【正文】 等。 四、項目投資單位簡介 蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱 “ 科賽集團(tuán) ” 。武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心成立二十年來，一直致力于尋求符合中國 國情的企業(yè)孵化中心發(fā)展之路，累計孵化企業(yè)近 900 家（其中上市公司 5 家），畢業(yè)企業(yè) 500 余家，累計提供就業(yè)機(jī)會 80000 余人 /次，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。 利用當(dāng)前國家促進(jìn)中部崛起和支持資源型城市轉(zhuǎn)型的契機(jī)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌和增長方式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，建設(shè)創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目可作為培育和狀大桂林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。并給予了積極的政策推動和扶持，促進(jìn)桂林高新區(qū)整體造血和服務(wù)功能的提升。 隨著各種投資主體、各種類型的孵化器興建，入孵企業(yè)對孵化器的服 務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)容要求越來越高，過去那種簡單的物業(yè)管理加初級服務(wù)的功能已遠(yuǎn)不能滿足要求。 桂林要以建設(shè) “ 國家知識產(chǎn)權(quán)試點城市 ” 和爭創(chuàng) “ 國家科技進(jìn)步示范市 ” 為契機(jī)，全面實施 “ 科教興市 ” 戰(zhàn)略，建設(shè)創(chuàng)新型桂林。 － 14 － 第四章 項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢 （ Strength） 桂林市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈 桂林市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈市工業(yè)園區(qū)項目位置桂林高新區(qū)是桂林市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。 二、劣勢（ Weakness） 企業(yè)孵化能力弱 從園區(qū)內(nèi)部來看，孵化中心建設(shè)的規(guī)模已經(jīng)成為衡量高新區(qū)科技創(chuàng)新能力的重要標(biāo)志，目前國內(nèi)一些高新區(qū)孵化中心面積一般都在 10 萬平方米以上，南京、蘇州、無錫、常州四市孵化中心面積正在以每年 50%100%的速度遞增，而桂林高新區(qū)的孵化中心面積僅為 萬平方米，孵化面積非 － 16 － 常有限。 大量科技人員加入?yún)^(qū)域，如果在項目地塊中加強(qiáng)科技感，對科技人員將增強(qiáng)吸引力。 項目具有良好發(fā)展前景，而項目能否成功運(yùn)作，政府重視、政策扶持是關(guān)鍵，需要政府盡快出臺有關(guān)扶植創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目建設(shè)政策及科技企業(yè)孵化器健康發(fā)展相關(guān)政策。如果能將這些企業(yè)資源真正整合起來，并結(jié)合一些社會企業(yè)資源，能提供大量的就業(yè)崗位和創(chuàng)業(yè)機(jī)會。 二、風(fēng)險及 對策 政策及經(jīng)營環(huán)境風(fēng)險 就國家目前的政策而言，國家制訂了一系列優(yōu)惠政策以促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的建立，創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心將會有一個更加有利的政策環(huán)境。 － 23 － 招商引資風(fēng)險 因建設(shè)孵化中心項目一些配套服務(wù)政策不完善 ，給招商工作帶來一定風(fēng)險。而蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司在資源整合、項目操作具有豐富實踐經(jīng)驗。 包括設(shè)置計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、共享與管理）、商務(wù)辦公、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（提供政策、法規(guī)、管理、技術(shù)、營銷、企業(yè)管理等方面的培訓(xùn)）、國際交流與會議區(qū)（可用 － 27 － 于各種規(guī)模的會議、展覽演示、交流洽談會等用途），同時設(shè)置開放的實驗室（公用實驗設(shè)施，可以包括現(xiàn)有儀器設(shè)備的開放與共享）、不同發(fā)展方向?qū)I(yè)實驗室，為企業(yè)提供研發(fā)場所。完成高新開發(fā)區(qū)工、管委下達(dá)的各項任務(wù)。并組織參加各種類型的產(chǎn)品技術(shù)交易會，產(chǎn)品推廣會，經(jīng)貿(mào)洽談會。其中絕大部分都具有政府背景，以地方財政作為唯一的投資主體；體制上也多是作為地方政府的一個事業(yè)單位，依托 高新區(qū)的各項優(yōu)惠政策逐步發(fā)展壯大。作為投資方的政府和民營資本，則通過創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大，來實現(xiàn)資本的增值。 ⑵ 按多樣化、多元化、網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化和集群化發(fā)展的要求，自籌資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的孵化場地和相關(guān)配套設(shè)施。 供水條件 各引一根 400 毫米給水管，已通至建址地下。 ⑵ 供電及通訊系統(tǒng) 供電設(shè)施并入桂林市電網(wǎng)，用電負(fù)荷、設(shè)備配置按設(shè)計規(guī)范要求。 水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況 生活飲用水和生產(chǎn)用水由桂林市自來水公司提供，其飲用水質(zhì)全年平均達(dá)標(biāo)率 %，飲用水質(zhì)的監(jiān)測項目全部達(dá)到國家《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)》（ GHZB11999） Ⅱ 類水標(biāo)準(zhǔn)。 施工期對聲環(huán)境影響較大的是挖掘機(jī)、打樁機(jī)、攪拌機(jī)、振搗機(jī)及各種運(yùn)輸工具等發(fā)出的噪聲。 對揚(yáng)塵的對策就是在遇到持續(xù)的晴天和起風(fēng)天氣時在堆土表面和土路上灑水，防止揚(yáng)塵，同時在工地實行保潔。 三、項目建成后的環(huán)境保護(hù) 本項目均為節(jié)能、無污染的環(huán)保項目。聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)到 GB309693《城市區(qū)域聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》 2 類標(biāo)準(zhǔn)。 招商期： 2 年，指 2 年后企業(yè)入駐率為 95%以上。因此，本項目運(yùn)作最關(guān)鍵問題是需要政府盡快出臺相關(guān)配套政策及實施方案，如變更項目土地用途、調(diào)整項目規(guī)劃指標(biāo)及出臺優(yōu)惠政策，以支 持桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目的建設(shè)和運(yùn)作，從而進(jìn)一步加快項目落地生根，以發(fā)揮本項目獨有經(jīng)濟(jì)效益。而且它還可以加快發(fā)展中介機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)投融資體系的建設(shè)，促進(jìn)學(xué)、研、產(chǎn)、生、資、介等一體化，并逐步完善創(chuàng)業(yè)資本退出渠道，保證創(chuàng)新資本的價值實現(xiàn)。 本項目的綠化工程，改善了生態(tài)環(huán)境，凈化了空氣。視不同的污染物采用相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施，使項目區(qū)污染物的排放達(dá)到桂林市環(huán)保規(guī)劃的要求。 ⑶ 固體廢物影響的對策 項目建筑垃圾主要有淤泥、廢磚、瓦、木材、石砂等，應(yīng)指定臨時堆放點，盡量分類對方，及時清運(yùn)。因此，建議政府關(guān)閉該廠或異地搬遷。污染噪音主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時應(yīng) 采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。 （ 4）建筑風(fēng)格 在建筑設(shè)計方面，要求與高新區(qū)英才科技園整體布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，桂林國家高新區(qū)的地標(biāo)性建筑，使漓東成為桂林新城區(qū)的標(biāo)志。為保障創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目的車流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作，提高小區(qū)的物業(yè)水準(zhǔn)，項目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。 － 33 － 八、建設(shè)地址與條件 地理位置 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目擬建于桂林市高新區(qū)英才科技園 A— 16 地塊（另附圖），排洪渠北側(cè)，英才路西側(cè)。 ⑶ 設(shè)立孵化專項資金，用于支持 孵化中心的建設(shè)和運(yùn) － 32 － 作，支持在孵企業(yè)。 政府、孵化中心和風(fēng)險投資三位一體的經(jīng)營模式 政府、 孵化中心和風(fēng)險投資三位一體的經(jīng)營模式在政府的參與和推動下，以民營資本為主體把風(fēng)險投資機(jī)制引入到 － 31 － 企業(yè)孵化中心，將徹底改變孵化中心與入孵企業(yè)的關(guān)系，突破以往孵化中心作為政府一個事業(yè)單位的大多數(shù)限制，大大擴(kuò)展孵化中心的職能。 六、建設(shè)宗旨 本項目以創(chuàng)新服務(wù)為核心，將逐步建立起了一套比較完整、規(guī)范的服務(wù)體制，為創(chuàng)業(yè)者和科技企業(yè)提供孵化場地、政策扶持、資金籌措、項目申報、中介咨詢、人才培訓(xùn)等綜合服務(wù)，同時，不斷增強(qiáng)孵化功能 ，延伸服務(wù)內(nèi)涵。孵化區(qū)任務(wù)是在孵化商務(wù)區(qū)的孵化下實現(xiàn)一家家產(chǎn)業(yè)上下聯(lián)動企業(yè)、行業(yè)技術(shù)類似企業(yè)的成立，并培育扶持其成長、經(jīng)營、管理、生產(chǎn)、銷售等一系列企業(yè)運(yùn)作，實 現(xiàn)產(chǎn)值、利潤、繳稅，從而在孵化區(qū)內(nèi)形成企業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動規(guī)模，而成功畢業(yè)后的一批批企業(yè)則依次推向社會，為整個桂林形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈打下基礎(chǔ)，給桂林帶來無窮的經(jīng)濟(jì)和社會效益。為高新技術(shù)成果專利申請、專利實施、專利檢索提供服務(wù)。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目是高新技術(shù)研發(fā)實驗室，是科研成果商品化、產(chǎn)業(yè)化平臺；是鼓勵創(chuàng)新、鼓勵發(fā)展的生產(chǎn)力促進(jìn)中心；是中小品牌產(chǎn)生、發(fā)展、壯大的孵化基地；是信息、資金、人才匯集的創(chuàng)業(yè)天堂。 ⑶ 兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開發(fā)速度，探索開發(fā)新模式，建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。因此，經(jīng)營管理的好壞對該項目今后的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響。 － 21 － 創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 經(jīng)過孵化器內(nèi)規(guī)范、完善、專業(yè)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)項目不斷成長和成熟，為地方經(jīng)濟(jì)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成為推 進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，實現(xiàn)城鄉(xiāng)充分就業(yè)的發(fā)展助推器；一批批青年創(chuàng)業(yè)者和微小企業(yè)從走進(jìn)園區(qū)到成功孵化，必將為成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入一股新的活力。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目地處桂林高新區(qū)腹地，擁有交通便利、高校云集、中外知名企業(yè)比肩的優(yōu)勢區(qū)位，周圍是已經(jīng)形成和正在建設(shè)的大型工業(yè)園區(qū)，距離桂林老城區(qū)僅 10 分鐘車程，接 受城市輻射能力較強(qiáng)。 四、挑戰(zhàn)（ Threat） 開發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類孵化器構(gòu) 成競爭。另一方面，在社會上有不少的投資資金閑置。拿地成本低，可辦理產(chǎn)權(quán)證。因此桂林要大力培育、引進(jìn)更多的高新技術(shù)人才和企業(yè)，強(qiáng)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、博士后科研工作站和企業(yè) “ 孵化器 ”的建設(shè)。同時，全方位的孵化管理服務(wù)支持，使創(chuàng)業(yè)者可低成本獲得所必需的各項創(chuàng)業(yè)資源，有利于創(chuàng)新 － 12 － 的思想與意識切實地轉(zhuǎn)化為行動和實業(yè)。 支持中小高科技企業(yè)發(fā)展的需要 桂林高新區(qū)是廣西最大的信息產(chǎn)業(yè)基地，匯聚了廣西師范大學(xué)、桂林電子工業(yè)學(xué)院等 14 所高等院校，區(qū)內(nèi)有桂林激光通信研究所、桂林電器科學(xué)研究所等 8 個國家和省級科研院所和 8 個國家級產(chǎn)品檢測中心，數(shù)百家高新技術(shù)企業(yè)，每 8 個城市居民中就有一名在校大學(xué)生 ，可以說是中國智力最密集的地區(qū)之一，具有創(chuàng)建 “ 規(guī)模大、功能全、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好 ” 的全國一流創(chuàng)業(yè)中心的基本條件。 － 9 － 二、項目建設(shè)必要性分析 加快桂林國家高新區(qū)建設(shè)的需要 桂林國 家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)建立的第一批國家級高新區(qū)之一，也是全國五個少數(shù)民族自治區(qū)中的第一個國家級高新區(qū)，在桂林的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中具有獨特地位和重要作用。 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心作為一個綜合性的企業(yè)孵化中心，近年來特別重視專業(yè)孵化功能的建設(shè)和完善?？瀑惣瘓F(tuán)正是依靠了自己的戰(zhàn)略膽識及資源整合和市場運(yùn)作能力，在國內(nèi)開發(fā)建設(shè)了包括桂林高新區(qū)英才科技園項目、江西資溪新城、湖南桑植新城、桂林平樂縣 “ 桂江二橋 ” 建設(shè)及南洲開發(fā)項目等。 由于項目位于英才科技園區(qū)內(nèi)，因此，園區(qū)內(nèi)科技創(chuàng)新效應(yīng)和極易形成人才、項目、資金的聚集效應(yīng)使其成為發(fā)展 － 5 － 的新亮點。 － 3 － 第二章 項目概況 一、項目簡述 項目名稱：桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目： 項目性質(zhì)：作為企業(yè)創(chuàng) 業(yè)孵化器項目，并為創(chuàng)業(yè)項目性質(zhì)：者和中小科技企業(yè)提供的商住配套服務(wù)設(shè)施。目前，我國擁有各類科技企業(yè) 孵化中心 500 多家，隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，科技企業(yè)孵化中心正面臨著一個快迅發(fā)展的良好時機(jī)。 孵化器對促進(jìn)相關(guān)技術(shù)領(lǐng)域的技術(shù)轉(zhuǎn)移、成果轉(zhuǎn)化、企業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，因而建立市場化運(yùn)行的專業(yè)企業(yè)孵化器是符合孵化器行業(yè)發(fā)展趨勢的，有良好的市場前景和社會效益。 規(guī)劃用地總面積： 34325 平方米（約 畝）規(guī)劃用地總面積： 建筑用地總面積： 25812 平方米建筑用地總面積： 項目投資單位：桂林高星置業(yè)有限公司項目投資單位： 項目地點 :桂林高新區(qū)英才科技園 A16 號地塊項目地點 : 投資總額： 億元人民幣投資總額： 資金來源：企業(yè)自籌資金來源： 建設(shè)周期： 24 個月（ 2021 年 2021 年）建設(shè)周期： 主要功能：以集聚中小型科技企業(yè)人才、技術(shù)等為主要手段， 作為科研企業(yè)的孵化基地，為中小企業(yè)提供更低成本的營運(yùn)環(huán)境、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的共享平臺及以交流培訓(xùn)機(jī)會為主要目的孵化中心。交通方便、水電供應(yīng)充足、通訊設(shè)施先進(jìn)、金融保險單位齊全，各項基礎(chǔ)設(shè)施也逐步完善?？瀑惣瘓F(tuán)正逐步建立和完善 “ 城鎮(zhèn)運(yùn)營 ” 的理論體系、運(yùn)作模式和組織形 － 6 － 式。東湖創(chuàng)業(yè)中心在現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn)教育、中介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺的基礎(chǔ)上，將逐步建設(shè)、完善光機(jī)電 、生物醫(yī)藥、新能源、汽車、移動通訊、環(huán)保、新材料、軟件信息等面向?qū)I(yè)企業(yè)的技術(shù)服務(wù)平臺，實現(xiàn)對各類企業(yè)的分類服務(wù)、集約孵化。經(jīng)過十余年的建設(shè)發(fā)展，高新區(qū)規(guī)模企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值已占桂林市的四分之一，每年實際利用外資占桂林市的三分之一，興辦的三資企業(yè)數(shù)占全市的一半。大量的中小高新技術(shù)企業(yè)和才智人才，需要一系列量身定制的創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系。 土地集約化利用的需要 土地是不可再生資源。力爭把桂林建成東盟科技產(chǎn)業(yè)基地，打造廣西重要的人力資源開發(fā)中心、科技人才小高地和科技研發(fā)中心。 － 15 － 豐富招商經(jīng)驗 科賽集團(tuán)及武漢東湖具有成功招商的經(jīng)驗，有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。 配套服務(wù)設(shè)施不完善 項目地塊周邊人氣缺乏；在整個桂林市高新區(qū)內(nèi)，一種集辦公、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)、公益服務(wù)于一體，為社區(qū)居民提供綜合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)還未真正形成。 各類工業(yè)園區(qū)，競爭激