【正文】 身?！?按揭貸款所需資料及費(fèi)用一、所需資料：購房協(xié)議書（簽字按手?。渡唐贩款A(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議業(yè)主身份證復(fù)印件四份、戶口本、暫住證復(fù)印件一份，結(jié)婚雙方資料?！褶k理銀行按揭需具備的條件：具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力；有購買住房的合同或協(xié)議；以不低于所購房款總價(jià)的20%作為首付款；有貸款人能力的單位或個(gè)人作為擔(dān)保人；貸款規(guī)定的其他條件。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。2其它產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。2成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。這樣的家庭要求完全網(wǎng)絡(luò)控制化，因此規(guī)范的家用布線系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)寬帶介入已成為智能化住宅的基礎(chǔ)設(shè)施。⑶住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對(duì)外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮Ρ陂_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對(duì)單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。當(dāng)房屋所有權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行買賣、抵押等處置時(shí)，必須經(jīng)共有人書面同意，否則房產(chǎn)管理部門不予以辦理。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積100% 綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積100%建筑間距系數(shù)指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)。隨著人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。因?yàn)槲覈鴮?shí)行的是土地社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)屬國家所有，3紅皮《房地產(chǎn)證》可以在市場上公開銷售的市場商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》。2房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算總投資額的25%，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。b、作為人防工程的地下室。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個(gè)方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，產(chǎn)權(quán)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督?？沙渥鞯盅浩?。不僅象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來出租。房地產(chǎn)的生命周期很長，除非天災(zāi)人禍，否則不易損壞。廣義的房地產(chǎn)市場，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。又常為“不動(dòng)產(chǎn)”，英文為：“REAL ESTAE”。培訓(xùn)的目的銷售培訓(xùn)的初級(jí)目標(biāo)就是通過提高銷售人員的個(gè)人績效來達(dá)成企業(yè)的銷售業(yè)績，而員工在工作中的績效取決于員工的態(tài)度、知識(shí)、技巧這三個(gè)因素。在下一次見面時(shí)，你也可以先試著花幾分鐘的時(shí)間，問一些輕松的問題，了解一下你的客戶，從他們的講話中，你就可以明白他們需要你告訴他們些什么。尤其是，他們?cè)诋?dāng)中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個(gè)好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。培訓(xùn)大部分的內(nèi)容實(shí)質(zhì)上都是在工作中發(fā)現(xiàn)的問題，通過培訓(xùn)尋求最佳的解決方法。是服務(wù)大使銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤的特性、功能、服務(wù)配套等資訊時(shí)才能適時(shí)的為客戶提供良好的置業(yè)建議 2 和幫助?！?是房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場分狹義和廣義的兩類。所以才叫“不動(dòng)”產(chǎn)。房地產(chǎn)不易分割，更與大環(huán)境(地理位置)、小環(huán)境(鄰近區(qū)域)等有密切的關(guān)系，（6）昂貴性。優(yōu) 點(diǎn)：有自用及投資雙重功能。投資回收期長。現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》與過去有關(guān)部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《國有土使用權(quán)證》區(qū)別現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》合二產(chǎn)證》的發(fā)放，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。如：B10724這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。1房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)贈(zèng)與房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。3房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資牽涉的層面相當(dāng)廣，而且需具備不少的相關(guān)專業(yè)知識(shí)。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和）建筑控制高度又稱建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。1房產(chǎn)證的種類⑴《房屋所有權(quán)證》——是房屋所有權(quán)人擁有其所購房產(chǎn)的法律證件，是證明房產(chǎn)歸屬的要件之一，它詳細(xì)記載著產(chǎn)權(quán)人的姓名、房屋坐落、門牌號(hào)碼、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積等。等雙方履行了法定的義務(wù)，《房屋他項(xiàng)權(quán)證》就被注銷，抵押人也就成為真正的房屋所有權(quán)人。其他原先要由人工提供的管理與商務(wù)服務(wù)現(xiàn)在則由管理服務(wù)系統(tǒng)代替，這分別包括管理服務(wù)系統(tǒng)中的住宅遠(yuǎn)程三抄表系統(tǒng)、住宅家電控制系統(tǒng)、房屋和設(shè)備管理系統(tǒng)、以及商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)中的商務(wù)輔助服務(wù)、特殊信息服務(wù)、消費(fèi)支持服務(wù)、內(nèi)部銀行等。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。2樓板：樓板的基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。尾房尾房又稱掃尾房。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。保費(fèi)； 月存款；印花稅：貸款額的萬分之幾； 辦理時(shí)還需首付收據(jù)和身份證原件。四、將樓盤推薦給客戶的專家銷售人員要有絕對(duì)的信心，并必須做到三個(gè)相信：相信自己所代表的公司，相信自己所推銷的商品，相信自己的推銷能力。六、市場信息的收集者銷售人員要有較強(qiáng)的反應(yīng)能力、應(yīng)變能力與豐富的業(yè)務(wù)知識(shí)，對(duì)房產(chǎn)市場有敏銳的觸角，這就需要銷售人員對(duì)房產(chǎn)市場的信息做大量的收集、歸納、分析與總結(jié)的工作，如對(duì)宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r與趨勢的判斷、對(duì)區(qū)域市場整體發(fā)展水平的把握、對(duì)周邊樓盤與競爭對(duì)手優(yōu)劣勢及市場活動(dòng)的認(rèn)知、對(duì)消費(fèi)者購買心態(tài)的把握等，為公司的決策提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)。珍惜時(shí)間懂得法文和聆聽樹立服務(wù)意識(shí)。尤其是，他們?cè)诋?dāng)中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個(gè)好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。四、協(xié)助本部門或同事做一些力所能及的工作。認(rèn)真接待客戶，善于分析目標(biāo)客戶群及客戶心理，努力促成每一個(gè)潛在客戶。必要時(shí)協(xié)助內(nèi)外勤做其它工作。 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。 216。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。 框架結(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 4凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。常用水泥編號(hào)例如：324252625等。216。216。按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。216。216。細(xì)皮的結(jié)構(gòu)精細(xì)，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料堅(jiān)固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。 混凝土的強(qiáng)度：抗壓強(qiáng)度是混凝土的主要強(qiáng)度指標(biāo)，它比混凝土的其它強(qiáng)度高得多，工程中主要是利用其抗壓強(qiáng)度，也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。黏土磚的尺寸為：240mm115 mm53 mm。 黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。 地基：系建筑物下面的土層。同時(shí)將建筑物分為若干層。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。 按受力性能可分為：剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，具有較大的強(qiáng)度和剛度，多用于高層建筑。打樁時(shí)震動(dòng)較大，對(duì)周圍房屋有一定影響。216。 墻體 墻體的分類： 按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。 對(duì)墻面進(jìn)行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進(jìn)行其它裝飾的墻稱為清水墻。 墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。 磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。對(duì)于有特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。 地面的種類：216。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 11應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛。216。216。 門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。轉(zhuǎn)門對(duì)隔絕室內(nèi)外空氣對(duì)流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。也有一些樓梯設(shè)置在室外。按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。經(jīng)常兩個(gè)梯段做成等長，節(jié)約面積。 樓梯段：是聯(lián)系兩個(gè)不同標(biāo)高平臺(tái)的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。216。同時(shí)要求構(gòu)件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。按每個(gè)波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。道路紅線與用地邊界線相交，表明場面市道路穿過場地。7 抗震等級(jí)抗震等級(jí)指的是建筑等級(jí)劃分。 216。經(jīng)核驗(yàn)，確屬結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房；給購房人造成損失的，開發(fā)商依法承擔(dān)賠償責(zé)任。住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。建筑密度：居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。臥室：供居住者睡眠、休息的空間。陽臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。各級(jí)控制規(guī)模為：居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)15,00022,0002,5005,000500700人口(人)50,00070,0008,00015,0001,6002,200 2 住宅建筑間距：應(yīng)以滿足不宜低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通。 216。過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。廚房：供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。 216。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 商品住宅自交付使用之日起，用戶自行添置、改動(dòng)設(shè)施、設(shè)備的，以及因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)而造成質(zhì)量問題的，不在開發(fā)商保修范圍之內(nèi)，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任；造成他人損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 建筑間距（日照間距）在住宅建設(shè)中，住宅的建筑間距（日照間距）是一個(gè)較為復(fù)雜的技術(shù)問題。 216。一般分12度，比如唐山地震后，北京地區(qū)的民用建筑一般都按8度進(jìn)行設(shè)防，也就是相當(dāng)于能抗6級(jí)左右的地震，對(duì)于醫(yī)院、奧運(yùn)場館等人員密度較大的重要建筑的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)提高到9度。 道路紅線與用地邊界線分離，表明場地與城市道路不相連。它由使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同明確規(guī)定：在使用證中標(biāo)明并經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆梢饬x。置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 14216。216。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。 三跑樓梯：在兩個(gè)樓板層之間，由三個(gè)梯段和兩個(gè)休息平臺(tái)組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。178。216。178。178。 按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。 類型：216。 門的作用和類型： 作用：216。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一部分，窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。 216。鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等 216。216。 鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。實(shí)體墻由普通黏土磚或其它實(shí)心磚砌筑而成；空體墻是由實(shí)心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。如粘性土含水量增加則強(qiáng)度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆?，土的含水量減少，則基礎(chǔ)將下降。 鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴(kuò)成孔灌注樁三類。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅(jiān)硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。 滿堂基礎(chǔ)：當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨(dú)立基礎(chǔ)不能滿足地基要求時(shí)，常將這個(gè)建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。 條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時(shí)，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形基礎(chǔ)216。 216。底層房間的地面貼近地基土