【正文】 4月 10 日正式開盤發(fā)售。 支持和推動(dòng)合肥市房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)有多方面因素：一方面是全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，去年居民人均可支配收入達(dá) 7788 元，同比增長(zhǎng) 9%；人均 GDP 達(dá)12980 元，明顯超過(guò)了目前全國(guó)人均 GDP 達(dá) 1000 美元的大關(guān)。在目前開發(fā)的項(xiàng)目中，即使個(gè)別早期取得的低價(jià)土地、低價(jià)建材，也是以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)計(jì)算價(jià)格成本的。政務(wù)區(qū)的快速建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響日益明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前政務(wù)區(qū)范圍內(nèi)除已在建在銷的國(guó)際花都、淺水灣等開發(fā)項(xiàng)目外，還有已經(jīng)或即將動(dòng)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目有丹青花園、恒潤(rùn)花園、蝴蝶苑、普一華亭等以及翠林苑、匯林閣、翠亭苑、嘉和苑等復(fù)建項(xiàng)目，成為合肥市房地產(chǎn)開發(fā)的又一大板塊。 二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn) 1．房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，住宅投資主體地位進(jìn)一步增強(qiáng) 目前，在合肥市登記備案的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有 579 家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè) 5家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè) 50 家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè) 132 家， 四級(jí)資質(zhì)企業(yè) 137 家，暫定資質(zhì)企業(yè) 255 家。目前合肥在汽車及工程機(jī)械、家用電器、 化工等三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，技術(shù)不斷發(fā)展，在全國(guó)同行業(yè)中處于領(lǐng)先的地位。 這當(dāng)中，具體途經(jīng)或涉及到本項(xiàng)目所在區(qū)域的鐵路路線就有： 1． 建設(shè)合肥 南京快速鐵路，形成合肥 南京 上海的以客運(yùn)為主的快速鐵路通道，實(shí)現(xiàn)合肥的旅客 1小時(shí)之內(nèi)到達(dá)南京、 個(gè)小時(shí)之內(nèi)到達(dá)上海； 2． 建設(shè)合肥 武漢快速鐵路，形成合肥 武漢 成都的以客運(yùn)為主的快速鐵路通道，實(shí)現(xiàn)合肥旅客 2小時(shí)左右到達(dá)武漢； 3． 建設(shè)水家湖 (長(zhǎng)豐縣 )蚌埠第二線，并按快速鐵路標(biāo)準(zhǔn)改造合肥 蚌 埠現(xiàn)有鐵路，形成合肥 蚌埠 北京的快速鐵路通道 ； 4． 建設(shè)上海至北京客運(yùn)專線安徽段 (即京滬高速鐵路 )，使滁州、蚌埠、宿州等市直接進(jìn)入國(guó)家快速鐵路通道 ； 5． 改造阜陽(yáng) 淮南 合肥鐵路、電氣化改造現(xiàn)有京滬鐵路安徽段，提高現(xiàn)有鐵路的運(yùn)輸能力 。在科技方面，中國(guó)科學(xué)院合肥分院是國(guó)務(wù)院在合肥建立的一個(gè)綜合性科研教育基地，光學(xué)精密機(jī)械研究所、等離子物理研究所、智能機(jī)械研究所、固體物理研究所等名揚(yáng)中外，各類科研機(jī)構(gòu) 200 多 所，有聞名遐邇的合肥國(guó)家同步輻射實(shí)驗(yàn)室、火災(zāi)實(shí)驗(yàn)室等國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，全國(guó)最大的直流脈沖機(jī)組。然而，合肥又是一個(gè)相對(duì)年輕的省會(huì)城市， 經(jīng)濟(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施都比較薄弱。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為 億元，增長(zhǎng) %，餐飲業(yè)零售額為 億元，增長(zhǎng) %。 按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)， 人均 GDP 在 10003000 美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段 ，人們的消費(fèi) 觀念開始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費(fèi)過(guò)渡，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。尤其是三國(guó)時(shí)期魏吳在合肥長(zhǎng)達(dá) 32 年之久的交兵，為合肥留下了逍遙津、教駑臺(tái)、三國(guó)新城等眾多的三國(guó)遺跡。東晉改汝陰縣。 現(xiàn)轄肥東、肥西、長(zhǎng)豐 3 個(gè)縣和瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河 4個(gè)區(qū)。 本報(bào)告內(nèi)容報(bào)告知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸中義集團(tuán)所有，為機(jī)密材料，雙方都不得以其他目的將本材料提供給第三人。 5 第一章 合肥城市宏觀研究 第一節(jié) 合肥概況 一、地理位置 合肥 市 系 安徽省省會(huì) ， 位于安徽省中部， 地處長(zhǎng)江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部， 江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸 ， 是沿江近海的內(nèi)陸城市 。秦置合肥縣，屬九江郡。 1988 年轄東市、西市、中市、郊區(qū) 4 區(qū)和長(zhǎng)豐、肥東、肥西 3 縣。其中，第一產(chǎn)業(yè)因?yàn)?zāi)減產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，是 “ 九五 ” 以來(lái)最高增幅。 20xx— 20xx 年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況 620064006600680070007200740076007800800020xx 20xx 20xx0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率 第三節(jié) 區(qū)域地位與作用 一、省會(huì)城市 合肥市的首要功能是安徽省省會(huì)城市。從主城區(qū)看，環(huán)城公園為第一道綠化環(huán)，它串聯(lián)逍遙津公園、包河公園等；城市二環(huán)為第二道綠環(huán)，也串聯(lián)了瑤海公園、湖濱公園、黃山公園等綠地。隨著華東第三通道合肥 — 阜陽(yáng) — 商丘線路、合（肥）九（江）鐵路的建成通車，寧西鐵路的建設(shè)，將使上海經(jīng)合肥至西安一線成為與隴海線平行的東西第二條干線，合肥也將成為三條國(guó)家重點(diǎn)干線鐵路的交匯點(diǎn)和輻射五個(gè)方向的大型鐵路樞紐。 五、發(fā)達(dá)制造業(yè)基地合肥制造業(yè)已有一定基礎(chǔ)。截至 20xx 年底，全市人均住戶建筑面積近 23 平方米，住房成套率 %，住房自有率達(dá) 95%以上。這與合肥市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市規(guī)劃和建設(shè)的引導(dǎo)帶動(dòng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施投入空前加大、市場(chǎng)需求能量釋放是分不開的。 4．房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì) 20xx 年合肥市房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。今年五月底，商品房空置率約為 %，與 03年底相比下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 三、商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 15 目前合肥房產(chǎn)市場(chǎng)主要分成以下七大板塊： 1．合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地處合肥西部蜀山區(qū)內(nèi)，其東北面為合肥主城區(qū)，東南面為正在規(guī)劃建設(shè)中的合肥政務(wù)文化新區(qū)，北面有董鋪水庫(kù)，西臨蜀山森林公園，總體規(guī)劃面積 40 平方公里，已在 5 平方公里范圍內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)了“十通一平”；區(qū)內(nèi)建筑現(xiàn)代感強(qiáng) ，風(fēng)格諧調(diào)，環(huán)境優(yōu)美，園林綠化別具一格，形成了區(qū)在園中，園在區(qū)中的獨(dú)特風(fēng)貌，分別被省綠化委和市政府授予“花園式開發(fā)區(qū)”稱號(hào)。 2．合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于合肥市正南方總體規(guī)劃面積 39 平方公里。 3．合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū) 合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)位于合肥市東北，距市中心 3 公里。怡馨苑 ：位于一環(huán)邊（濉溪東路），北臨眾興路，東與站西路相接，占地 50 畝，總建筑面積 5萬(wàn)平方米。 10） 寶文國(guó)際花園 ：位于站前路與站西路交匯處，建筑面積 8000 平方米新型商住社區(qū)，規(guī)劃有會(huì)所及空中花園等設(shè)施。 2） 華源國(guó)際城 ：地處和平路、當(dāng)涂路中心，緊鄰華聯(lián)超市，占地 9 萬(wàn)平方米，建筑面積 12 萬(wàn)平方米，建有 2 萬(wàn)平方米的華源國(guó)際商城，綠化率達(dá) 40%，有 7000 平方米的中心花園。 2）都市清華：位于北一環(huán)路與二環(huán)路之間，處于蒙城路公交四公司的西側(cè)，占地約 120 畝，總建筑面積 10 萬(wàn)平方米。該區(qū)人居環(huán)境極佳。 代 表性樓盤包括 —— 1） 太寧花園 ：位于東南上風(fēng)口，距美菱大道約 500 米，占地約 130 畝，總建筑面積約 12 萬(wàn)平方米，分為紫蘭苑、紫薇苑、紫荊苑三個(gè)組團(tuán)。省委、省政府明確提出 ， 要把合肥建成國(guó)內(nèi)外重要的制造加工業(yè)基地，國(guó)內(nèi)重要的高新技術(shù)研究和產(chǎn)業(yè)化基地，國(guó)內(nèi)重要的旅游、文化和教育產(chǎn)業(yè)化基地，全省城郊型農(nóng)業(yè)示范基地等 “ 四大基地 ” 和全省投資環(huán)境最 佳、創(chuàng)業(yè)環(huán)境最佳、人居環(huán)境最佳的城市，從宏觀上對(duì)合肥經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)行了戰(zhàn)略定位，指明了未來(lái)發(fā)展方向。 “ 十一五 ” 時(shí)期，三次產(chǎn)業(yè)年均分別增長(zhǎng) 5%、 12%、13%，其中 工業(yè)增加值年均增長(zhǎng) 12%以上， 20xx 年達(dá)到 423 億元左右。城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 14500 元和 4000 元左右，年均分別增長(zhǎng) 9%和 8%左右。 到 2020 年，城市人口 450 萬(wàn)，城市用地 500 平方公里，人均建設(shè)用地 125平方米，城鎮(zhèn)化水平 65%左右。 四、合肥旅游市場(chǎng)概況 1．悠久的歷史文化積淀 合肥自秦置縣，有著 2200 多年的悠久歷史，素有“江南唇齒，淮右襟喉”之稱，名勝古跡眾多，著名的有三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)逍遙津、曹操教練弓弩手的教弩臺(tái)、古鐘長(zhǎng)鳴的明教寺、環(huán)境優(yōu)美的包公文化園、千年古鎮(zhèn)三河以及李鴻章堂、劉銘傳故居和渡江戰(zhàn)役總前委舊址 瑤崗等 。 第六節(jié) 結(jié)論及建議 綜觀合肥歷年發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)合肥城市建設(shè)過(guò)程中一些較為突出的問(wèn)題： 一、整體實(shí)力不強(qiáng) 合肥是新省會(huì)城市，經(jīng)管 50 年來(lái)發(fā)展很快，但與其他歷史悠久的省會(huì)城市相比，在 23 個(gè)省會(huì)城市中，（除人口少的藏、青、寧、內(nèi)蒙古等外）綜合實(shí)力最弱。 三、“園林城市”的尺度轉(zhuǎn)換 自合肥 1992 年首批獲得國(guó)家 “園林城市 ”稱號(hào)后， “綠色合肥 ”一直是最讓合肥市民驕傲的城市品牌。 該縣交通便捷。 長(zhǎng)豐礦產(chǎn)資源品種多、品位高。工業(yè)區(qū)的政策優(yōu)惠，服務(wù)周到，一批投資千萬(wàn)元以上的進(jìn)區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)取得顯著效益。經(jīng)過(guò)十年的艱苦努力，開發(fā)區(qū)先后引進(jìn)項(xiàng)目 118 個(gè)，項(xiàng)目投資額 50 億元， 20xx 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元， GDP 億元，稅收 1670萬(wàn)元 ，正成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 四、區(qū)內(nèi)拆遷安置采用集中安置、就近恢復(fù)、統(tǒng)一建設(shè)和配套的原則，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合城市化的要求，就業(yè)安置采用分類，分步安置的辦法。二級(jí)的保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，應(yīng)退耕還林，種植防護(hù)林，作為水源涵養(yǎng)林，并不得有污染直接或間接排入水體。 八、開發(fā)區(qū)環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)是防止污染地表水系，將雙鳳大道以西的污水截流，確保合肥市飲用水水源大房郢水庫(kù)的水質(zhì)。37′、東經(jīng)116176。 規(guī)劃區(qū)屬于中等地震活動(dòng)區(qū) ，歷史上沒(méi)有發(fā)生過(guò)大的地震災(zāi)害，工程設(shè)計(jì)按地震烈度七級(jí)設(shè)防。 5．燃?xì)? 燃?xì)庀M(fèi)目前可實(shí)行多氣源方案，煤制氣與液化石油氣同步發(fā)展。累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 172 個(gè)，項(xiàng)目投資額 50 億元，正逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 2．噪音 地塊周邊無(wú)大量的居民聚居點(diǎn)；無(wú)明顯的噪音污染類工業(yè)；道路車 流量小，車輛噪音不明顯。 三、教育配套規(guī)模 中學(xué)：配置 1座或 2座。 夏季（ 6— 8 月）：常受來(lái)自太平洋副熱帶高壓的東南氣流影響，氣壓低，溫度高，降水多。無(wú)霜期 245 天，最大冰凍深度 米。 37 第四章 項(xiàng)目開發(fā)定位 第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)定位 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目基地情況及地域經(jīng)濟(jì)文化背景的分析，使我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)塊有了一個(gè)較為深入的了解。 通過(guò)以上分析我們發(fā)現(xiàn)，本案所在地塊與上述所言存在很大的共性，故此 我們提出如下項(xiàng)目開發(fā)模式： 具有自然生態(tài)風(fēng)貌的、可持續(xù)發(fā)展的、游居復(fù)合的新型小城鎮(zhèn) 該定位是對(duì)傳統(tǒng) 旅游地產(chǎn) 的功能整合與效益提升，是旅游、居住、工作等相結(jié)合的復(fù)合開發(fā)模式，具有良好的內(nèi)部自我調(diào)節(jié)性及外圍的延伸性。 合肥是中國(guó)中部典型的同心圓型省會(huì)城市，自古以來(lái)，護(hù)城河以內(nèi)的老城 區(qū)積聚了絕大部分的城市配套公共資源，是合肥的城市核心，其地位在未來(lái)的歷史進(jìn)展中將難以動(dòng)搖。城北區(qū)域?qū)⒊蔀楹戏食鞘羞M(jìn)程中的重量極，本案所在區(qū)域的發(fā)展對(duì)推動(dòng)合肥城市發(fā)展將具有重要的歷史意義。針對(duì)項(xiàng)目地塊，我們形成如下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。 3．較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐 地塊處于合肥市雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，與 崗集鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和合肥市廬陽(yáng)區(qū)大楊工業(yè)園 相毗鄰，具有較為強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐。依托大房郢水庫(kù)、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一國(guó)際高爾夫球會(huì)等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)光，區(qū)內(nèi)形成了金水灣、鳳凰島、西湖新城生態(tài)別墅群連片開發(fā)。開發(fā)區(qū)自 98 年發(fā)展以來(lái)，堅(jiān)持 “ 讓別人發(fā)財(cái)我發(fā)展 ” 的方針，以 “ 招商引資，優(yōu)化環(huán)境，融入合肥，與市俱進(jìn) ” 為工作重點(diǎn)，以 “ 務(wù)實(shí)、高效、馬上就辦 ”為辦事原則，經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速推進(jìn)。僅有少量農(nóng)戶在此居住生息， 目前區(qū)內(nèi)除水 域外，主要為農(nóng)田及少量荒地，無(wú)工業(yè)污染，原始生態(tài)保持良好，是合肥近郊區(qū)自然生態(tài)最具開發(fā)潛能的區(qū)域之一。 合肥 位于 安徽省中部 ，地處 氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^(guò)渡帶 ，雖然也是一座歷史園林名城，擁有較多的歷史文物游覽景點(diǎn)，但相對(duì)中東部其他省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，還是缺少可居可游的生態(tài)自然景觀資源，例如杭州的千島湖、青山湖生態(tài)旅游度假區(qū)等。根據(jù)合肥目前的發(fā)展現(xiàn)狀，可以推測(cè)合肥未來(lái)的城市發(fā)展模式，將是形成以護(hù)城河內(nèi)老城區(qū)為核心，東（老工業(yè)基地）西（高新區(qū)、森林公園）南（巢湖風(fēng)景區(qū)）北（ 雙鳳 旅游休閑綜合區(qū) ）各特色組團(tuán)互為犄角的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 第二節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)定位分析 一、社會(huì)效益分析 該定位既源于旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，又高于旅游地產(chǎn)，是在維持原有自然生態(tài)平衡的基礎(chǔ)上，對(duì)地塊價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)與提升。西湖新城所在區(qū)塊位于長(zhǎng)豐縣與合肥市中心的銜接地帶，是合肥大都市城市進(jìn)程中北面重要的一環(huán)，同時(shí)也是長(zhǎng)豐縣融入合肥大都市經(jīng)濟(jì)圈 ，自身經(jīng)濟(jì)起飛的開發(fā)前沿，對(duì)長(zhǎng)豐乃至整個(gè)合肥均具有極其重要的戰(zhàn)略意義。多年年平均風(fēng)速為 ，歷年最大風(fēng)速為 m/s。 冬季（ 12— 2月）：寒冷干燥，氣壓高，雨雪少，盛行西北風(fēng)。 小學(xué)：設(shè)置 3座或 4座。 施工時(shí)期的主要噪音為施工機(jī)械噪音，由于周邊基本無(wú)民居，故不存在擾民的可能型。 依托大房郢水庫(kù)、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一國(guó)際高爾夫球會(huì)等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)光，區(qū)內(nèi)形成了金水灣、鳳凰島、西湖新城生態(tài)別墅群連片開發(fā)。根據(jù)“西氣東