【正文】 4月 10 日正式開盤發(fā)售。 支持和推動合肥市房地產(chǎn)投資高速增長有多方面因素：一方面是全市國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，去年居民人均可支配收入達(dá) 7788 元，同比增長 9%；人均 GDP 達(dá)12980 元，明顯超過了目前全國人均 GDP 達(dá) 1000 美元的大關(guān)。在目前開發(fā)的項目中，即使個別早期取得的低價土地、低價建材，也是以現(xiàn)實市場價格為基準(zhǔn)來計算價格成本的。政務(wù)區(qū)的快速建設(shè)對房地產(chǎn)投資的影響日益明顯，據(jù)統(tǒng)計，目前政務(wù)區(qū)范圍內(nèi)除已在建在銷的國際花都、淺水灣等開發(fā)項目外，還有已經(jīng)或即將動工的房地產(chǎn)項目有丹青花園、恒潤花園、蝴蝶苑、普一華亭等以及翠林苑、匯林閣、翠亭苑、嘉和苑等復(fù)建項目，成為合肥市房地產(chǎn)開發(fā)的又一大板塊。 二、經(jīng)濟(jì)運行特點 1．房地產(chǎn)開發(fā)隊伍不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅投資主體地位進(jìn)一步增強(qiáng) 目前，在合肥市登記備案的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有 579 家，其中一級資質(zhì)企業(yè) 5家，二級資質(zhì)企業(yè) 50 家，三級資質(zhì)企業(yè) 132 家， 四級資質(zhì)企業(yè) 137 家，暫定資質(zhì)企業(yè) 255 家。目前合肥在汽車及工程機(jī)械、家用電器、 化工等三個支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，技術(shù)不斷發(fā)展，在全國同行業(yè)中處于領(lǐng)先的地位。 這當(dāng)中，具體途經(jīng)或涉及到本項目所在區(qū)域的鐵路路線就有： 1． 建設(shè)合肥 南京快速鐵路，形成合肥 南京 上海的以客運為主的快速鐵路通道，實現(xiàn)合肥的旅客 1小時之內(nèi)到達(dá)南京、 個小時之內(nèi)到達(dá)上海； 2． 建設(shè)合肥 武漢快速鐵路，形成合肥 武漢 成都的以客運為主的快速鐵路通道，實現(xiàn)合肥旅客 2小時左右到達(dá)武漢； 3． 建設(shè)水家湖 (長豐縣 )蚌埠第二線，并按快速鐵路標(biāo)準(zhǔn)改造合肥 蚌 埠現(xiàn)有鐵路，形成合肥 蚌埠 北京的快速鐵路通道 ； 4． 建設(shè)上海至北京客運專線安徽段 (即京滬高速鐵路 )，使滁州、蚌埠、宿州等市直接進(jìn)入國家快速鐵路通道 ； 5． 改造阜陽 淮南 合肥鐵路、電氣化改造現(xiàn)有京滬鐵路安徽段，提高現(xiàn)有鐵路的運輸能力 。在科技方面，中國科學(xué)院合肥分院是國務(wù)院在合肥建立的一個綜合性科研教育基地，光學(xué)精密機(jī)械研究所、等離子物理研究所、智能機(jī)械研究所、固體物理研究所等名揚中外，各類科研機(jī)構(gòu) 200 多 所，有聞名遐邇的合肥國家同步輻射實驗室、火災(zāi)實驗室等國家重點實驗室，全國最大的直流脈沖機(jī)組。然而，合肥又是一個相對年輕的省會城市， 經(jīng)濟(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施都比較薄弱。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為 億元，增長 %，餐飲業(yè)零售額為 億元，增長 %。 按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點， 人均 GDP 在 10003000 美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段 ，人們的消費 觀念開始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費過渡，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。尤其是三國時期魏吳在合肥長達(dá) 32 年之久的交兵，為合肥留下了逍遙津、教駑臺、三國新城等眾多的三國遺跡。東晉改汝陰縣。 現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐 3 個縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河 4個區(qū)。 本報告內(nèi)容報告知識產(chǎn)權(quán)歸中義集團(tuán)所有，為機(jī)密材料，雙方都不得以其他目的將本材料提供給第三人。 5 第一章 合肥城市宏觀研究 第一節(jié) 合肥概況 一、地理位置 合肥 市 系 安徽省省會 ， 位于安徽省中部， 地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部， 江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸 ， 是沿江近海的內(nèi)陸城市 。秦置合肥縣，屬九江郡。 1988 年轄東市、西市、中市、郊區(qū) 4 區(qū)和長豐、肥東、肥西 3 縣。其中，第一產(chǎn)業(yè)因災(zāi)減產(chǎn)，實現(xiàn)增加值 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，是 “ 九五 ” 以來最高增幅。 20xx— 20xx 年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況 620064006600680070007200740076007800800020xx 20xx 20xx0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率 第三節(jié) 區(qū)域地位與作用 一、省會城市 合肥市的首要功能是安徽省省會城市。從主城區(qū)看，環(huán)城公園為第一道綠化環(huán)，它串聯(lián)逍遙津公園、包河公園等；城市二環(huán)為第二道綠環(huán)，也串聯(lián)了瑤海公園、湖濱公園、黃山公園等綠地。隨著華東第三通道合肥 — 阜陽 — 商丘線路、合（肥）九（江）鐵路的建成通車，寧西鐵路的建設(shè)，將使上海經(jīng)合肥至西安一線成為與隴海線平行的東西第二條干線，合肥也將成為三條國家重點干線鐵路的交匯點和輻射五個方向的大型鐵路樞紐。 五、發(fā)達(dá)制造業(yè)基地合肥制造業(yè)已有一定基礎(chǔ)。截至 20xx 年底，全市人均住戶建筑面積近 23 平方米，住房成套率 %，住房自有率達(dá) 95%以上。這與合肥市的國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市規(guī)劃和建設(shè)的引導(dǎo)帶動、城市基礎(chǔ)設(shè)施投入空前加大、市場需求能量釋放是分不開的。 4．房價總體保持穩(wěn)中有升態(tài)勢 20xx 年合肥市房價總體保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。今年五月底，商品房空置率約為 %，與 03年底相比下降了 個百分點。 三、商品住宅市場板塊的劃分及其差異 15 目前合肥房產(chǎn)市場主要分成以下七大板塊： 1．合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地處合肥西部蜀山區(qū)內(nèi)，其東北面為合肥主城區(qū)，東南面為正在規(guī)劃建設(shè)中的合肥政務(wù)文化新區(qū)，北面有董鋪水庫，西臨蜀山森林公園，總體規(guī)劃面積 40 平方公里，已在 5 平方公里范圍內(nèi)全面實現(xiàn)了“十通一平”；區(qū)內(nèi)建筑現(xiàn)代感強(qiáng) ，風(fēng)格諧調(diào)，環(huán)境優(yōu)美，園林綠化別具一格，形成了區(qū)在園中，園在區(qū)中的獨特風(fēng)貌，分別被省綠化委和市政府授予“花園式開發(fā)區(qū)”稱號。 2．合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于合肥市正南方總體規(guī)劃面積 39 平方公里。 3．合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū) 合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)位于合肥市東北，距市中心 3 公里。怡馨苑 ：位于一環(huán)邊（濉溪東路），北臨眾興路，東與站西路相接，占地 50 畝，總建筑面積 5萬平方米。 10） 寶文國際花園 ：位于站前路與站西路交匯處，建筑面積 8000 平方米新型商住社區(qū)，規(guī)劃有會所及空中花園等設(shè)施。 2） 華源國際城 ：地處和平路、當(dāng)涂路中心，緊鄰華聯(lián)超市，占地 9 萬平方米，建筑面積 12 萬平方米，建有 2 萬平方米的華源國際商城，綠化率達(dá) 40%，有 7000 平方米的中心花園。 2）都市清華：位于北一環(huán)路與二環(huán)路之間，處于蒙城路公交四公司的西側(cè)，占地約 120 畝，總建筑面積 10 萬平方米。該區(qū)人居環(huán)境極佳。 代 表性樓盤包括 —— 1） 太寧花園 ：位于東南上風(fēng)口，距美菱大道約 500 米，占地約 130 畝，總建筑面積約 12 萬平方米，分為紫蘭苑、紫薇苑、紫荊苑三個組團(tuán)。省委、省政府明確提出 ， 要把合肥建成國內(nèi)外重要的制造加工業(yè)基地，國內(nèi)重要的高新技術(shù)研究和產(chǎn)業(yè)化基地，國內(nèi)重要的旅游、文化和教育產(chǎn)業(yè)化基地，全省城郊型農(nóng)業(yè)示范基地等 “ 四大基地 ” 和全省投資環(huán)境最 佳、創(chuàng)業(yè)環(huán)境最佳、人居環(huán)境最佳的城市，從宏觀上對合肥經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)行了戰(zhàn)略定位，指明了未來發(fā)展方向。 “ 十一五 ” 時期，三次產(chǎn)業(yè)年均分別增長 5%、 12%、13%，其中 工業(yè)增加值年均增長 12%以上， 20xx 年達(dá)到 423 億元左右。城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 14500 元和 4000 元左右，年均分別增長 9%和 8%左右。 到 2020 年，城市人口 450 萬，城市用地 500 平方公里，人均建設(shè)用地 125平方米，城鎮(zhèn)化水平 65%左右。 四、合肥旅游市場概況 1．悠久的歷史文化積淀 合肥自秦置縣，有著 2200 多年的悠久歷史，素有“江南唇齒，淮右襟喉”之稱，名勝古跡眾多，著名的有三國古戰(zhàn)場逍遙津、曹操教練弓弩手的教弩臺、古鐘長鳴的明教寺、環(huán)境優(yōu)美的包公文化園、千年古鎮(zhèn)三河以及李鴻章堂、劉銘傳故居和渡江戰(zhàn)役總前委舊址 瑤崗等 。 第六節(jié) 結(jié)論及建議 綜觀合肥歷年發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)合肥城市建設(shè)過程中一些較為突出的問題： 一、整體實力不強(qiáng) 合肥是新省會城市，經(jīng)管 50 年來發(fā)展很快，但與其他歷史悠久的省會城市相比，在 23 個省會城市中，（除人口少的藏、青、寧、內(nèi)蒙古等外）綜合實力最弱。 三、“園林城市”的尺度轉(zhuǎn)換 自合肥 1992 年首批獲得國家 “園林城市 ”稱號后， “綠色合肥 ”一直是最讓合肥市民驕傲的城市品牌。 該縣交通便捷。 長豐礦產(chǎn)資源品種多、品位高。工業(yè)區(qū)的政策優(yōu)惠，服務(wù)周到，一批投資千萬元以上的進(jìn)區(qū)項目已經(jīng)取得顯著效益。經(jīng)過十年的艱苦努力，開發(fā)區(qū)先后引進(jìn)項目 118 個，項目投資額 50 億元， 20xx 年全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元， GDP 億元，稅收 1670萬元 ，正成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)增長點。 四、區(qū)內(nèi)拆遷安置采用集中安置、就近恢復(fù)、統(tǒng)一建設(shè)和配套的原則，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合城市化的要求，就業(yè)安置采用分類，分步安置的辦法。二級的保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，應(yīng)退耕還林，種植防護(hù)林，作為水源涵養(yǎng)林，并不得有污染直接或間接排入水體。 八、開發(fā)區(qū)環(huán)境保護(hù)的重點是防止污染地表水系，將雙鳳大道以西的污水截流，確保合肥市飲用水水源大房郢水庫的水質(zhì)。37′、東經(jīng)116176。 規(guī)劃區(qū)屬于中等地震活動區(qū) ，歷史上沒有發(fā)生過大的地震災(zāi)害，工程設(shè)計按地震烈度七級設(shè)防。 5．燃?xì)? 燃?xì)庀M目前可實行多氣源方案，煤制氣與液化石油氣同步發(fā)展。累計引進(jìn)項目 172 個，項目投資額 50 億元，正逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)增長點。 2．噪音 地塊周邊無大量的居民聚居點；無明顯的噪音污染類工業(yè)；道路車 流量小，車輛噪音不明顯。 三、教育配套規(guī)模 中學(xué)：配置 1座或 2座。 夏季（ 6— 8 月）：常受來自太平洋副熱帶高壓的東南氣流影響，氣壓低，溫度高，降水多。無霜期 245 天，最大冰凍深度 米。 37 第四章 項目開發(fā)定位 第一節(jié) 項目開發(fā)定位 通過對項目基地情況及地域經(jīng)濟(jì)文化背景的分析，使我們對項目所在區(qū)塊有了一個較為深入的了解。 通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，本案所在地塊與上述所言存在很大的共性，故此 我們提出如下項目開發(fā)模式： 具有自然生態(tài)風(fēng)貌的、可持續(xù)發(fā)展的、游居復(fù)合的新型小城鎮(zhèn) 該定位是對傳統(tǒng) 旅游地產(chǎn) 的功能整合與效益提升，是旅游、居住、工作等相結(jié)合的復(fù)合開發(fā)模式，具有良好的內(nèi)部自我調(diào)節(jié)性及外圍的延伸性。 合肥是中國中部典型的同心圓型省會城市，自古以來，護(hù)城河以內(nèi)的老城 區(qū)積聚了絕大部分的城市配套公共資源，是合肥的城市核心，其地位在未來的歷史進(jìn)展中將難以動搖。城北區(qū)域?qū)⒊蔀楹戏食鞘羞M(jìn)程中的重量極，本案所在區(qū)域的發(fā)展對推動合肥城市發(fā)展將具有重要的歷史意義。針對項目地塊，我們形成如下幾點認(rèn)識。 3．較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐 地塊處于合肥市雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，與 崗集鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和合肥市廬陽區(qū)大楊工業(yè)園 相毗鄰，具有較為強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐。依托大房郢水庫、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一國際高爾夫球會等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)光，區(qū)內(nèi)形成了金水灣、鳳凰島、西湖新城生態(tài)別墅群連片開發(fā)。開發(fā)區(qū)自 98 年發(fā)展以來，堅持 “ 讓別人發(fā)財我發(fā)展 ” 的方針，以 “ 招商引資，優(yōu)化環(huán)境，融入合肥，與市俱進(jìn) ” 為工作重點，以 “ 務(wù)實、高效、馬上就辦 ”為辦事原則，經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速推進(jìn)。僅有少量農(nóng)戶在此居住生息， 目前區(qū)內(nèi)除水 域外，主要為農(nóng)田及少量荒地，無工業(yè)污染，原始生態(tài)保持良好，是合肥近郊區(qū)自然生態(tài)最具開發(fā)潛能的區(qū)域之一。 合肥 位于 安徽省中部 ，地處 氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶 ，雖然也是一座歷史園林名城，擁有較多的歷史文物游覽景點，但相對中東部其他省會城市來說，還是缺少可居可游的生態(tài)自然景觀資源，例如杭州的千島湖、青山湖生態(tài)旅游度假區(qū)等。根據(jù)合肥目前的發(fā)展現(xiàn)狀，可以推測合肥未來的城市發(fā)展模式，將是形成以護(hù)城河內(nèi)老城區(qū)為核心，東（老工業(yè)基地）西（高新區(qū)、森林公園）南（巢湖風(fēng)景區(qū)）北（ 雙鳳 旅游休閑綜合區(qū) ）各特色組團(tuán)互為犄角的發(fā)展態(tài)勢。 第二節(jié) 項目開發(fā)定位分析 一、社會效益分析 該定位既源于旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，又高于旅游地產(chǎn)，是在維持原有自然生態(tài)平衡的基礎(chǔ)上，對地塊價值的重新發(fā)現(xiàn)與提升。西湖新城所在區(qū)塊位于長豐縣與合肥市中心的銜接地帶，是合肥大都市城市進(jìn)程中北面重要的一環(huán)，同時也是長豐縣融入合肥大都市經(jīng)濟(jì)圈 ，自身經(jīng)濟(jì)起飛的開發(fā)前沿，對長豐乃至整個合肥均具有極其重要的戰(zhàn)略意義。多年年平均風(fēng)速為 ，歷年最大風(fēng)速為 m/s。 冬季（ 12— 2月）：寒冷干燥，氣壓高，雨雪少，盛行西北風(fēng)。 小學(xué)：設(shè)置 3座或 4座。 施工時期的主要噪音為施工機(jī)械噪音，由于周邊基本無民居，故不存在擾民的可能型。 依托大房郢水庫、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一國際高爾夫球會等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)光，區(qū)內(nèi)形成了金水灣、鳳凰島、西湖新城生態(tài)別墅群連片開發(fā)。根據(jù)“西氣東