【正文】 67 67 67第十三章 財(cái)務(wù)分析 68 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 68 成本費(fèi)用估算 68 銷售收入與利稅 69 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 70第十四章 研究結(jié)論與建議 71 71 72附表：第一章 總論一、 項(xiàng)目建設(shè)背景南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱江寧開(kāi)發(fā)區(qū)）是于1992年６月開(kāi)始創(chuàng)辦的江蘇省首批省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，1997年2月被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)道路總長(zhǎng)達(dá)55公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線165公里；日供水5萬(wàn)噸的新區(qū)水廠、11萬(wàn)伏雙回路變電站、5萬(wàn)門程控電話郵電大樓已投入運(yùn)行。實(shí)際利用外資4億多美元。公司下設(shè)南京百家湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、南京利源集團(tuán)物資貿(mào)易分公司。根據(jù)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五”開(kāi)始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。第二章 市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)分析隨著國(guó)家取消福利分房政策的出臺(tái)和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始火爆，房屋銷售再度看好，購(gòu)房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。l 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開(kāi)差距。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟(jì)適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。此類人群的收入較高，年薪一般在8萬(wàn)元以上，能方便地解決交通問(wèn)題，其居住消費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費(fèi)對(duì)象。（五） 港、澳、臺(tái)人士及國(guó)外投資者。本項(xiàng)目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。（四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。根據(jù)場(chǎng)地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主入口分別設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。面積配比： 客廳：躍層35～45平方米；單層25～35平方米，～； 廚房加餐廳：15～20平方米； 主臥：14～16平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 次臥：12～14平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 層高： 南陽(yáng)臺(tái)：3～5平方米房型設(shè)計(jì)除滿足南京市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國(guó)家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，要求：l 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；l 四間臥室中保證有二間是朝南；l 頂層為屋頂花園；l 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。l 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。（三） 煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。(三) 垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場(chǎng)處理。其中：（一），由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。(4)管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的2%估算。2001—、。 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額為銷售收入減經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及附加；其中營(yíng)業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營(yíng)業(yè)稅的11%。按本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行單因素臨界值計(jì)算結(jié)果如下項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析計(jì)算表項(xiàng) 目數(shù) 量單 位項(xiàng) 目數(shù) 量單 位最低售價(jià)　　售價(jià)　　普通公寓元/平方米普通公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米公共建筑元/平方米公共建筑元/平方米最低銷量　　銷量　　普通公寓平方米普通公寓平方米躍層式公寓平方米躍層式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地價(jià)格萬(wàn)元/畝土地價(jià)格萬(wàn)元/畝最高工程費(fèi)用萬(wàn)元工程費(fèi)用萬(wàn)元綜上評(píng)價(jià)可知，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在項(xiàng)目營(yíng)銷中要加強(qiáng)廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。一、過(guò)去五年的工作和十年的基本總結(jié)十七大以來(lái)的五年，是我們?cè)谥袊?guó)特色社會(huì)主義道路上奮勇前進(jìn)的五年，是我們經(jīng)受住各種困難和風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)、奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利的五年。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，基礎(chǔ)設(shè)施全面加強(qiáng)。人民生活水平顯著提高。行政體制改革深化，司法體制和工作機(jī)制改革取得新進(jìn)展。全民醫(yī)?；緦?shí)現(xiàn)，城鄉(xiāng)基本醫(yī)療衛(wèi)生制度初步建立。外交工作取得新成就。同時(shí)，必須清醒看到，我們工作中還存在許多不足，前進(jìn)道路上還有不少困難和問(wèn)題。我們成功舉辦北京奧運(yùn)會(huì)、殘奧會(huì)和上海世博會(huì)，奪取抗擊汶川特大地震等嚴(yán)重自然災(zāi)害和災(zāi)后恢復(fù)重建重大勝利，妥善處置一系列重大突發(fā)事件?？茖W(xué)發(fā)展觀是中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系最新成果，是中國(guó)共產(chǎn)黨集體智慧的結(jié)晶，是指導(dǎo)黨和國(guó)家全部工作的強(qiáng)大思想武器。面向未來(lái)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，對(duì)堅(jiān)持和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義具有重大現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義，必須把科學(xué)發(fā)展觀貫徹到我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)全過(guò)程、體現(xiàn)到黨的建設(shè)各方面。十年來(lái)，我們?nèi)〉靡幌盗行碌臍v史性成就，為全面建成小康社會(huì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對(duì)這些困難和問(wèn)題，我們必須高度重視，進(jìn)一步認(rèn)真加以解決。黨的建設(shè)全面加強(qiáng)。加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，社會(huì)保持和諧穩(wěn)定。社會(huì)主義核心價(jià)值體系建設(shè)深入開(kāi)展，文化體制改革全面推進(jìn)，公共文化服務(wù)體系建設(shè)取得重大進(jìn)展，文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，文化創(chuàng)作生產(chǎn)更加繁榮，人民精神文化生活更加豐富多彩。民主法制建設(shè)邁出新步伐。創(chuàng)新型國(guó)家建設(shè)成效顯著，載人航天、探月工程、載人深潛、超級(jí)計(jì)算機(jī)、高速鐵路等實(shí)現(xiàn)重大突破。為貫徹十七大精神，中央先后召開(kāi)七次全會(huì)，分別就深化行政管理體制改革、推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展、加強(qiáng)和改進(jìn)新形勢(shì)下黨的建設(shè)、制定“十二五”規(guī)劃、推進(jìn)文化改革發(fā)展等關(guān)系全局的重大問(wèn)題作出決定和部署。中國(guó)共產(chǎn)黨第十八次全國(guó)代表大會(huì)，是在我國(guó)進(jìn)入全面建成小康社會(huì)決定性階段召開(kāi)的一次十分重要的大會(huì)。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿足人們對(duì)高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對(duì)營(yíng)造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。 利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。三、 銷售收入（一）房?jī)r(jià) 普通公寓：按1800元/平方米價(jià)格銷售； 躍層式公寓：按2200元/平方米價(jià)格銷售； 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價(jià)格銷售。(6)銷售費(fèi)用按銷售收入的2%估算。(2)。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級(jí)處理后，排入利源中路DN500城市污水管進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。四、 消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國(guó)產(chǎn)。l 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)。另外，住宅的外墻面采用高級(jí)外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù) 值所占（%）占地面積畝居住戶數(shù)戶3200居住人數(shù)人11200戶均人口人總建筑面積萬(wàn)M2