【正文】 財政總收入 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6421 元。目前沙區(qū)已經(jīng)擁有大小商場 1300 余個， 2000 年沙區(qū)商品銷售總額超 20 億，沙區(qū)已成為重慶市的第二大商業(yè)中心。該板塊代表性商業(yè)物業(yè)眾多，諸如華宇廣場、沙重百、新世紀百貨、企業(yè) ()，大量的管理資料下載 金誠廣場、立洋百貨等等，無論是商業(yè)規(guī)模、所處的地段、經(jīng)營的品質(zhì)、還是一貫大氣的推廣方式，都是作為了沙坪壩區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟繁榮的象征，同時，在全市也具有極大的影響力。在此情況下，區(qū)域內(nèi)商業(yè)建筑形態(tài)多是以商業(yè)門面為主，且經(jīng)營效果良好。目前梨樹灣工業(yè)區(qū)內(nèi)已形成以木材、鋼材和機電產(chǎn)品 為主的集散地。但是，中心區(qū)域內(nèi)的商企業(yè) ()，大量的管理資料下載 業(yè)個體競爭較為激烈，同質(zhì)化沖突嚴重。 沙坪壩區(qū)休閑娛樂市場調(diào)查報告 （ 1）總體狀況 沙坪壩區(qū)的休閑娛樂場所主要集中在商業(yè)步行街廣場內(nèi)，有沙拉拉酒廊、新西南歌城、觀景茶樓、沙坪壩電影院、 咖啡吧、文化館電玩城等等。說明沙坪壩需要的是與其書香生活體味一致的休閑娛樂場所。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 引進品牌商家作為商圈的經(jīng)營旗艦，是目前沙坪壩商圈急需完成的任務(wù)之一，所以沙坪壩近來對大型商家的招商力度非常大，引進了一系列在全國較有影響力的大商家。 居民消費檔次 從消費檔次上看，重慶市各主城區(qū)的高端消費力被解放碑分流的現(xiàn)象比較突企業(yè) ()，大量的管理資料下載 出，以江北、南岸為最；而九龍坡區(qū)是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)（包括大渡口區(qū)），本區(qū)居民消費檔次不高。 城區(qū) 指標 渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 人口（萬） 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 1246107 919510 1189426 615262 562561 在職職工年均工資（元） 11757 11457 10982 10563 11332 社會消費品零售額（萬元） 1000038 370879 552495 304001 352346 大型商場及營業(yè)面積 重百、新世紀、大都會、商業(yè)大廈等。 沙坪壩區(qū)商業(yè)消費層次構(gòu)成分析 沙坪壩中心商圈的消費力大致由以下四個層次構(gòu)成，是一個比較明顯的“四元結(jié)構(gòu)”。 （三）沙坪壩區(qū)中心商圈優(yōu)、劣勢因素分析 優(yōu)勢因素總結(jié) 通過上述分析，我們認為沙坪壩區(qū)中心商圈的優(yōu)勢因素主要體現(xiàn)在以下幾個環(huán)節(jié)： 旺盛而穩(wěn)定的消費力 “旺盛” —— 沙坪壩區(qū)居民人均收入較高，消費觀念比較超前，消費檔次較高； “穩(wěn)定” —— 由于地理位置原因，商圈相對獨立，本區(qū)消費力多在沙坪壩區(qū)企業(yè) ()，大量的管理資料下載 商圈內(nèi)消費。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 沙坪壩區(qū)區(qū)域規(guī)劃對商業(yè)的走勢影響分析 沙坪壩區(qū)的城市與商業(yè)規(guī) 劃一直以來都走在南坪、江北、九龍坡等二級商圈的前面，沙坪壩區(qū)的步行街與廣場是各二級商圈中最早建立起來的，現(xiàn)在看來它是各區(qū)域中最成型的、最合理的。 通過上述措施，沙坪壩區(qū)在與南坪、江北、九龍坡等競爭成為第二個解放碑時，處于非常有利的位置。使其向系統(tǒng)化、綜合化發(fā)展，從根本上解決了創(chuàng)造多功能、復(fù)合型城市空間的問題。本項目與工行、建行沙坪壩區(qū)分理處一墻之隔，旁邊是重慶大飯店、嘉多利大酒樓等，下面的臨街鋪面是一排銀行超市。 目前進入的商家與即將進入的商家，除好又多與欣陽百貨、家樂福、南亞家具廣場不是分布在步行街與三峽廣場附近外，其余全在該區(qū)域內(nèi)。在今后的若干年內(nèi)，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局將不會發(fā)生比較大的企業(yè) ()，大量的管理資料下載 變化。其中：項目裙樓部分共 12 層，建筑面積 23345 平方米；地上部分共 8 層（共計 ㎡）、地下 4 層（共計 ㎡）。 第 8 層： 平方米 （★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書） 層高 負一層： 米； 首 層： 5 米； 標準層： 米。 引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。西苑 怡馨大廈 漢渝路山城超市 躍華商城 沙坪壩重百 大都會 石橋埔泰興電腦城 第三部分 金沙國際商業(yè)裙樓市場定位建議 一、金沙國際商業(yè)部分定位概念設(shè)計 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 （一）建筑目標設(shè)計 確立金沙國際在沙坪壩區(qū)中心商業(yè)圈的位置 本項目在沙百司舊址上而建，再加上商務(wù)公寓的成功推出，使得在沙坪壩區(qū)居民中有較強的影響力和認可度； 地緣優(yōu)勢突出，毗鄰沙重百、金誠廣場、明日百貨、立洋百貨 等中心商圈內(nèi)經(jīng)營情況最好的商業(yè)物業(yè)，易于人流的匯集，從而顯現(xiàn)本項目自身優(yōu)勢。 為保證本項目商業(yè)部分日后能夠良好的營運，應(yīng)安排出足夠的店內(nèi)倉庫面積。另外，本項目商業(yè)地面部分整體共計 8 層，而第 5 層就是傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營的生死線。比如，解放碑得意世界、鄒容廣場等。 本項目商業(yè)部分與融信商廈對比，定價應(yīng)為： 11000（ 1＋ ‰） 30133/148=11210 元 /平方米。 投資回報率計算方式： 投資回報率 =每平方米月租金租用面積 12/銷售單價面積 由上述題設(shè)，和模擬的商業(yè)物業(yè)的銷售單價，可以反推估算每平方米月租金。具體運作如下： 強化本項目的市場投資前景，以及傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。因此，只有進行特色化、專業(yè)化的商業(yè)功能定位，才有可能獨樹一幟，與眾不同。按此推算：消費者在商場內(nèi)的停留時間不會超過 小時。 隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，自然健康的生活目標成為人們的追求。具體可采用以優(yōu)惠的招商措施吸納大型專業(yè)體育零售業(yè)的進駐，充分借助其品牌效應(yīng)和知名度。 思考點二：引導(dǎo)型商業(yè)物業(yè)進行自營 返租 引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。運動休閑的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營越來越為生活“亞健康”的人們所接受。 基于上述兩點，商業(yè)購物中心不僅要設(shè)施完善、服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。同時，利用車庫特征，適當(dāng)加入一 定面積的倉貯空間，并且可以進行二次功能組合。 借助品牌企業(yè)進駐本項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化本項目的優(yōu)勢和特征。 以市場先導(dǎo)者地位和角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點，全面提升項目綜合素質(zhì)。 本項目商業(yè)部分與怡馨大廈對比，定價應(yīng)為： 10000（ 1＋ ‰） 12133/116=12057 元 /平方米。比如，華宇廣場引進塞博數(shù)碼港等。這種商場將同一類或者相近類別的商品集中起來，比較容易塑造出商 場的個性，提供了一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種休閑意趣，增加并激發(fā)消費者的購物興趣和欲望。 車流 由于本項目外無專門的泊車位，停車主要要靠地下停車場。 分目標 最可逛：最有看點，逛著不累 最可購：物美價廉 最可玩：休閑娛樂盡在其中 具體衡量指標 提高日平均吸引人流目標 對消費者要求要有廣泛的適應(yīng)性：男女老少皆宜 對消費者要求要有強烈的吸引力：學(xué)生、居民、流動人群 將人流最大限度的引導(dǎo)到金沙國際來 充分利用地緣優(yōu)勢， 延長消費者人均駐留時間目標 留住家庭 購物：留住小孩、留住老人、留住夫婦 留住非家庭購物：學(xué)生群體：突出可逛、可玩 流動人群：突出可逛、可購 由此需要做到：可去看點盡量增多；累了有地方休息；新穎時尚多樣的玩法；企業(yè) ()，大量的管理資料下載 小型餐飲配點 提高消費者的消費率目標 精彩多樣 想看的能看到， 物美價廉 想買的能買到， 輕松體味 想玩的能玩到， 提高日均銷售額及利潤目標 多元化價格策略 平價：堅持薄利多銷 價格合理 能買到， 中檔價：想買的， 貨真價實 高價：品牌、精品， （二）建筑風(fēng)格定位 定位目標是使商場，商務(wù)雙子樓形成一個既相應(yīng)又有機結(jié)合的整體。 項目商業(yè)建議表 指標 10%以下 10%～～ 20% 20%～～ 30% 30%以上 商業(yè)業(yè)態(tài) 輔導(dǎo)型 輔助型 常規(guī) 超常規(guī)、引導(dǎo)型 基本說明 建筑形態(tài)是以個體門面或者攤販為主，主要提供消費者日常普通需要的產(chǎn)品。 車位 2 層與 3 層為車庫，面積在 5200 平方米左右，可泊車近 120 輛，能夠充分滿足大廈需要。（★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書） 地理位置 金沙國 際位于沙坪壩小新街 74 號，緊鄰三角碑主轉(zhuǎn)盤旁，座落在沙坪壩區(qū)商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)，周邊商貿(mào)購物、經(jīng)濟金融、信息機構(gòu)、餐飲娛樂、商務(wù)辦公氛圍濃厚，是沙坪壩區(qū)核心的黃金口岸。 去年新世紀百貨超市店入住沙坪壩區(qū)，今年好又多進入沙坪壩區(qū)，沙坪壩區(qū)商業(yè)企業(yè)之間的營業(yè)額不降反升，這說明沙坪壩區(qū)的消費潛力并未被真正挖掘出來，商業(yè)企業(yè)尚還有真正的營銷空間可供開拓。其中麥當(dāng)勞、肯德基、沙重百、明日百貨和立洋百貨集中在雙巷子街的上面部分，而新世紀百貨、賽博數(shù)碼廣場及即將開業(yè)的北京華聯(lián)集中在三峽廣場附近區(qū)域。 沙坪壩區(qū)中心商圈重心分析 三峽廣場修建以后，北京華聯(lián)即將入駐華宇廣場，連同新世紀百貨、銀貿(mào)商廈、華夏銀座一起將與包括現(xiàn)在的沙重百、明日百貨、立洋百貨、以及 本項目爭做誰是沙坪壩區(qū)核心商業(yè)的絕對核心位置。 沙坪壩區(qū)中心區(qū)域人流方向分析 三峽廣場修建以前，原來沙坪壩區(qū)商業(yè)中心人流方向：名人雕塑廣場 —— 雙巷子街 —— 沙重百 —— 沙百司；瓷器口 —— 工行（建行） —— 沙重百 —— 沙百司；雙碑 —— 漢渝路 —— 雙巷子街 —— 沙重百 —— 沙 百司；石橋鋪 —— 三企業(yè) ()，大量的管理資料下載 角碑 —— 沙重百 —— 沙百司；江北 —— 三角碑 —— 沙重百 —— 沙百司。該步行區(qū)以規(guī)劃中的城市核心為依托，創(chuàng)造具有濃郁文化特色的城市步行空