【正文】 面，預(yù)測(cè)項(xiàng)目出問(wèn)題的時(shí)候，洞察項(xiàng)目里的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果施工過(guò)程中遇到不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)耽誤工期，住宅無(wú)法按時(shí)賣(mài)出，則很可能造成資金鏈斷裂，從而影響整個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。這一系列的條件都表明本項(xiàng)目具有較安全的開(kāi)發(fā)環(huán)境以及開(kāi)發(fā)的必要性。 同時(shí)我要感謝關(guān)心和幫助過(guò)我的畢業(yè)設(shè)計(jì)研究小組同學(xué)等。 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn) 10978 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率 %，相比同行業(yè)其它項(xiàng)目有著更好的經(jīng)濟(jì)效益，且本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，易于開(kāi)發(fā)建設(shè)。當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)項(xiàng)目的抵觸這項(xiàng)因素方面，依據(jù)周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)情況看來(lái)，不存在該項(xiàng)擔(dān)心，本項(xiàng)目房產(chǎn)的建設(shè)解決周邊工業(yè)園區(qū)眾多職工的住宿安家問(wèn)題。其中組南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 織管理不善可由建設(shè) 期間加強(qiáng)管理，科學(xué)落實(shí)來(lái)解決。 開(kāi)發(fā)期 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期總共為 3 年，相較其他項(xiàng)目而言能夠快速回收資金。 [11]不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要 的影響。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷(xiāo)量之間的關(guān)系，確定夠 本點(diǎn)，預(yù)測(cè)產(chǎn)品產(chǎn)量對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響。 [4] 敏感性（ Sensitivity）是指某一相關(guān)因素的變動(dòng)對(duì)反映項(xiàng)目投資效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。= 萬(wàn)元 稅后： NPV=+（ ） /+178。 [2] 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 其優(yōu)點(diǎn)：（ 1）概念清晰，簡(jiǎn)單易用；（ 2）該指標(biāo)不僅在一定程度上反映項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，而且反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。項(xiàng)目總成本費(fèi)用 ： 萬(wàn)元。主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。 第三年收入 萬(wàn)元 ，還銀行本息 4360 萬(wàn)元，上年結(jié)余 萬(wàn)元，本年結(jié)余 萬(wàn)元。戶型圖詳見(jiàn) 附錄 。 本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在 20xx 年 年中 開(kāi)始銷(xiāo)售，第二期預(yù)計(jì)在 20xx 年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售。 市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳，見(jiàn)圖 31。 （ 1） 雒城一號(hào)住宅小區(qū) 表 31 雒城一號(hào)基本情 況表 開(kāi)發(fā)商 萬(wàn)興集團(tuán) 地址 廣漢市中山大道南三段 物業(yè)形態(tài) 電梯花園洋房 占地面積 183516 m2 總建筑面積 約 45 萬(wàn)平方米 狀況 在售 均價(jià) 3300 m2 （ 2）上美年華住宅小區(qū) 表 32 上美年華基本情況表 開(kāi)發(fā)商 四川萬(wàn)興置業(yè)有限公司 地址 廣漢市中山大道南四段與臺(tái)北路交界處 物業(yè)形態(tài) 西班牙式電梯花園洋房 占地面積 33300 m2 總建筑面積 約 7 萬(wàn) m2 狀況 在售 已售 80% 80% 均價(jià) 約 2700 元 / m2 第三章 項(xiàng)目定位 12 （ 3）那維亞半島住宅小區(qū) 表 33 那維亞半島基本情況表 開(kāi)發(fā)商 四川廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 地址 廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔） 物業(yè)形態(tài) 電梯花園洋房 占地面積 173316 m2 總建筑面積 約 35 萬(wàn)平方米 狀況 三期在售 均價(jià) 約 3300 元 / m2 上述房產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)為 3218 元 /㎡ ,平均綠化率 為 %。 （ 5） 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤(pán)以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場(chǎng)真空。 劣勢(shì)分析 （ Weakness） （ 1） 項(xiàng)目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒(méi)形成。這里， S 是指企業(yè)具有的優(yōu)勢(shì)， W 是指企業(yè)具有的劣勢(shì)， O 是指企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)， T 是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是不能完全滿足需求。 0510152020xx年 20xx年 20xx年年份數(shù)值（億元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資 圖 23 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投入資金圖 圖 23 反映了 20xx 年 — 20xx 年廣漢市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資金投入。 由圖 22 可以看出，從 20xx 年到 20xx 年，廣漢市消費(fèi)品零售額每年都在增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)率維持在 15%左右。人口增長(zhǎng)主要是由于廣漢市南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長(zhǎng)趨勢(shì)，估計(jì) 2020 年廣漢市區(qū)人口將超過(guò) 25 萬(wàn)。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒(méi)有明顯過(guò)熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不必過(guò)多擔(dān)心。 ” 十七屆五中全會(huì) 10 月 18 日閉幕 ,會(huì)議審議通過(guò)有關(guān)“十二五”規(guī)劃的建議。 可行性研究報(bào)告研究 意義與范圍 可行性研究的意義 作為第三產(chǎn)業(yè)， 房地產(chǎn)行業(yè) 運(yùn)營(yíng)主要通過(guò) 房地產(chǎn) 的 投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理， 兼具 基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性 等特征 。 （ 3） 用地使用強(qiáng)度：容積率： — ； 建筑密度 ： ≤40% 。宗地位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城，見(jiàn)圖 11。 “ 兩區(qū) ” ：指 “ 南岸功能區(qū) ” 和 “ 北岸功能區(qū) ” 。 廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國(guó) 際旅游精品，建設(shè)文化旅游名城，創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快， 20xx 年實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 億元，增長(zhǎng) %。 關(guān)鍵詞 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 可行性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） II Heaven Yuanji first munity project planning and feasibility analysis Abstract Since from 20xx, Chinese real estate market has been affected by the national macroeconomic policy, especially the influence of present at the 20xx 1025 planning, the central government made it clear to contain property market overheating phenomenon. In the past few years China39。南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） I “天元吉第”小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告 摘 要 自 20xx年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，特別是眼下的 20xx年召開(kāi)的十二五規(guī)劃中，中央政府明確表示要遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。s real estate highspeed growth, and keep to the national economic pillar industries. Real estate development under the new situation if you want to continue long developing smoothly, must scientifically improvement, don39。 廣漢工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，機(jī)械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點(diǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)已占經(jīng)濟(jì)總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟(jì)中最具活力、競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠?。其?“ 南岸功能區(qū) ” 為城市綜合區(qū)，居住人口 17 萬(wàn)人。 （ 2） 宗地用地性質(zhì) :商業(yè)金融用地。 建筑規(guī)劃 （ 1） 建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于 10 米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開(kāi)放廣場(chǎng)。 房地產(chǎn) 可行性研究意在科學(xué) 、 民主 得讓投資方作出決策，盡量 減少投資決策 中可能出現(xiàn)的 失誤，提高開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境 等各方面 效益?！?十一五 ”期間，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了 “ 保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定 ”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為 “ 保增長(zhǎng) ” 的主要途徑，從而出 現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，以及房?jī)r(jià)在前些年過(guò)快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。 宏觀行業(yè)經(jīng)濟(jì)分析 國(guó)務(wù)院總理 溫家 寶 27 日在接受 中國(guó) 政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時(shí)表示，“ 十二五 ”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是 7%。人口的增加意味著住宅的市場(chǎng)需求加大，這一情況對(duì)本項(xiàng)目非常有利。 20xx 年，由于“ ”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟(jì)受到巨大的沖擊，各類(lèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所下降。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這對(duì)該項(xiàng)目很有利。 總結(jié) 根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論： ，廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。 優(yōu)勢(shì)分析 （ Strength） （ 1） 地塊位于廣漢市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，距成綿高速?gòu)V漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。 （ 2） 周邊配套設(shè)施較少，有待完善。 威脅分析 （ Threat） （ 1） 政府對(duì)房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng) 性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資類(lèi)客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 其中 雒城一號(hào) 、 上美年華這兩個(gè)社區(qū) 都處于中山大道南段， 與本項(xiàng)目 位置相鄰 。 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 13 圖 31 戶型比例圖 圖片來(lái)源：自繪 故本項(xiàng)目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時(shí)具有。根據(jù)本報(bào)告第二部分的結(jié)論 得出 的本項(xiàng)目一期和二期的定價(jià)為： 一期 （ 20xx 年上半年）均價(jià)： 3100 元 / m2 二期 （ 20xx 年下半年）均價(jià) ： 3300 元 / m2 該定價(jià) 不僅針對(duì) 周邊工作人群，也 同樣適合外來(lái)人口 。 小區(qū)規(guī)劃 天元吉第 住宅 小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)中， 主要出口在規(guī)劃用地的東北角 。 開(kāi)發(fā)周期 計(jì)劃 工作名稱 項(xiàng)目進(jìn)度 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 前期工作 一期建設(shè) 一期銷(xiāo)售 二期建設(shè) 二期銷(xiāo)售 圖 51 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度橫道圖 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目 計(jì)劃分為兩期開(kāi)發(fā)， 開(kāi)發(fā)周期為 3 年 。合計(jì) 萬(wàn)元具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表 61。項(xiàng)目利潤(rùn)總額 ： = 萬(wàn)元。項(xiàng)目決策面臨著未來(lái)的不確定性因素，這種不確定性帶來(lái) 的風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的延長(zhǎng)而增加。+179。 [5]敏感性分析（ Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動(dòng)可能帶來(lái)的損失而進(jìn)行的測(cè)算，即邪惡算主要因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)質(zhì)變的影響程度，或測(cè)算能夠保持項(xiàng)目可 行時(shí)，容許相關(guān)因素變動(dòng)的最大幅度（極限變化）。[7] 夠本點(diǎn) BEP（盈虧平衡點(diǎn)， Break Even Point）是營(yíng)業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷(xiāo)量，即利潤(rùn)等于零時(shí)的營(yíng)業(yè)水平。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以第七章 可行性研究報(bào)告 26 幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。但實(shí)際中，可能會(huì)受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長(zhǎng)。設(shè)計(jì)變更的概率并不大，主要是由于設(shè)計(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題導(dǎo)致而成，而本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在前期準(zhǔn)備中經(jīng)過(guò)仔細(xì)檢驗(yàn)，有效規(guī)避了該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。法律法規(guī)不健全這項(xiàng)因素可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致建設(shè)期的延后甚至更嚴(yán)重。 總之 ， 天元吉第 住宅小區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)符合廣漢市發(fā)展的趨勢(shì)，這將使本項(xiàng)目產(chǎn)生良 好的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益，具有廣闊的市場(chǎng)前景，有其實(shí)施的充分必要性和可行性。 她 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和謙和的處事風(fēng)格對(duì)我有深刻影響， 她 激勵(lì)我克服困難，迎接挑戰(zhàn)，勇往直前，在此向老師表示衷心的感謝和誠(chéng)摯的敬意。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)本項(xiàng)目還是有利的，房地產(chǎn)將長(zhǎng)期作 為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也是良好的，特別是項(xiàng)目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項(xiàng)目自身存在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)各個(gè)建設(shè)階段來(lái)加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目環(huán)境上沒(méi)有較大風(fēng)險(xiǎn)，廣漢市畢竟臨近天府之國(guó)的成都，而廣漢市民普遍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)處樂(lè)觀態(tài)度。即將本期預(yù)售收入和前一期銷(xiāo)售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項(xiàng)目再投資。 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)