【正文】 中廟姥山島 觀帶上，距離城市中心區(qū)僅 10 公里左右，毗鄰湖濱大道觀光旅游度假區(qū)，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在景區(qū)內(nèi)也面臨旅游業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的競爭。 突出自然文化資源與地域特色 突出自然文化資源與地域特色，是增強(qiáng)旅游產(chǎn)品競爭力的 35 重要方面。 巢湖市恰好位于巢湖兩小時(shí)旅游圈的中心，游客正好需要休息、補(bǔ)給，在巢湖建立旅游服務(wù)中心，可把握自駕車市場的良機(jī)。巢湖市委、市政府對(duì)發(fā)展旅游業(yè)也高 度重視，明確提出“做大旅游業(yè)，打造龍頭旅游項(xiàng)目”，并且已成功地多次舉辦了巢湖文化旅游 38 節(jié)。 （二）市場定位 區(qū)域市場定位： 巢湖濱水上運(yùn)動(dòng)樂園綜合旅游開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)市場以省內(nèi)項(xiàng)目周邊客源市場為主，以國內(nèi)旅游市場為輔。要做到以下幾點(diǎn)： 合理規(guī)劃布局，保護(hù)生態(tài)景觀 旅游設(shè)施和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)須遵循“生態(tài)為先，尊重自然，融入自然”的原則，做到選址科學(xué)、布局合理、利于環(huán)保，建筑造型、色彩和選材應(yīng)盡可能體現(xiàn)生態(tài)化，盡量采用地方天然材料或環(huán)保材料，以與景區(qū)自然環(huán)境相和諧與融合，并控制體量，避免對(duì)山體、綠地、水面等自然環(huán)境構(gòu)成破壞。 二、景區(qū)重力災(zāi)害防治 重力災(zāi)害主要指滑坡、塌方、山洪、泥石流等災(zāi)害。 二 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 1 行車路 34928 ㎡ *117 元 2 游覽路 10478 ㎡ *110 元 3 生態(tài)停車場 3770M2*130 元 4 旅游廁所 10 萬一個(gè) 5 垃圾服務(wù)收集箱 5萬一個(gè) 6 水電、管線 400． 00 小計(jì) 合計(jì) 4326． 84 三 其他費(fèi) 總費(fèi)用的 8% 四 不可預(yù)見費(fèi) 總費(fèi)用的 5% 五 總投資 54 其中資金來 源如下： 政府投資： 831 萬元 自有資金（含融資）： 1614 萬元 銀行貸款： 2444 萬元 以上方案是經(jīng)過論證后得出，在此種比例關(guān)系下，二期是在一期實(shí)現(xiàn)利潤的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，由企業(yè)依托銀行貸款，降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了資金的最佳組合和最佳滾動(dòng)效果。 餐飲消費(fèi)近期人均 15 元，中期 30元，遠(yuǎn)期 50元。 60 融資風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目投資大，具有一定社會(huì)公益性，投資回報(bào)主要的反映在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、和生態(tài)效益方面。 62 工程項(xiàng)目投資的成功往往依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。 本規(guī)劃準(zhǔn)確地對(duì)景區(qū)進(jìn)行了定位，豐富了民俗文化，這對(duì)巢湖市乃至整個(gè)安徽 地區(qū)旅游業(yè)都具有較大的影響。包括做好項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排、項(xiàng)目建設(shè)組織、工程管理監(jiān)督；做好項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的外部協(xié)調(diào)等。 工程風(fēng)險(xiǎn) 工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、施工與工期等存在各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 旅游區(qū)經(jīng)營收入的測(cè)算依據(jù)是類似旅游開發(fā)項(xiàng)目的市場調(diào)查資料、旅游管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料等基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)得到的數(shù)據(jù)。 詳見（表 101）： 表 10－ 1 項(xiàng)目 景區(qū)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 合價(jià) （萬元） 一 景區(qū)場館與文化設(shè)施 1 游客中心與 景區(qū)管理中心 1000 ㎡ 2*1000 元 52 2 風(fēng)味小吃一條街 5900 ㎡ *1600 元 3 民俗樂器演奏場 1600 ㎡ *3200 元 4 民族民居 1680 ㎡ *20xx 元 5 游覽休息室 933 ㎡ *1600 元 6 風(fēng)情園中心場 14536 ㎡ *130 元 7 場 962 ㎡ *130 元 8 場 813 ㎡ *130 元 9 場 3286 ㎡ *130 元 10 游樂場 64631 ㎡ *130 元 11 中心廣場 9072 ㎡ *130 元 12 景觀噴水池 300 ㎡ *130 元 13 小廣場 3193 ㎡ *130 元 14 水榭 1485 ㎡ *130 元 小計(jì) 53 其中，近期投資 2445 萬元； 中期投資 1467 萬； 遠(yuǎn)期投資 977 萬元。 49 第八章 消防與安全保衛(wèi) 一、景區(qū)防火 湖濱水上運(yùn)動(dòng)樂園綜合旅游開發(fā)項(xiàng)目 景區(qū) 有茂密的森林，但沒有形成防火隔離帶， 因此 森林防火工作任務(wù)重，具體防火措施如下： 采用植物隔離帶，空地隔離帶或人工防火墻等多種方法，建立防火隔離帶體系，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生。 上述旅游需求趨勢(shì)，將對(duì)巢湖景區(qū)旅游開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響并帶來新的發(fā)展契機(jī)。 (3)巢湖：十二五規(guī)劃中提出：巢湖旅游要以湖水為依托，以項(xiàng)目為支撐，以文化為內(nèi)涵，以生態(tài)為特色，統(tǒng)籌巢湖北岸和南岸開發(fā)，加快環(huán)巢湖旅游基礎(chǔ)設(shè)施和特色基地建設(shè)，努力打造融觀光、休閑、度假為一體，特性“休閑之 都、溫泉之鄉(xiāng)”為主要內(nèi)容的國家級(jí)環(huán)巢湖旅游度假勝地。這包括城市規(guī)劃、政策、社會(huì)發(fā)展、基礎(chǔ)建設(shè)、工業(yè)園區(qū)、城市信息化、房地產(chǎn)開發(fā)、推廣促銷渠道等。到 2020 年，國內(nèi)休閑旅游 36 將達(dá)到年人均 ～ 2 次，旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。總之，要立足通過一個(gè)亮點(diǎn)的突破，實(shí)現(xiàn)對(duì)一個(gè)地區(qū)的綜合帶動(dòng)，使這一地區(qū)盡快成為旅游熱線中的一個(gè)點(diǎn)、或者一個(gè)段、或者一條支線。 —— 項(xiàng)目周邊巢湖區(qū)域湖濱大道的開發(fā)建成可以給本項(xiàng)目依托建設(shè)提供服務(wù)設(shè)施，節(jié)省了大量的建設(shè)資金。各管線之間的間距應(yīng)符合有關(guān)規(guī)范的要求。 （ 3）污水排放根據(jù)具體情況采取了分塊布管、分散 處理、就近排放的污水規(guī)劃方案，分別設(shè)置小型生活污水凈化裝置，污水凈化后分別就近排入水體或用于景觀灌溉用水和農(nóng)業(yè)綜合利用。結(jié)合生態(tài)岸線，融景觀、游憩、認(rèn)知于一體。車行道主要功能是聯(lián)系各主要景點(diǎn)，并兼顧車行和人行，引導(dǎo)游人游覽旅游區(qū)，為旅游區(qū)建設(shè)、管理和居民生活提供便利的交通運(yùn)輸條件。以碰碰車為例： 坐上碰碰車，你就成了最酷的車手。個(gè)人可以種下“愛情樹”、“友誼樹”、“親情樹”等，單位團(tuán)體可種下“全家?！?、“企業(yè)林”、“知音林”等。 “二街” —— 湖濱名品街、地方風(fēng)情街。 15 第四章 工程建設(shè)方案 一、指導(dǎo)思想 以市場為導(dǎo)向，把環(huán)境效益和 經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合起來，首先要保護(hù)好風(fēng)景區(qū)的自然環(huán)境和資源，成為全人類子孫萬代永續(xù)利用的財(cái)富?，F(xiàn)狀地形大體西低東高，大部分為山林地形，東部最高點(diǎn)海拔 1133 米，局部地勢(shì)比較陡。巢湖市旅游區(qū)具有良好的旅游資源基礎(chǔ)，利用自然水域發(fā)展湖濱旅游的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，特別是與其靠近的南京市是六朝古都，蕪湖是古代四大米市之一，合肥位居長江流域武漢經(jīng)濟(jì)圈和南京經(jīng)濟(jì)圈的中間地帶，為巢湖發(fā)展跨境旅游提供了有利條件；加之相鄰的江南風(fēng)光和黃山兩大旅游熱區(qū)的輻射和帶動(dòng)作用對(duì)巢湖市旅游業(yè)發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)作用。 是發(fā)揮本地資源優(yōu)勢(shì)和地方特色，創(chuàng)造財(cái)富的戰(zhàn)備選擇。巢湖旅游業(yè)滑坡不在于宣傳促銷不力，其根本癥結(jié)是產(chǎn)品老化、單一，從而引發(fā)出環(huán)環(huán)相扣的關(guān)聯(lián)問題。 在此過程中項(xiàng)目有關(guān)行政主管部門及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給予了積極支持和大力幫助，在此一并致謝。 2 第一章 項(xiàng)目總論 一 項(xiàng)目名稱： 巢湖湖濱水上運(yùn)動(dòng)樂園綜合旅游開發(fā)項(xiàng)目 二 項(xiàng)目地點(diǎn)： 安徽省巢湖市中捍鎮(zhèn)湖濱大道西南方向 三 建設(shè)期限 ： 20xx年 —— 20xx年 四 承辦單位 ： 安徽巢湖市江濤水產(chǎn)食品有限公司 五 項(xiàng)目定位 依托巢湖地區(qū)豐富的旅游資源，引用參與式旅游度假模式，以生態(tài)化、國際化、和可持續(xù)發(fā)展的理念規(guī)劃，開發(fā)項(xiàng)目擬建地周邊豐富的自然旅 游資源。時(shí)代的發(fā)展和市場供求的變化決定了巢湖旅游業(yè)已不可能再憑單一的牡丹奇花去再創(chuàng)昔日的輝煌。 巢湖市的發(fā)展僅僅依賴農(nóng)業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，有這樣豐富多彩的旅游資源不利用、不開發(fā)，是一種極大的浪費(fèi)，因地制宜，建設(shè)符合大眾消費(fèi)的旅游區(qū)是對(duì)資 9 源的合理利用，是實(shí)事求是的必然選擇。 項(xiàng)目位于巢湖市中捍鎮(zhèn)湖濱大道西南岸。土地利用類型主要包括林地、山地、道路以及未利用地等類型，以山林地及未利用地為主。 要保護(hù)自然資源的特色，貫徹“保護(hù)、利用、保護(hù)”的原則，嚴(yán)禁破壞生態(tài)平衡，人工設(shè)施必須與自然環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 湖濱名品街： 目前巢湖市商業(yè)以綜合商業(yè)街為主，商品中高中低檔混編，沒有明顯的區(qū)分，定位高端的購物街區(qū)尚屬于市場空白區(qū)，湖濱名品街可以打造成巢湖名品街的標(biāo)桿。留念林平時(shí)由開發(fā)商或農(nóng)場統(tǒng)一照料和管理。踩住腳底的動(dòng)力按鈕，握緊方向盤，盡情體味那碰撞的快樂吧 !當(dāng)兩輛車相撞，你肯定會(huì)來不及多想，“嘭”的一聲，碰出的是清脆的笑聲，剛才還在為白天工作煩惱的你會(huì)笑得非常燦爛！ 中心廣場：面積 9072 平方米。 ②主要車行道路面寬 10m，以柏油路面為主。選用色葉林和姿態(tài)優(yōu)美的樹種，四季花卉與花灌木相搭配，濱水地帶多選用濕生植物。遠(yuǎn)期集中收集，統(tǒng)一處理。各管線與建筑物、構(gòu)筑物和行道樹之間依規(guī)范要求保持一定的防護(hù)距離，以滿足技術(shù)、衛(wèi)生和安全等要求。 （ 4）威脅 (Threats) —— 景區(qū)。 高起點(diǎn)、新思路的發(fā)展戰(zhàn)略 這是宏觀層面的發(fā)展思路，屬于一個(gè)地區(qū)文化資源開發(fā)的指導(dǎo)思想。屆時(shí)，政策將更為靈活，行業(yè)規(guī)則制度將更為開放，刺激國民旅游消費(fèi)的措施將更多。 以上機(jī)遇攬括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等方面。 建設(shè)以水上運(yùn)動(dòng)、觀光度假和康體休閑為核心的旅游強(qiáng)市的發(fā)展思路 十二五期間，巢湖市將抓住中、西部大開發(fā)，實(shí)施可持續(xù) 40 發(fā)展、旅游興市、城鎮(zhèn)化、開放帶動(dòng)等四大戰(zhàn)略，建設(shè)資源產(chǎn)業(yè)、地方工業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)建成旅游強(qiáng)市、綠色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、能源建筑建材大市等三大目標(biāo)。 客源市場的現(xiàn)狀分析 ◆巢湖市游客主要來自省外和省內(nèi)市外的地區(qū)。 電線等管線全部實(shí)現(xiàn)地埋。 二、資金籌措 資金來源分別為政府投資、銀行貸款、自有資金、招商引資等。經(jīng)營收入的 估算只考慮景區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的收益，不考慮旅游經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)及對(duì)巢湖 市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。 環(huán)境影響 環(huán)境影響方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指工程建設(shè)期對(duì)周圍水資源、森林植被、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響，致使項(xiàng)目不能順利實(shí)施或需要增加大量投資進(jìn)行治理等。 （ 3）加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 由于 建設(shè)項(xiàng)目具有對(duì)人、財(cái)、物等各項(xiàng)資源的需求量巨大；實(shí)施周期長、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)大、涉及范圍廣等眾多因素。 根據(jù)巢湖湖濱旅游資源單一的問題，在本次規(guī)劃中通過對(duì)湖濱的規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)把該景區(qū)打造成為巢湖湖濱觀光大道 的經(jīng)典景區(qū)，使景區(qū)升級(jí)換代，從單一的觀光旅游型轉(zhuǎn)為集觀光 、商務(wù)、 旅游和休閑度假。這就要求參建各方對(duì)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 要有清醒的認(rèn)識(shí)，采取切實(shí)有效的應(yīng)對(duì)措施加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力和承受力。 投資估算風(fēng)險(xiǎn) 投資估算的風(fēng)險(xiǎn)主要來自工程方案變動(dòng)的工程量增加、工期延長，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種費(fèi)率、利率的提高，征地及拆遷工程量增加和單價(jià)的提高。 門票價(jià)格 20xx20xx 年 80 元 /人次， 20xx20xx 年 100元 /人次， 20172020 年 120 元 /人次。即避免貸款比例過大而造成還貸負(fù)擔(dān)過重，又實(shí)現(xiàn)了資金滾動(dòng)開發(fā)。 教育旅游者嚴(yán)禁隨意點(diǎn)火，用火必須注意安全。 6 8 . 1 2 %2 4 . 6 4 %8 . 7 0 %5 . 8 0 %1 3 . 0 4 %個(gè)人或結(jié)伴 單位組織 旅行社組織 出差順便 其他 國內(nèi)游客出游方參與式構(gòu)成分析 客源市場目標(biāo)預(yù)測(cè) 充分考慮本項(xiàng)目客源市場的現(xiàn)狀、旅游資源稟賦、未來的投資強(qiáng)度和市場潛力，對(duì)巢湖的客源市場規(guī)模預(yù)測(cè)如下： 46 第七章 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 巢湖湖濱水上運(yùn)動(dòng)樂園綜合樂園開發(fā)項(xiàng)目擬建地區(qū)有良好的自然生態(tài)環(huán)境， 是其旅游開發(fā)所依托的重要資源，為使景區(qū)具有永久的生命力，達(dá)到風(fēng)景資源永續(xù)利用和旅游的可持續(xù)發(fā)展，必須防止因開發(fā)建設(shè)造成人為的破壞和旅游污染，保護(hù)景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，保持長期平衡。為此，巢湖設(shè)立旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，全市圍繞政策、資源開發(fā)、環(huán)境美化、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局和景區(qū)景點(diǎn)建 設(shè)的積極性很高，旅游開發(fā)、旅游產(chǎn)業(yè)培育、旅游環(huán)境建設(shè)已成為全市人民的共識(shí)，各級(jí)干部及群眾都盼望能夠以旅游促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高各族人民生活水平，推動(dòng)現(xiàn)代化建設(shè)。安徽省委、省政府明確將旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)來培育。 (2)自駕車旅游市場的成熟（含散客） 隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，尤其是沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的先行，私家車已經(jīng)具有一定的數(shù)量，自駕車旅游因其自由、新穎、靈活、刺激而受到人們的青睞，以自駕車旅游為主體的散客已經(jīng)成為新的旅游形式并呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢(shì)頭，自駕車旅游的黃金時(shí)代已經(jīng)到來。一些民族文化旅游資源的開發(fā)，可采取經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、宣傳促銷委托獨(dú)家代理等方式，也可以采取有 關(guān)地區(qū)、投資者聯(lián)合開發(fā)的方式，也可以保護(hù)為切入