屬于機密資料，嚴禁外借和向外透露；日常運作資料只準內(nèi)部借閱和使用。 （ 3）制訂供配電、給排水、電梯等系統(tǒng)的應急處理方案并定期組織有關人員演練，以防出現(xiàn)緊急情況時及時有序處理。所以，我們制定了管理、水電、清潔、保安等崗位的言行規(guī)范，保安實行準軍事化管理，通過持續(xù)培訓強化員工的素質，強化服務意識。公司按發(fā)展戰(zhàn)略制定工作計劃與標準，同時充分考慮業(yè)主（住戶）要求、行業(yè)新標準、新技術新工藝和新的管理模式，對服務管理中心每一環(huán)節(jié)都進行嚴格的監(jiān)督和考核，重點是對工作結果進行檢查、分析和評價，提出改進措施，融入下一步工作計劃與標準的訂立中。 （ 4）嚴密的來訪控制程序。隨著社會的發(fā)展，科技的進步，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展之勢，客戶導向正逐漸取代市場導向，影響行業(yè)發(fā)展的因素 不僅在于當前市場，更在于客戶對物業(yè)管理服務潛在的需求。 ●籌建集知識、服務、管理于一體的信息化網(wǎng)絡支持系統(tǒng) —— 數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺，構建客戶頻道、內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實現(xiàn)客戶、公司、物業(yè)服務管理中心三方網(wǎng)絡在線式服務與管理。 （四）嚴格的監(jiān)督管理系統(tǒng) 各項工作要真正做到規(guī)范管理、有效運作，必須要有嚴格的監(jiān)督控制，特別是安全工作、消防管理等，稍有疏忽，就可能給業(yè)主、給公司帶來損失。轉正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗 證考核等。練就其過硬的思想和身體素質。 （二）嚴密的安