【正文】 限額以上餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額累計(jì) 億元，同比增長(zhǎng) %，占全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的 %，拉動(dòng)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)、增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 ％。 這份報(bào)告中包括對(duì)中國(guó)旅游和旅行的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和一系列政策建議，其中預(yù)測(cè)： 2021 年，旅游和旅行上的消 費(fèi)、投資、政府開支和出口這一切在內(nèi)，將實(shí)際增長(zhǎng) %，達(dá) 27703 億人民幣（ 3537 億美元）。 河西新城區(qū)規(guī)劃范圍：秦淮新河以北，外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西，長(zhǎng)江以南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 來，陸地面積 平方公里，分為北部整合區(qū)、中部建設(shè)區(qū)、南部規(guī)劃區(qū)三大區(qū)域。 全面借鑒金陵飯店的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，力圖對(duì) 南京 市政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)的宴請(qǐng) 分得一個(gè)較大的份額， 大宴會(huì)廳主要以會(huì)議、大型宴會(huì)（政府宴會(huì)、特色婚宴）為主。 客房的設(shè)計(jì)必須更有針對(duì)性，客房以大床間為主，可分合房間和雙床間為輔，設(shè)置公寓樓層以滿足長(zhǎng)住客 的需求；設(shè)置行政樓層，包括行政酒廊和行政服務(wù)區(qū)，充分滿足高端 客人的至尊感受。 長(zhǎng)遠(yuǎn)看以商務(wù)客人為主。酒 店客房?jī)裘娣e平均達(dá)到 40 平方米，配有 407 平方米泳池， 500 人宴會(huì)廳， 400 人會(huì)議中心，為豪華 5 星級(jí)的酒店配備。 （二）、項(xiàng)目建設(shè) 規(guī)模 及 時(shí)間 項(xiàng)目用地為文化展覽及附屬配套商業(yè)用地，用地總面積為 畝，總建南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 筑面積達(dá) 萬平方米 ， 包括：藝蘭齋美術(shù)館建筑面積為 萬平方米，其中地上 萬平方米 ， 地下 萬平方米 ； UME 影城，包括一個(gè) 500 座放映廳、兩個(gè) 200 座放映廳、 4個(gè) 50 座放映廳，總建筑面積達(dá) 6500 平方米；城市酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 萬平方米 ，約 175 間客房；國(guó)際時(shí)尚本報(bào)告撰寫時(shí)所依據(jù)的項(xiàng)目收益分析的文件、資料，均由 濱江 公司提供。 三、 第壹區(qū) 項(xiàng)目 整體 概況 （一）、 第壹區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目坐落于南京市河西新城，在濱江大道、青石硬路、上新河路之間，緊鄰地鐵一號(hào)線奧體中心站。由于建筑各單體體量都不大，地下僅為一層，地質(zhì)條件良好，又及各建設(shè)管理部門非常配合，因此目前項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利， 2021 年 2 月份全面封頂并進(jìn)入設(shè)備安裝及內(nèi)外裝修裝潢階段。 第三節(jié) 酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng) 南京 市經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)的增長(zhǎng)，對(duì)酒店行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動(dòng)作用。 長(zhǎng)住客以外賓為主，開業(yè)初期接待一些旅行團(tuán)隊(duì)，增加人氣，提高認(rèn)知度，磨合產(chǎn)品和服務(wù)。南京 許多 高星級(jí) 酒店周末的婚宴訂單數(shù)目很多，即使在平時(shí)，婚宴預(yù)訂也不錯(cuò)，南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 有些時(shí)候客人要提前半年才能預(yù)訂到席位。 整個(gè)河西新城 以將南京建設(shè)成為現(xiàn)代文明與古都風(fēng)貌融為一體的濱江城市為主導(dǎo)，根據(jù)河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的背景，現(xiàn)狀基礎(chǔ)和客觀條件，用 “ 經(jīng)營(yíng)城市 ” 的理念，實(shí)行高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效通管理，通過統(tǒng)一開發(fā)和整合改造，用 810 年時(shí)間，基本完成現(xiàn)代化新城區(qū)建設(shè)。 根據(jù) 濱江 公司項(xiàng)目規(guī)劃的要求，目前 藝蘭齋美術(shù)館、國(guó)際文化時(shí)尚街區(qū) （內(nèi)有咖啡酒吧、特色主題餐廳、中型餐廳美容、 SPA、健身、影視戲劇娛樂、畫廊、藝術(shù)家工作室、數(shù)碼頂級(jí)體驗(yàn)、休閑會(huì)所、時(shí)尚家居用品、書店、鮮花、紅酒雪茄禮品店、養(yǎng)體小鋪、藝術(shù)收藏、 24 小時(shí)圖文制作、工藝精品、國(guó)際品牌服飾生活便利店等） 等子項(xiàng)目已經(jīng)順利完成了，但是如果缺乏高檔星級(jí) 的藝術(shù) 酒店和賓館的設(shè)施， 第壹區(qū)項(xiàng)目 的綜合優(yōu)勢(shì)將被極大削弱。 另據(jù) 2021 年 5 月中旬，國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局公布 4 月份住宿和餐飲業(yè)零售額 757 億元，增長(zhǎng) %。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 1949 年 4 月 23 日南京解放，成為中央人民政府直轄市。14″，總面積 6597 平方公里。先后被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力 “ 五十強(qiáng) ” 第五名、國(guó)家園林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)科技興市先進(jìn) 城市、全國(guó)雙擁模范城市、全國(guó)城市環(huán)境綜合整治 10 佳城市、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)和國(guó)家衛(wèi)生城市等稱號(hào)。 無論從旅游、休閑度假的角度還是從商務(wù)活動(dòng)的角度來看，南京的住宿餐飲市場(chǎng)的規(guī)模都是巨大的。三資企業(yè)出口增長(zhǎng)迅猛，全年出口額達(dá) 億美元，比上年增長(zhǎng) %，占全市出口額的比重達(dá)到 %。期末在外勞務(wù)人數(shù)達(dá) 6313人，比上年末增長(zhǎng) %。南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是高新技術(shù)生態(tài)工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、機(jī)械制造、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 食品加工、新型建材、汽車及汽車零部 件產(chǎn)業(yè)。有 24 所高校開設(shè)電子信息專業(yè)，擁有相關(guān)科研機(jī)構(gòu)50 多家，工程技術(shù)人員近 4 萬人。 二 、 南京 市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 南京旅游資源極其豐富，既有湖光山色的自然資源，又有眾多的歷史人文資源。獨(dú)具南京特色被譽(yù)為中國(guó)織錦工藝 “ 國(guó)之瑰寶 ” 的云錦 及 “ 活化石 ” 的雨花石，成為南京旅游商品的代表。其中，外國(guó)人 萬人次，增長(zhǎng) 9%；香港同胞 萬人次，增長(zhǎng) 34%；澳門同胞 萬人次，較去年同期下降 % ，臺(tái)灣同胞 萬人次，增長(zhǎng) %。 我們用 連續(xù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來分析下南京國(guó)內(nèi)游市場(chǎng)人數(shù)及收入的 發(fā)展趨勢(shì)： 項(xiàng)目 1990 1995 2021 2021 2021 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 國(guó)內(nèi)游人數(shù)（萬人） 國(guó)內(nèi)游收入（億元） 國(guó)內(nèi)游人數(shù)趨勢(shì)1990 1995 2021 2021 2021系列1 國(guó)內(nèi)游收入趨勢(shì)1990 1995 2021 2021 2021系列1 數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 南京國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好，隨著高收入群的增長(zhǎng)，南京高檔酒店市場(chǎng)的規(guī)模將迅速擴(kuò)張。 項(xiàng)目 五星 四星 三星 二星以下 客房數(shù) 2900 3022 6646 3440 飯店數(shù) 8 14 53 47 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 南京市星級(jí)酒店客房構(gòu)成比例圖0%20%40%60%80%100%1二星以下三星四星五星 數(shù)據(jù)來源：南京市 旅游 統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2021 南京市酒店主要集中于中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務(wù)和會(huì)議會(huì)展需求，而且基本都是“小而全”的旅游酒店，沒有明確的定位和特色。 河西新區(qū)位于南京老城區(qū)與長(zhǎng)江之間，是南京近年來全力開發(fā)建設(shè)的城市副中心區(qū)。 ? 南京市 的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏， 獨(dú)具特色 配套物業(yè)較少，中低檔物業(yè)過多而 主體明確的 高檔旅游物業(yè)較少，這給 主題獨(dú)特的 高檔配套物業(yè)的開發(fā)提供了市場(chǎng)空間 。 2021 年“非典”過后的一段時(shí)間，大型會(huì)議相對(duì)集中，全市一度出現(xiàn)了客房爆滿、會(huì)議設(shè)施缺乏、會(huì)展專業(yè)化服務(wù)水平不高等一系列問題。 隨著長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，南京城市影響力的不斷擴(kuò)大，加之自身擁有良好的旅游資源及對(duì)外交通條件，在國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的宏觀環(huán)境趨好、需求潛力巨大的背景之下，預(yù)計(jì)南京 的客源市場(chǎng)在近期內(nèi)將繼續(xù)以較高增速發(fā)展。這些企業(yè)的人員 將是 未來 河西懸宮 大酒店 需要力爭(zhēng)的對(duì)象 。在這些來寧的游客中， 境外游客以及高收入的境內(nèi)游客也是 懸宮大 酒店應(yīng)該 依據(jù)自己獨(dú)特的文化藝術(shù)氣息要重點(diǎn) 把握的客戶。價(jià)格戰(zhàn)不是 河西懸宮 大酒店的選擇， 懸宮 大酒店主要從獨(dú)特的 文化藝術(shù)風(fēng)格 、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、靈活多變的營(yíng)銷手段等方面參與競(jìng)爭(zhēng)。這個(gè)階段是要重點(diǎn)針對(duì)我們的目標(biāo)客戶群，推廣酒店的主要產(chǎn)品（客房、餐飲和娛樂） —— 各個(gè)大賣點(diǎn)的宣傳。這個(gè)層次的宣傳的針對(duì)性更強(qiáng)，受眾面更窄。 第四節(jié) 資金籌措和還款計(jì)劃 資金來源的渠道 項(xiàng)目投資預(yù)計(jì) 億元，其中已到位資金 8000 多萬元，總投資與到位資金的差額 8000 多萬元將采取銀行貸款的方法解決。（測(cè)算詳見附表一） 第二節(jié) 酒店前 10 年的經(jīng)營(yíng)情況 前 10 年的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)情況如下（測(cè)算詳見附表二）： 單位：萬元 時(shí)間 營(yíng)業(yè)收入 利潤(rùn)總額 第 1 年 5251 91 第 2 年 5407 590 第 3 年 5605 707 第 4 年 5780 816 第 5 年 5953 939 第 6 年 6116 1038 第 7 年 6378 1206 第 8 年 6571 1309 第 9 年 6846 1405 第 10 年 6993 1427 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 48 第六章 投資評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)盈利能力分析 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中可以計(jì)算得出下列財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)： 整個(gè)項(xiàng)目 20年的內(nèi)含報(bào)酬率（ IRR） =%，業(yè)主資本投資內(nèi)含報(bào)酬率（ IRR） =%，大于項(xiàng)目資金成本率 5%。但即便經(jīng)營(yíng)收入下降 10%，項(xiàng)目預(yù)測(cè)內(nèi)含報(bào)酬率仍高于其資金成本，表南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 50 明該項(xiàng)目具有較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第八章 附 件 。投資回收期低于經(jīng)營(yíng)期，借款償還可以滿足預(yù)計(jì)要求，因此從財(cái)務(wù)上講完全可以接受。 第二節(jié) 清償能力分析 本項(xiàng)目分析的假定前提為：項(xiàng)目開始經(jīng)營(yíng)后以各年現(xiàn)金流量?jī)斶€借款本息為目標(biāo)，項(xiàng)目貸款償還期（不含建設(shè)期 ）為 年，大大小于房屋建筑物的有效經(jīng)濟(jì)壽命期 35 年。 （ 2） 2021 年 12月，需要資金 4000 多萬元， 用于支付各類設(shè)備采購(gòu)、工程進(jìn)度款及部分開業(yè)籌備費(fèi)。具體的宣傳方式和媒介由市場(chǎng)營(yíng)銷部門做決策。在制定這一層面的宣傳計(jì)劃時(shí)，宣傳方法和宣傳媒介的選擇尤為關(guān)鍵。對(duì)此，未來經(jīng)營(yíng)者將分三個(gè)層次開展宣傳活動(dòng)。商務(wù)休閑街區(qū)、 UME 影城等項(xiàng)目所帶來的客源是懸宮大酒店必須保持的客人。這些企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難免要與外界聯(lián)系，商務(wù) 及會(huì)議 活動(dòng)頻繁。若五星級(jí)飯店接待游客量占全市接待游客總量的比例為 5%，則五年后南京對(duì)五南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 星級(jí)飯店的床位需求數(shù)將達(dá)到 8000 張?？梢哉f，近年來南京市飯店經(jīng)營(yíng)的總體狀況在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代末期低谷后逐步恢復(fù)。尤其是南京市政府對(duì)河西地區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)，將極大增強(qiáng)懸宮大酒店未來的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。地鐵一號(hào)線覆蓋新區(qū)中心區(qū)，并將于 2021 年 9月正式通車。而南京河西懸宮大酒店的建立正是定位于高檔文化藝術(shù)酒店，剛好切合南京市場(chǎng)的需求。上述十個(gè)客源市場(chǎng)占我市國(guó)內(nèi)市場(chǎng)總量的比重達(dá) %。其中，外國(guó)人 萬人天，同比增長(zhǎng) %；香港同胞 萬人天，同比增長(zhǎng) %；澳門同胞 萬人天，同比增長(zhǎng) %；臺(tái)灣同胞 萬人天，同比增長(zhǎng) %。南京在不斷推出資源型旅游產(chǎn)品的同時(shí)，也舉辦多種形式的大型節(jié)慶活動(dòng)。鐘山風(fēng)景區(qū)有紫金山、玄武湖、明代城墻、中山陵等，形成山、水、城、林渾然一體的多層次獨(dú)特景觀，在世界城市中實(shí)屬罕見。生物醫(yī)藥是南京的新興產(chǎn)業(yè)。目前已有一批投資金額上億美元的外資大項(xiàng)目入駐園區(qū)，如美國(guó) SHAW 公司和卡博特公司、英國(guó) BOC公司、德國(guó) RWE 公司、荷蘭 DSM 公司等。摩托羅拉、東芝等企業(yè)已在南京設(shè)立了研發(fā)機(jī)構(gòu)。新興出口市場(chǎng)開拓成效明顯，全年對(duì)非洲和拉丁美洲出口分別增長(zhǎng) %和 %。在全市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 80 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1215億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1118 億元，增長(zhǎng) %。實(shí)施 “ 綠色南京 ” 工程，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)集聚效應(yīng)明顯增強(qiáng)， 郊縣 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元， 比上年增長(zhǎng) %。 南京現(xiàn)轄 11 區(qū) 2 縣， 人口總規(guī)模已達(dá) 萬人，其中家庭戶 萬戶，家庭人口為 萬人，占全市總?cè)丝诘?%。 1953 年 1 月 1 日，江蘇省人民政府成立，南京為江蘇省省會(huì)。 1 至 4月份，住宿與餐飲業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè) 335 家，同比增長(zhǎng) %；合同外資金額 9 億美元，同比增長(zhǎng) %；從限額以上企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看， 1 至 4月份，全國(guó)星級(jí)住 宿企業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)額 億元，同比增南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 長(zhǎng) %，占全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的 %，拉動(dòng)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng) 4 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 ％。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第三章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 中國(guó) 旅游市場(chǎng)分析 2021 年 4 月下旬，世界旅游及旅行理事會(huì)（ WTTC）向北京市旅游局提供了一份主題為《中國(guó)，中國(guó)香港暨澳門特別行政區(qū)：旅游及旅行業(yè)對(duì)就業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響》最新報(bào)告。河西新城區(qū)將為內(nèi)外客商投資服務(wù)業(yè)提供一片嶄新的天地，確保為新城未來 55 萬人口提供一個(gè)體現(xiàn)江蘇城市現(xiàn)代化發(fā)展水平的一流服務(wù)密集區(qū)。 此外，餐廳和包間力爭(zhēng) 不僅要 突 出高檔、尊貴的特色， 還必須在文化藝術(shù)