【正文】 明了購房需求總體上處于平衡，房地產二、三級市場實現(xiàn)了有效聯(lián)動。這些利好趨勢正展現(xiàn)出沈陽房地產市場持續(xù)發(fā)展的旺盛勢頭。 20xx 年年底套面積 100 平方米以下的空置量占％，可供預售占 ％； 101至 120 平方米的空置量占 16％，可供預售量占 ％ ； 121 至 150 平方米的空置量占 ％，可供預售量占％； 151 平方米以上的空置量占 ％，可供預售量占 ％。三環(huán)以內， 20xx 年以前商業(yè)和住宅用地平均價格分別為 876 元 /㎡和 449 元 / ㎡，現(xiàn)已達到 1277元 / ㎡和 1177 元 /㎡，增幅分別達到 46%和 162%。不僅改變了近兩年沈陽商品房價格略有下降的趨勢，而且商品住宅價格上升的幅度還比較大。在去年的“中國不僅商業(yè)網(wǎng)點，而且用于投資的二次購房、三次購房，購買二手房也都十分活躍。 （ 2） 沈陽市房地產業(yè)進入快速發(fā)展時期和大眾消費時代 16 月， 沈陽 市房地產投資增長 40%以上，商品房銷售金額增長35%，存量房交易增加 50%以上，個人住房消費抵押貸款增長 50%以上，這幾個指標，綜合起來反映出 沈陽 市在完成近三年調整任務后，駛入了快車道，處在加速度發(fā)展階段。 “健康住宅”研究和實施相對滯后 “非典”事件中，尤其是香港發(fā)生陶大花園大面積非典傳染后， 沈陽 市廣大居民對健康住宅的需求急劇增加。如此良好的宏觀經濟形勢，必然為我國房地產業(yè)不斷注入新的活力。沈陽 市雖然遠高于全國 37%的平均水平，但離國際先進城市仍然存在較大差距。拆遷改造任務數(shù)量巨大，全年預計為 萬戶，下半年還有 3 萬戶。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年 15 月份為 1400 戶，預計年底可達 3000 戶。 第三，住房供應結構調整任務難度較大。若是操之過急，采用硬著陸， 沈陽 市房地產市場高潮期會推遲一段時間，今下半年只能是高潮期前的準備階段；若采用軟著陸，不構成重大沖擊，下半年 沈陽 市房地產市場將會順利過渡到高潮期。 （ 6） 房地產開發(fā)投資幅度將會明顯加大。 （ 10） 商品房的價格將會平穩(wěn)運行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。絕大多數(shù)為漢族，另外有一些滿、蒙古、回、朝鮮等 22 個少數(shù)民族。 年末，全區(qū)單位從業(yè)人員 21830 人，比上年下降 ％。開發(fā)區(qū)的并入和一批知名企業(yè)和品牌的成功引進，使沈河的流通業(yè)活力大增。（依據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計口徑） ? 產業(yè)結構調整目標?！笆濉逼陂g，科教、文化事業(yè)進一步發(fā)展，社會保障體系進一步健全，人民生活和社會文明程度顯著提高，民主法制建設不斷加強，經濟與社會更加協(xié)調發(fā)展，實現(xiàn)社會發(fā)展的全面進步。 中街現(xiàn)有商家近 300 戶，路邊，金利來、二百、鵬達、鼓樓等四座中街的標志性建筑，歷史風貌依然 ；薈華樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風韻；商業(yè)城、沃爾瑪、新瑪特、鵬利廣場、沈陽春天、東亞廣場、紫金商廈、興隆大家庭、新一佳、凡亞商廈、嘉濠商廈等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會的不凡氣度。近期啟動建設的有嘉陽廣場、普爾斯大廈、東祥金店、東宇大白樓 4 座閑置商廈及一處閑置地塊 。 ? 故宮西墻附近有一閑置多年的地塊，俗稱“大坑”，如今正在建設紙行大廈，由香港投資 1200 萬美元，地上三層為大型現(xiàn)代化超市，地下一層為停車場。重點改造周邊環(huán) 境，建筑體現(xiàn)前清王府風格。部分商家樓頂綠化，庭院、道 路綠化，非商業(yè)建筑立體綠化。 沿故宮東墻至南順城路建名人景觀通道 ，刻投 資者、捐贈 者手模，建 名人雕塑。它不僅是南中街路、中街路和北中街之間的橋梁，更是中街商業(yè)區(qū)南展北拓必不可少的商業(yè)通道。調查范圍以中街商圈為中心，向外圍輻射沈陽市中心區(qū)域沈河區(qū)、和平區(qū)以及大東區(qū)部分。 ? 市中心的高層項目因 容積率較高，綠化率普遍較低，在小區(qū)規(guī)劃上捉襟見肘，沒有太大的突出表現(xiàn)。另一小戶型簡裝修項目金園大廈，均價 5300 元 /㎡，在局部市場也屬于最高價格。 ? 居住、改善住房環(huán)境是購房的主要目的，但投資客占一定比例，特別是小戶型物業(yè)受到投資客的歡迎。實際上設計是否合理才是決定戶型能否被淘汰的根本原因。 價格分析： ? 區(qū)域內小戶型樓盤的價格主要集中在兩個范圍： 5000 元 /㎡左右和7500 元 /㎡左右，總價在 1351 萬元之間，其中中潤國際由于面積小，主力總價在 20 萬以內。 附：未來區(qū)域將出現(xiàn)的幾個小戶型項目簡介： ? 鵬利廣場花園： 投資商：中國糧油食品進出口（集團）有限公司 地址：大東區(qū)小東路 8 號 物業(yè)管理；凱萊物業(yè)管理有限公司 工程進度：目前尚未拆遷 項目簡介：總建面積 45 萬平方米，由 10 幢高層塔樓組成，目前一期“鵬盛苑”共 33 層，結構封頂；明年鵬利廣場花園二期規(guī)劃有 2 幢小戶型酒 店式公寓，總建面積約 9 萬平方米，目前處于前期客戶積累階段。 ? 工程進度： 項目于 93 年 9 月開工，占地面積 5822 ㎡，總建面積 48465 ㎡；原為一幢 13 層的商務樓，其中 14 層為商業(yè)用房，層高 ㎡； 59 層為商住， 1013 層為賓館客房， 513 層高 ㎡。 （ 2） 交通環(huán)境 ? 北順城路、朝陽路、北中街有公交線路十幾條之多，交通方便；其中 222 路、 210 路、 215 路在項目邊上是起點站，可到達省政府、市府廣場、火車站等的主要地方； ? 另有規(guī)劃中的地鐵線在本項目的南面中街上有兩個站點。 劣勢 ? 朝陽路是南北向單行道，行車不方便。 ? 在近期內，西面有 800 余戶的拆遷改造工程，有利于本項目提高形象、增加客源量。 ? 充分利用現(xiàn)有條件，節(jié)省開發(fā)成本。 ? 酒店式公寓的面積劃分，在分割條件許可下，基本為 3070 ㎡這一市場主力需求，同時規(guī)劃部分 70100 的緊湊小兩房，滿足部分三口家庭（例如拆遷戶）的需要。 ? 中街商業(yè)街、中心廟廣場、朝陽路、北順城路商業(yè)、購物、娛樂、休閑一體化。 第五部分 投資分析 一、 銷售金額預測 下表面積為根據(jù)圖紙測算，各層面積與實際會略有出入，但實際面積減少的可能性較?。? 樓層 建筑面積（㎡） 可售面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售總價（元） B1 4172 3000 3000 900 萬 1F 4194 3500 120xx 4200 萬 2F 4905 5100 7500 3825 萬 3F 4913 5100 6000 3060 萬 4F 4913 5100 5000 2550 萬 5F 2860 2980 5000 1490 萬 613F 21888 22800 5000 11400 萬 總計 47845 47580 5732 27425 萬 二、 成本概算 序號 項目 單價（元 /㎡） 建筑面積（㎡） 總金額（元） 備注 1 項目受讓金額 1,839 47,845 88,000,000 暫估 2 過戶相關稅費 92 47,845 4,400,000 拍賣手續(xù)費和契稅等 3 前期設計 /報批 105 47,845 5,000,000 含超面積補交費用 4 前期進場費 6 47,845 300,000 垃圾清理、臨時水電等 5 土建改造完善費用 50 47,845 2,392,250 6 配套增容 /工程費 200 47,845 9,569,000 供水、排污、供暖已到位 7 消防工程費 100 47,845 4,784,500 8 主樓電梯設備 75 47,845 3,600,000 主樓 6 部 *60 萬 9 外墻裝修費 63 47,845 3,000,000 含窗戶和外墻材料 10 主樓內裝修費 700 24,7。 (2) 價格定位 樓層 銷售單價（元 /㎡） B1 3000 1F 120xx 2F 7500 3F 6000 4F 5000 5~13F 5000 客源定位 購買者以投資為主，占到90%的比例，少量自住用戶約占 10% 來源于沈陽市，外來投資者教少 投資者年齡層主要在 30~45 歲之間 租用或者自住使用者， 主要來源與中街商圈附近經營戶或高級 白領等 年齡主要在 25~35 歲之間 其他建議 ? 公寓部分：建議最佳還是鋪設煤氣管道，最低也在廚房配有電磁爐、抽油煙機等等設備。 ? 為保持酒店式公寓的私密性，同時充分給予商場部分更優(yōu)的位置（交通通路方面）。 產品定位 利用原規(guī)劃為商住、辦公的優(yōu)勢，輔以較高檔次的酒店硬件和服務；平面規(guī)劃在原客房、商住房的基礎上加以改造，而且就目前情況看，改造的難度較小，相當適合做酒店式服務公寓。市場空白較嚴重。 ? 目前項目周圍爛尾樓較多，環(huán)境較亂，西面的萬興小區(qū)人氣不夠。 四、 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 沈陽的房地產市場繼續(xù)供需兩旺，小戶型物業(yè)受到市場的追捧。 環(huán)境評價 （ 1） 區(qū)域環(huán)境： ? 處于中街商圈的中街商業(yè)區(qū)，與中街相距百余米；朝陽路、正陽路、北順城路的商務、辦公娛樂綜合區(qū)；商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、 購物、居住相結合的中心地段，熱鬧繁華、人口流量大。占地 2 萬多平方米，總建筑面積 20 萬平方米。 去化分析： ? 相比目前周邊住宅市場面積普遍偏大，總價偏高的態(tài)勢，具有總價優(yōu)勢的小戶型，尤其是地段、經濟與品位相結合的酒店式服務公寓無疑是本地段相當受歡迎的產品。 沈陽的小戶型市場正在打開，中等消費層次的住戶在沈陽占了近四成 ,消費者期待有更多更好的產品供選擇。從 20xx 年開始，以 “當代程式 ”、 “非常公寓 ”等一批面積在 30~60 ㎡之間的新鮮超小戶型項目的上市拉開了沈陽小戶型市場的序幕。 213931444562476250575861445161747084891010 20 40 60 80 100 120金園大廈金茂國際公寓佳園中街北苑鵬利廣場花園金苑華城天龍家園未來城美龍家園御點江山主力總價區(qū)間示意（萬元） 營銷態(tài)勢分析 60%70%60%67%91%85%60%40%75%0% 20% 40% 60% 80% 100%金茂國際公寓御點江山佳園北中街綜合樓金園大廈天龍家園美龍家園金苑華城鵬利廣場花園 ? 銷售狀況普遍較為理想，主要是因為市場需求量相對供求量較大，地理位置較好。一房小戶型主要有金茂國際公寓、金園大廈酒店式服務公寓等樓盤。 總體供應態(tài)勢評價： 個案房屋類型規(guī)模、工程進度狀況表 案名 金茂 御點 佳園 北中街 金園 皇城酒 中街北苑 鵬利廣場花 天龍 美龍 金苑 國際 江山 綜合樓 大廈 店 公寓 園（一期） 家園 家園 華城 房屋 類型 高層 多層 多層 多層 高層 高層 多層、小高層 高層 多層、 小高層 高層 小高層、高層 總建面積（㎡） 萬 5 萬 6 萬 2 萬 萬 7 萬 9 萬 10 萬 40 萬 約 4 萬 33 萬 進度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 準現(xiàn)房 準現(xiàn)房 準現(xiàn)房 準現(xiàn)房 結構體 封頂 封頂 封頂 封頂 ? 因為個案處于市中心區(qū)域，基本為改造地塊，占地較小，因而住宅個案量體也較小，總建多在 10 萬平方米以下。 此外，在銅行南街東側、原東亞廣場 F 區(qū)上建成的中心廟廣場也將以全新的面貌出現(xiàn)。鐘、 鼓樓在原址以鋼板浮雕形式表現(xiàn)形象圖案 ，在地下設 鐘、鼓音響設施。沈陽路與古建筑風格協(xié)調，體現(xiàn)古樸、祥和。 ? 娛樂區(qū)： 包括北中街和正昌太陽廣場。 作為沈陽市歷史最悠久的一個商業(yè)區(qū)，今天的中街已不僅僅是一條街，而是由其牽動，以故宮為中心，東、西、南、 北順城街（路）所圍成的區(qū)域，面積 平方公里。重新激活后的嘉陽廣場投資 1． 2 億元，總體設計由美國一大公司擔任，引進國際國內名牌企業(yè)、產品入駐大廈。而 20xx 年“十一”期間，中街客流量超過 50 萬人次 /天，且本地人占絕大多數(shù)。 1625 年 (明天啟五年、后金天命十年 )至 1631 年 (明祟幀四年、后金天聰五年 )，后金將明朝所筑磚城進行改建擴建，按照中國歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市 ” (即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王宮正面朝南，王宮后設市場 )之說，將原來的“十”字型兩條街改筑為“井”字型 4 條 街。“十五”末期，第三產業(yè) 增加值達到 53 億元，年均遞增 12%，第三產業(yè)占國民經濟的比重達到 %，新興第三產業(yè)增加值占第三產業(yè)比重達到 40%；社會消費品零售額達到 億元，年均遞增 10%；全區(qū)引進開發(fā)居國內先進水平的科研新產品50 個，發(fā)展高科技型模范企業(yè) 20 個；高新技術產業(yè)的產值占工業(yè)總產值的比重達到 60%，科技進步對經濟增長的貢獻率達到 60%。以五愛市場為主體的各類專業(yè)市場全年實現(xiàn)市場商品成交額高達 億元，比上年增長 ％。其中：第二產業(yè) 5124