【正文】 結(jié)合巢湖地區(qū)的地方風(fēng)俗，舉辦一些群眾性的水上運(yùn)動(dòng)比賽 劃龍舟等。 突出特色，打造精品原則：把項(xiàng)目置于巢湖市乃至安徽省旅游度假區(qū)的全局考慮，打造精品旅游路線中的巢湖片區(qū)旅 16 游規(guī)劃。 本項(xiàng)目的實(shí)施，對巢湖的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、旅游功能的完善和知名度的提高產(chǎn)生較大影響，受到社會(huì)各方面的關(guān)注。根據(jù)國家建設(shè)用地豎向標(biāo)準(zhǔn)，坡度大于 25%的地區(qū)不適宜進(jìn)行開發(fā)，而通常作為森林保育用地或景觀用地。河流、濕地、田園交叉，具備開發(fā)旅游房產(chǎn)、觀光休閑景區(qū)的潛力。 亞父山公園，位于市區(qū)的東部。 綜上所述，只要因地制宜、合理布局、科學(xué)規(guī)劃、有效開 10 發(fā)有效資源，它將成為投資見效快、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小、可持續(xù)發(fā)展的好項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)是必要且可行的。 三、項(xiàng)目的可行性 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，豐富的自然資源和紅色文化資源為旅游開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 巢湖湖濱附近地貌多樣，以濱水緩坡地帶為主，具有豐富的自然資源和深厚的文化底蘊(yùn)，多 少年來一直被棄置，資源得不到開發(fā)利用，生態(tài)環(huán)境得不到保護(hù)和治理。根據(jù)巢湖旅游資源的價(jià)值及其開發(fā)潛力，加上政府的信心與全市人民的努力，巢湖的旅游業(yè)完全能夠再度興旺起來，以新的產(chǎn)品和好的效益去贏得更大的市場。 在各種政策的扶持和指導(dǎo)下，根據(jù)項(xiàng)目擬建區(qū)的自然資源優(yōu)勢和區(qū)位條件及巢湖市旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析，巢湖湖濱景區(qū)通過觀光休閑項(xiàng)目以及各種特色的參與性體育運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目啟動(dòng)旅游市場，逐步把項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)品推向市場。 3 七 資金來源 本項(xiàng)目總投資 20xx0 萬元，其中： 申請政府投資： 20xx 萬元 自籌資金（含融資）： 6000 萬元 銀行貸款： 120xx 萬元。所以整合旅游資源 ，打造精品旅游項(xiàng)目已迫在眉睫，依托巢湖地區(qū)內(nèi)的文化底蘊(yùn)，凸顯地方山水特色風(fēng)情，已成為打造精品旅游項(xiàng)目的重要途徑。 本項(xiàng)目注重突出巢湖特色并把地方文化與山水風(fēng)光有機(jī)組合，實(shí)行觀光和參與相結(jié)合的旅游模式，形成該地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要組成部分，可以起到強(qiáng)烈的廣告吸引和留住效應(yīng)。 八 建設(shè) 規(guī)模 九 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）用地平衡表 表 1－ 1 項(xiàng)目用地平衡表 編號 類 別 數(shù)量（畝） 用地比例 （ %） 1 總項(xiàng)目面積 1200 100 2 建筑用面積 50 3 水面面積 1000 4 綠地面積 100 5 景區(qū)、廣場 50 （二）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1－ 2 項(xiàng)目景區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 編號 類 別 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目區(qū)總面積 (畝 ) 1200 2 總建筑面積（ m2） 15000 3 水上游樂及運(yùn)動(dòng)區(qū)面積（畝） 1000 4 4 綜合商務(wù)中心 （畝） 50 5 親水樂園區(qū)（畝） 50 6 湖濱名品街（畝） 50 7 風(fēng)情一條街（畝） 50 8 湖濱游樂園（畝） 50 8 建筑密度 % 9 容積率 10 綠化率 % 11 停車位（個(gè)） 500 九 項(xiàng)目編制依據(jù)及范圍 （一）、編制依據(jù) 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（ 20xx） 《安徽省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（ 20xx） 《安徽省十二五旅游發(fā)展規(guī)劃》（ 20xx） 《巢湖市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五 年規(guī)劃綱要》（ 20xx） 《巢湖市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》（ 20xx） 《巢湖市巢湖北岸旅游概念規(guī)劃》；（ 20xx） 5 《安徽省環(huán)巢湖旅游開發(fā)規(guī)劃》；（ 20xx） 《巢湖風(fēng)景名勝區(qū) 20xx2020 總體規(guī)劃》（ 20xx） 《巢湖市居巢區(qū)旅游十二五規(guī)劃》（ 20xx） 《環(huán)巢湖旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)劃》（ 20xx） 1《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》（ 20xx）； 國家、安徽省、巢湖市有關(guān)鼓勵(lì)和發(fā)展旅游業(yè)的通知、會(huì)議文件； 國家林業(yè)、環(huán)保、旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政策、標(biāo)準(zhǔn)，安徽省、巢湖市相關(guān)的政 策、法規(guī)和文件； 國家工程咨詢協(xié)會(huì)有關(guān)編制項(xiàng)目建議書的規(guī)定及要求。最終實(shí)現(xiàn)從湖濱觀光型旅游向休閑度假健身型參與式旅游的轉(zhuǎn)變。所以本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，其必要性體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 水上運(yùn)動(dòng)及湖濱景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是巢湖市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)，使巢湖市的旅游資源得到充分開發(fā)利用，既改善了生態(tài)環(huán)境，又開發(fā)了一個(gè)新的旅游景區(qū)。 項(xiàng)目基礎(chǔ)牢固，前景廣闊，發(fā)展空間大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小。 11 第三章 擬建地址的建設(shè)條件 一、項(xiàng)目所在地概況 巢湖市居于皖中盆地、巢湖之濱，巢湖被譽(yù)為全國“五大淡水湖”之一。居市區(qū) 3 公里，園內(nèi)有亞父亭、范增墓，擁有古樸、古樹名木、珍稀植物、奇石珍寶等生態(tài)園林景觀。 從整體上看，此項(xiàng)目景觀帶將成為巢湖市的一道風(fēng)景線 ,而巢湖水域及其周邊的湖濱景點(diǎn)還處于開發(fā)規(guī)劃階段，是發(fā)展巢湖旅游業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目；分開來看，各景點(diǎn)在內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)上各不相同，有效的形成互補(bǔ)和聯(lián)系，共同推動(dòng)巢湖市旅游業(yè)的發(fā)展。整體來說，生態(tài)基礎(chǔ)比較好，條件完備，地塊降水豐沛，水資源豐富，土壤地質(zhì)適中，保肥力強(qiáng)，氣 候適宜，光照充足，地塊植被覆蓋率較高。 （五）公共設(shè)施條件 擬建地點(diǎn)已納入巢湖市城區(qū)規(guī)劃，道路、供電等外部條件已具備，只需在原有基礎(chǔ)上稍加完善，供水、排水需根據(jù)需要，建設(shè)給排水系統(tǒng)。打造以休閑、觀光、度假、購物、參與健身活動(dòng)、領(lǐng)略山水風(fēng)情為主題的旅游線路。 “一中心” —— 綜合商務(wù) 中心 處于整個(gè)項(xiàng)目的中心區(qū)域，其中設(shè)有商務(wù)接待中心、游客接待中心、中心廣場、休閑游樂中心、水上樂園、風(fēng)味小吃餐飲等。設(shè)置在游客接待中心西側(cè)兼顧公交車和自駕游兩類旅游群 20 體的需要，面積 667 平方米。 戶外自助休息區(qū) —— 以游客中的時(shí)尚消費(fèi)者為服務(wù)對 21 象，提供帳篷、野營裝備服務(wù)等。其內(nèi)建有景頗族的目瑙縱歌場和傣族的龍亭。藤球的體積小、重量輕，要用腳去支配和控制球，但技術(shù)動(dòng)作比足球更加精確、高難，主要針對青少年，不僅增加體魄，還具有很大的挑戰(zhàn)性， 學(xué)習(xí)工作中的一切煩惱在這里都可以盡情的釋放，明天一定會(huì)更美好。 景觀噴水池：面積 366 平方米，營造優(yōu)美環(huán)境。 （ 1）對外交通 從市中心到景區(qū)交通便利，道路交通設(shè)施狀況良好 。主步行道路面鋪設(shè)宜采用石板、卵石、礫石或木棧道修筑。 27 （二）規(guī)劃內(nèi)容 規(guī)劃根據(jù)點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠化系統(tǒng)模式，考慮人、山、水、城、 林之間的相互融合，營造綠林掩映、草木蔥郁、花香四溢的原生態(tài)景觀。 三、水、電、通訊配套設(shè)施 （一）規(guī)劃依據(jù) 國家相關(guān)規(guī)定及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) : 城市給水工程規(guī)劃規(guī)范 GB5028298 城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范 GB5028998 風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范 GB502981999 （二）給水范圍 給水范圍為整個(gè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公園管理辦公地區(qū)、生態(tài)燒烤區(qū)、民俗博物館和風(fēng)味小吃餐飲、廁所等需水單位。 （ 2）雨水工程規(guī)劃原則是就近排入自然水體，以減小雨水管渠斷面、長度及埋深。 10KV 電纜可采用溝槽或電纜溝式敷設(shè)，10KV 電纜以直埋設(shè)為主。 （ 3）各景區(qū)采用交接箱、主干市話線用電纜管道，配支線用市話電纜直埋地下 。 —— 政策支持。 32 （ 3）機(jī)遇 (Opportunities) —— 內(nèi)需的崛起和運(yùn)動(dòng)休閑旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，將給旅游業(yè)帶來巨大的商機(jī)，尤其是在巢湖市及周邊城市居民對休閑度假需求不斷增加的背景下，將給景區(qū)帶來巨 大的商機(jī)。 —— 利益平衡問題，涉及各個(gè)利益主體的利益。 本項(xiàng)目景區(qū)應(yīng)努力變優(yōu)勢為勝勢、轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢、化威脅為機(jī)遇、抓機(jī)遇求發(fā)展，加快景區(qū)開發(fā) 建設(shè)，將本項(xiàng)目景區(qū)建成 巢湖市文化濃郁的 精品景區(qū) 。如何深入挖掘資源，是一個(gè)值得深入研究的問題。巢湖應(yīng)以環(huán)巢湖大開發(fā)、湖濱旅游一體化為契機(jī)，最終提高巢湖市的知名度和美譽(yù)度。 (3)泛長江經(jīng)濟(jì)圈的市場潛力 近幾年，安徽實(shí)施向東戰(zhàn)略，吸引了沿長江中下游江、浙發(fā)達(dá)地區(qū)的大量資金、技術(shù)、人才及客源，促進(jìn)了安徽制造業(yè)、商業(yè)、房產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的快速發(fā)展。巢湖應(yīng)健全相關(guān)規(guī)制，完善社會(huì)投資的配套服務(wù)，加強(qiáng)旅游項(xiàng)目的協(xié)調(diào)與管理，降低社會(huì)投資的進(jìn)入門檻，為社會(huì)資本大規(guī)模進(jìn)入旅游業(yè)營造更加寬松的環(huán)境。所有這些，必將為巢湖旅游業(yè)的騰飛提供更多的動(dòng)力和政策扶持。協(xié)作區(qū)內(nèi)的市縣具有地緣相近、人文相親、民俗相融的優(yōu)勢，而且，區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富、類型多樣、互補(bǔ)性強(qiáng)，在安徽旅游業(yè)中占有突出的地位，在全國也占有重要地位。區(qū)域旅游市場定位如下（表 71）： 表 71 區(qū)域旅游市場的定位 客源市場 國內(nèi)旅游市場定位 一級市場 （核心市場） 巢湖合肥地區(qū)及周邊地區(qū)（重點(diǎn)是都市帶） 二級市場 （開拓市場） 除一級市場以外的省外地區(qū)，特別是 江、浙 三級市場 （機(jī)會(huì)市場） 除一、二級市場以外的全國其它地區(qū) 41 細(xì)分市場定位： ◆ 消費(fèi)階層：主要面向大眾的觀光運(yùn)動(dòng)、休閑度假、商務(wù)活動(dòng)旅游者，兼顧地方文化旅游市場和可轉(zhuǎn)化為觀光游客的商務(wù)旅游市場； ◆ 出游方式：團(tuán)隊(duì)與散客并重，其中散客以家庭出游與伙伴式出游為主，自駕車旅游占有越來越大的比重。 （ 3）新的旅游需求趨勢為本項(xiàng)目旅游區(qū)的開發(fā)帶來了契機(jī)。 加強(qiáng)綠化，培育良好的 生態(tài)環(huán)境 對近年來破壞了的生態(tài)環(huán)境進(jìn)行恢復(fù)和改造。 加強(qiáng)環(huán)保教育，強(qiáng)化環(huán)境管理 大力加強(qiáng)對開發(fā)經(jīng)營者和游客的宣傳教育，提高其環(huán)境保護(hù)意識，將他們培養(yǎng)成能夠自覺維護(hù)生態(tài)環(huán)境，主動(dòng)參加保護(hù)生態(tài)環(huán)境的負(fù)責(zé)任的旅游者和旅游工作者。重力災(zāi)害防治工作具體措施如下： 對建設(shè)形成的易松動(dòng)陡坡地段使用擋土墻加固。 51 第九章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 本項(xiàng)目采取概算指標(biāo)法，其指標(biāo) 的確定如下： 建筑工程：建筑工程造價(jià)以安徽地區(qū)同類建筑造價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)水體設(shè)計(jì) 的要求適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目的經(jīng)營過程中，企業(yè)需要支付銀行貸款利息，這將沖減應(yīng)納稅費(fèi)，降低營業(yè)成本。 拓展品牌盈利模式。 休閑娛樂收入近期人均 30 元，中期 50 元，遠(yuǎn)期 100元。游客在旅游過程中的購物、娛樂消費(fèi)將進(jìn)一步促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的銷售； 項(xiàng)目的開發(fā)，將有助于塑造巢湖市的地區(qū)形象，改善巢湖 市的投資環(huán)境，促進(jìn)招商引資； 本項(xiàng)目景區(qū)的開發(fā)，有助于巢湖市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展；有助于巢湖市旅游業(yè)形成新熱點(diǎn)，增強(qiáng)巢湖 市對外界的旅游吸引力。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)來自投資或后期運(yùn)營費(fèi)用的增加，使項(xiàng)目維持運(yùn)營成本達(dá) 不到預(yù)期目標(biāo)。根據(jù)我國的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合國家經(jīng)濟(jì)體制改革和投資管理體制深化改革的要求及國家現(xiàn)行政策規(guī)定，本項(xiàng)目的工程建設(shè)必須遵循建議書階段、項(xiàng)目可行性階段、設(shè)計(jì)文件階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收和后評價(jià)階段，有步驟、循序漸進(jìn)地按照項(xiàng) 目建設(shè)各階段的工作要求進(jìn)行。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)應(yīng)從工程項(xiàng)目決策階段開始。 （ 4）開拓其他融資渠道。具備了良好的建設(shè)條件，在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境等方面具有較好的綜合效益，具有開發(fā)的充分必要性，此項(xiàng)目建設(shè)可行。同時(shí)也是符合我國基本建設(shè)程序要求的，對防止投資失誤，有效利用資源，減少風(fēng)險(xiǎn)損失具有十分重要的指導(dǎo)意義和現(xiàn)實(shí)意義。 （ 2）加強(qiáng)項(xiàng)目管理。要根據(jù)市場的變化和內(nèi)部實(shí)際情況，及時(shí)完善和修正經(jīng)營戰(zhàn)略，促使經(jīng)營戰(zhàn)略符合實(shí)際并切實(shí)可行。 59 第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素的識別 經(jīng)分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有： 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性。 交通費(fèi)用規(guī)劃期內(nèi) 20元 /人次。為巢湖湖濱 旅游景區(qū)效益的提升和謀求更大的發(fā)展開辟廣闊的天地。 55 第 十章 效益分析 一、項(xiàng)目 盈利模式 要 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 效益合理的最大化，既要內(nèi)部挖掘潛力，延長游客逗留時(shí)間，豐富活動(dòng)內(nèi)容，增加盈利性項(xiàng)目，有效控制成本，實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目 景區(qū)收入內(nèi)涵式增長，又要對外開拓市場，拓展產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)收入外延式增長。上述投資不包括土地成本、 水域租賃費(fèi)用、 居民拆遷安置、設(shè)備費(fèi)及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括開挖景觀湖土石方工程）等費(fèi)用。 完善景區(qū)排水系統(tǒng)，減少地表徑流沖刷。同時(shí)要 對旅游區(qū)內(nèi)的湖面、草地、林地、水面的衛(wèi)生管理， 保持區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔。 積極預(yù)防，有效治理環(huán)境污染 47 ◆ 科學(xué)開發(fā)建設(shè)，避免在施工過程中對旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境造成建設(shè)性破壞，盡量減少工程廢渣、污水和噪聲對環(huán)境的污染。 南京市風(fēng)景 名勝區(qū) 江南多個(gè)省 風(fēng)景名勝區(qū) 44 ◆旅游市場大幅度崛起，消費(fèi)群體進(jìn)一步擴(kuò)大； ◆旅游需求日益多