【正文】 天元吉第 ”住宅小區(qū)項目策劃可行性研究 （ 2） 項目單位 “ 上元 ”房地產(chǎn) 開發(fā) 股份有限責任公司 “ 上元 ”房地產(chǎn) 開發(fā) 股份有限責任公司是一家 集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體 公司 ， 公司 產(chǎn)品 包括： 普通住宅 、 高層公寓 、花園洋房、別墅。 （ 2） 宗地用地性質(zhì) :商業(yè)金融用地。南京工業(yè)大學畢業(yè)設計（論文） 3 圖 11 宗地位置 宗地周邊環(huán)境 宗地周邊地塊除三星堆客運站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設計有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運站等。 建筑規(guī)劃 （ 1） 建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于 10 米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。建筑間距及后退用地紅線距離應符合《廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 20xx 年試行版）》相關(guān)要求。 房地產(chǎn) 可行性研究意在科學 、 民主 得讓投資方作出決策，盡量 減少投資決策 中可能出現(xiàn)的 失誤，提高開發(fā)建設項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境 等各方面 效益。 [1] 本報告主要是對“ 天元吉第 ”建設項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項目建設及實施進度、項目經(jīng)濟分析及項目風險控制管理編制項目可行性研究。“ 十一五 ”期間，為應對國際金融危機帶來的負面影響，中央及時制定了 “ 保增長、保民生、保穩(wěn)定 ”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為 “ 保增長 ” 的主要途徑，從而出 現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進一步飆升。在第五條“嚴格住房用地供應管理”中提到“ 各地要增加土 地有效供應 ?? 今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前 2 年年均實際供應量。 宏觀行業(yè)經(jīng)濟分析 國務院總理 溫家 寶 27 日在接受 中國 政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時表示，“ 十二五 ”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟發(fā)展速度是 7%。 國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年 112 月，我國固定資產(chǎn)投資總額 萬億元，同比增長 %， 20xx 年 112 月，中央投資同比增長 ， 20xx 年 12 月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)維持了數(shù)月 %左右的增速。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項目非常有利。 根據(jù)廣漢市住戶調(diào)查資料顯示： 20xx 年 111 月城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)人居可支配收入 11205元，同比增加 13389 元，同比增長 %。 20xx 年，由于“ ”大地震原因，作為重災區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟指標都有所下降。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值 160 億元，人均 GDP 已突破 3 萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟水平。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項目很有利。商品房施工面積哦 萬平方米，商品房竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。 總結(jié) 根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論： ，廣漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。市場需求的增長趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價格仍將緩慢上升。 優(yōu)勢分析 （ Strength） （ 1） 地塊位于廣漢市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距成綿高速廣漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。 （ 4） 地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運站，提升了地塊的開發(fā)價值。 （ 2） 周邊配套設施較少，有待完善。 （ 2） 近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。 威脅分析 （ Threat） （ 1） 政府對房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng) 性風險，對投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費者保持觀望態(tài)度，影響項目的銷售。 可類比項目研究 根據(jù) 上述 研究結(jié)果及 項目 開發(fā)風險， 制定了開發(fā) 高層住宅 的方案 。 其中 雒城一號 、 上美年華這兩個社區(qū) 都處于中山大道南段， 與本項目 位置相鄰 ?？蚣芎涂蚣艚Y(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。 南京工業(yè)大學畢業(yè)設計（論文） 13 圖 31 戶型比例圖 圖片來源：自繪 故本項目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時具有。項目的開發(fā)期為 3 年。根據(jù)本報告第二部分的結(jié)論 得出 的本項目一期和二期的定價為： 一期 （ 20xx 年上半年）均價： 3100 元 / m2 二期 （ 20xx 年下半年）均價 ： 3300 元 / m2 該定價 不僅針對 周邊工作人群，也 同樣適合外來人口 。 考慮到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的 14 層建筑（地上 16 層，地下 1 層），總共 7 幢。 小區(qū)規(guī)劃 天元吉第 住宅 小區(qū)總平面規(guī)劃設計中， 主要出口在規(guī)劃用地的東北角 。 小區(qū)平面布置圖詳見附錄第五章 項目開發(fā)建設 16 第五章 項目開發(fā)建設 項目開發(fā)計劃 項目初期投入資金 萬元，企業(yè)自有資金 8000 萬元，資金漏洞 萬元，從銀行貸款 4000 萬元，年利率 9%，期限 3 年，第三年末清算本息，項目結(jié)余 萬元。 開發(fā)周期 計劃 工作名稱 項目進度 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 前期工作 一期建設 一期銷售 二期建設 二期銷售 圖 51 項目開發(fā)進度橫道圖 南京工業(yè)大學畢業(yè)設計（論文） 17 考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資高、風險高的項目，為了有效規(guī)避風險，本項目 計劃分為兩期開發(fā)， 開發(fā)周期為 3 年 。 項目總投資估算 項目開發(fā)成本及開發(fā)費用 房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標準有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設費和各種稅費。合計 萬元具體計算過程見表 61。數(shù)據(jù)歸納入下： 表 68 銷售計劃表 銷售期數(shù) 第一期 第二期 銷售計劃 住 宅（棟） 6 6 停車位（個） 200 200 銷售面積 住 宅（㎡） 停車 位（㎡） 4000 4000 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 銷售收入總計 4 億 4 千萬，其中一期 2 億 1 千萬左右，二期 2 億 3 千萬左右。項目利潤總額 ： = 萬元。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎(chǔ)上計算出各項稅金及利潤等數(shù)據(jù)，然后使用市場價格，根據(jù)政府現(xiàn)行的財稅制度、價格體系和有關(guān)的法律法規(guī)，計算分析出房地產(chǎn)投資項目直接發(fā)生的財務收益和費用等方面的內(nèi)容。項目決策面臨著未來的不確定性因素，這種不確定性帶來 的風險隨著時間的延長而增加。凈現(xiàn)值是 按基準折現(xiàn)率將項目計算期（建設期 +生產(chǎn)期）內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初（第 1 年初）的現(xiàn)值之和。+179。 = 萬元 由于 NPV1＞ 0，提高折現(xiàn)率，令 i2=39% NPV2=+（ ） /+178。 [5]敏感性分析（ Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預防決策中相關(guān)因素的變動可能帶來的損失而進行的測算，即邪惡算主要因素變動對項目投資評價質(zhì)變的影響程度，或測算能夠保持項目可 行時，容許相關(guān)因素變動的最大幅度（極限變化）。 因此，在項目開發(fā)的過程中應當注重對開發(fā)成本費用的有效控制，以保證各項經(jīng)濟指標得以實現(xiàn)。[7] 夠本點 BEP（盈虧平衡點， Break Even Point）是營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時的營業(yè)水平。 不確定性分析 房 地產(chǎn)開發(fā)投資是一個動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)投資過程中有關(guān)費用和建成后的收益情況做出精確的估計。房地產(chǎn)投資項目不確定性分析，可以第七章 可行性研究報告 26 幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益率水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。 [13]本項目所在地廣漢市的建筑材 料市場總體穩(wěn)定，建筑材料價格短期內(nèi)變化不大。但實際中，可能會受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長。 建設項目風險主要來源于宏觀經(jīng)濟、市場、項目自身、項目環(huán)境這四大方面。設計變更的概率并不大，主要是由于設計出現(xiàn)嚴重問題導致而成，而本項目的設計在前期準備中經(jīng)過仔細檢驗，有效規(guī)避了該項風險。 項目環(huán)境 項目環(huán)境方面可能存在諸如不理自然條件、當?shù)孛癖妼椖康牡钟|、法律法規(guī)不健全等風險。法律法規(guī)不健全這項因素可能會對本項目的開發(fā)建設產(chǎn)生較大影響，導致建設期的延后甚至更嚴重。 第八章 可行性分析總結(jié) 28 第八章 可行性分析總結(jié) 綜上所述，雖然近期房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控較往年以來變化加大，但微觀上廣漢市經(jīng)濟近年來發(fā)展迅速，市民消費水平和購買能力隨 之提高，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場的需求旺盛。 總之 ， 天元吉第 住宅小區(qū)項目的開發(fā)符合廣漢市發(fā)展的趨勢，這將使本項目產(chǎn)生良 好的經(jīng)濟收益和社會效益，具有廣闊的市場前景，有其實施的充分必要性和可行性。 和你們在一起是我大學最后時光值得珍藏的日子，謝謝你們給予我的幫助和關(guān)懷，謝謝你們！ 在此向關(guān)心和幫助過我的老師和朋友們表示我深深的感謝。 她 嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度和謙和的處事風格對我有深刻影響， 她 激勵我克服困難，迎接挑戰(zhàn)，勇往直前，在此向老師表示衷心的感謝和誠摯的敬意。 眼下投資 該地區(qū)的 房地產(chǎn) 開發(fā)項目 ， 將會得到穩(wěn)定的收益 ， 該地區(qū)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，地域性的?yōu)勢對本項目的開發(fā)建設非常有利。當前宏觀經(jīng)濟政策對本項目還是有利的，房地產(chǎn)將長期作 為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；廣漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是良好的，特別是項目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項目自身存在的風險可以通過各個建設階段來加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風險；項目環(huán)境上沒有較大風險，廣漢市畢竟臨近天府之國的成都，而廣漢市民普遍對房地產(chǎn)行業(yè)處樂觀態(tài)度。實際情況中，廣漢市的自然條件尚且不錯，因為地處成都平原，所以各方面的自然條件都算是得天獨厚，因此該項因素并不能對本項目建設造成重大影響。即將本期預售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項目再投資。 項目自身 項目自身風險中，可能存在組織管理不善、設計變更、融資困難等不利因素。 風險分析 風險分析是指辨識和估計風險，并對風險的結(jié)果進行評價，為風險管理計劃的制定和實施提供依據(jù)。 銷售價格 本項目所在地廣漢市的房地產(chǎn)市場總體處于緩慢上升趨勢，而短期內(nèi)新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)所建商品房并不能完全滿足市場的需求，所以銷售價格方面的不確定性因素不會對本項目構(gòu)成不好的影響。 土地費用 由于本項目的土地費用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對項目投資產(chǎn)生較大的風險。 [10] 房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。 [8] 該項目中， BEP=項目總成本 /（商品房均價銷售總面積 銷售稅金及附加） BEP=（ 3200 ） =% 由此表明當銷售率到達 %時，項目即實現(xiàn)盈虧平衡。 盈虧平衡分析 盈虧分析（ Break Even Analysis），亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。 表 71 敏感性分析表 項目名稱 單價元 /㎡ 銷售數(shù)量㎡ 銷售收入萬元 成本費用萬元 所得稅 萬元 稅后利潤萬元 總投資 萬元 投資利潤率 % 敏感度 基本方案 3200 119772 44727 24426 2923 8769 33035 價格變動 +15% 3680 119772 50476 24426 4360 13081 33035 + +5% 3360 119772 46643 24426 3402 10206 33035 + 5% 3040 119772 42811 24426 2444 7332 33035 + 15% 2720 119772 38978 24426 1486 4457 33035 + 投資變動 +15% 3200 119772 44727 24426 1684 5053 37990 +5% 3200 119772 44727 24426 2510 7530 34687 5% 320