【正文】 理和組織實(shí)施運(yùn)河兩岸（ 拱墅區(qū) 段）地塊的土地儲(chǔ)備前期開發(fā)工作 。但不管如何，建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制有其特定的目的：要么是為了實(shí)施政府的城市規(guī)劃，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足住宅建設(shè)需要；要么是為了抑制土地投機(jī)，壟斷土地資源和獲得土地資產(chǎn)收益。城市居民奔小康 不僅 要體現(xiàn)在住房面積的增加上， 更 主要體現(xiàn)在居住品質(zhì)的提高上。長(zhǎng)期以來，普遍存在的重生產(chǎn)發(fā)展，輕生活質(zhì)量，重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 、輕社會(huì)發(fā)展的思想，使得城市的生態(tài)環(huán)境趨于惡化。 為了加快推進(jìn)區(qū)域城市化進(jìn)程，進(jìn)一步 改變城市面貌 、 提升城區(qū) 7 品位，改善廣大居民群眾的居住條件和生 活質(zhì)量，拱墅區(qū) 委、區(qū)政府專門 組建 了城建發(fā)展中心 ，從事運(yùn)河沿線等地塊的舊城改造和土地整理。經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目 今后五年 的 土地出讓 收益將達(dá) 425826 萬元，與建設(shè)投資總額 312435 萬元（不含貸款利息支出）持平并略有盈余。 考慮到整個(gè) 地塊的改造工程 實(shí)際啟動(dòng)運(yùn)作已 歷時(shí) 五年， 本報(bào)告 在兼顧整個(gè) 規(guī)劃區(qū)域 舊城改造工程的同時(shí)，重點(diǎn)對(duì) 今后五年 （ 2021～ 2021年） 的 建設(shè)任務(wù) 進(jìn)行可行性研究，具體內(nèi)容如下 ： 4 （ 1） 確定 今后五年 土地整理所需的 拆遷 地塊、安置住宅地塊 及 公建 用地 范圍和面積 。 拆遷 規(guī)模： 拆遷占地面積 約 180 公頃 （不包括已拆遷 200 公頃） 拆遷總建筑面積 約 200 萬平方米 安置規(guī)模： 新建安置房總建筑面積 58 萬平方米 土地整理： 888 畝 （ 2021～ 2021 年） 項(xiàng)目主要內(nèi)容： 通過 土地 市場(chǎng) 化 運(yùn)作模式， 實(shí)施規(guī)劃用地范圍的舊城拆遷、土地整理、安置住房建設(shè)、城市道路建設(shè)以及 公建建設(shè)等工程 ，為按期完成 拱墅區(qū) 城市綜合 改造打下良好的基礎(chǔ)。 通過六年的努力， 中心先后對(duì)熱水瓶廠地塊、 大滸弄東片地塊 、娑婆橋地塊以及 A1 A A0 A0大滸弄 西 等地塊實(shí)施了 拆遷 改造， 舊城改造工作成效顯著。 （ 2）在符合城市總體規(guī)劃的原則下，舊城改造采取“分步實(shí)施”、“有序推進(jìn)”的過程是穩(wěn)妥的。 拱墅區(qū) 位于 杭州市區(qū) 的 中部 ， 是 杭州市 正在迅速崛起的經(jīng)濟(jì)大區(qū) 、新興的中心城區(qū) 和 底蘊(yùn)深厚的文化大區(qū) 。實(shí)施舊城改造 將 擴(kuò)大消費(fèi)需 求，帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資需求，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)提供 強(qiáng)有力支撐 。然而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)入市場(chǎng)的情況下，城市土地開發(fā)的散、差狀況長(zhǎng)期困擾著城市規(guī)劃、城市建設(shè)和管理，影響城市形象和面貌。國(guó)際上已有不少國(guó)家意識(shí)到政府儲(chǔ)備土地的重要性，美國(guó)及歐洲許多國(guó)家把這種儲(chǔ)備機(jī)制稱為 “ 土地銀行 ” 。其中杭州市 1997 年 8 月開始籌建土地儲(chǔ)備發(fā)展中心， 10月正式掛牌定名為杭州市土地儲(chǔ)備中心。土地資源緊缺，成為杭州房?jī)r(jià)只漲不落的重要基礎(chǔ) 。 12 3 項(xiàng)目范圍與建設(shè)條件 項(xiàng)目用地范圍及現(xiàn)狀 用地范圍 京杭運(yùn)河 兩岸 （拱墅區(qū)段）地處杭州市區(qū) 的北部 ， 距市中心武林廣場(chǎng)約 4 公里。目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅約 1686 套共 15 萬平方米，還有約 12 萬平方米計(jì)劃年內(nèi)交付安置。年降雨主要集中在 3 至 4 月份和 7 至 9月份兩季，年降雨量為 毫米。大運(yùn)河的開通，形成了我國(guó)溝通南北的運(yùn)輸大動(dòng)脈，以運(yùn)河為中軸逐步構(gòu)建了四通八達(dá)的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，為加強(qiáng)南北聯(lián)系，促進(jìn)南北交流提供了便利。近年來，拱墅區(qū)實(shí)施了文瀾中學(xué)、大關(guān)游泳健身館等文教體衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，完成了運(yùn)河文化景觀帶上的重要?dú)v史遺存 — 高家花園的修復(fù) 工作，培育和打造 了一批精品亮點(diǎn)，真正打響 了 “ 文化拱墅 ” 的品牌。 公建用地 規(guī)劃保留大關(guān)路北面的杭州社會(huì)福利中心、浙江移動(dòng)杭州分公司等用地，大關(guān)路南面的 部隊(duì)干休所、 沿上塘路的辦公、學(xué)校 等 用地（沿上塘路西側(cè)控制 30 米綠化帶）。 規(guī)劃沿運(yùn)河、小河兩側(cè)以多層、小高層為主，靠近莫干山路、上塘路住宅地以小高層、高層為主，其余以商品房開發(fā)為主。 21 市政用地規(guī)劃 規(guī)劃保留 220kV 霞灣變，保留霞灣變往北的 220kV 高壓線，對(duì)其它 110kV 以下的高壓線，規(guī)劃要求埋地。 安置房用地主要安排在熱水瓶廠地塊、大滸弄東片及西片、和睦南區(qū)和長(zhǎng)樂地塊 C35 等處，詳見表 42。 今后五年，土地整理 計(jì)劃出讓 方面的項(xiàng)目情況詳見表 51。 R2103 規(guī)劃六號(hào)路以南、長(zhǎng)樂路 以東、紅建河以東北。 表 52 今后五年計(jì)劃新建及在建安置房工程 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 (萬平方米 ) 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 備注 1 和睦南區(qū) A12 地塊 — 08 年 在建 2 娑婆橋 D0 02 地塊一期 — 08 年 3 熱水瓶廠 F 地塊（高層） — 09 年 4 和睦南區(qū) A13 地塊（高層） 07 年 09 年 5 娑婆橋 D0 02 地塊二期 （高層） 07 年 09 年 新建 6 大滸弄西片 B1 16 地塊 （高層） 07 年 09 年 7 和睦南區(qū) A21 地塊（高層） 08 年 10 年 8 和睦南區(qū) A27 地塊（高層） 08 年 10 年 9 長(zhǎng)樂 C35 地塊（高層） 09 年 11 年 10 熱水瓶廠 D 地塊（高層） 09 年 11 年 合 計(jì) 教育設(shè)施工程 按照項(xiàng)目整個(gè)區(qū)塊控制性 詳細(xì)規(guī)劃的要求，除了安置房工程中已包含的配套小學(xué)及幼兒園，本項(xiàng)目還需配套建設(shè)相應(yīng)的學(xué)校等教育設(shè)施 （詳見表 53） 。 公交中心站 規(guī)劃在大關(guān)路與長(zhǎng)樂路交叉口的東南面規(guī)劃一處占地 公頃的公交中心站，滿足周邊人們的使用要求。由于沿運(yùn)河、小河兩側(cè)部分歷史建筑保留，該段河道兩側(cè)不受規(guī)劃綠化帶控制。 （ 2）污水 區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀排水多為合流制，污水通過合流管道就近排入河道，這樣不僅污染水體，同時(shí)因?yàn)榕潘艿狸惻f、堵塞又加上地勢(shì)較低，暴雨時(shí)污水外翻，影響環(huán)境。 （ 4） 消防 用水 采用與生活用水合并的低壓消防系統(tǒng)，消防水量及消火栓 布置按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ1687）》采用，高層建筑按《高層民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ4582）》執(zhí)行。 紫荊路以北、金華路以西地塊的污水通過麗水路污水管接入登云路污水干管。 （ 3） 河道工程 本區(qū)塊范圍內(nèi)河道規(guī)劃情況詳見表 61。規(guī)劃安排在 A02 地塊，位于趙伍路西側(cè)，公交電車二場(chǎng)以東。 通信容量預(yù)測(cè) 通信容量的預(yù)測(cè)分固定電話及有限電視終端兩部分。區(qū)塊外圍道路下已建有煤氣管道，如德勝路道路兩側(cè)均建有煤氣管，北側(cè)為中低壓同溝， 南側(cè)為低壓管。 管網(wǎng)系統(tǒng)除維持外圍主要道路下的供氣干管外，區(qū)塊內(nèi)部道路下應(yīng)隨道路敷設(shè)燃?xì)夤艿溃覒?yīng)與天然氣供氣接軌。 消防 消防措施 本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)布置遵照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 97年版）的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 中心舊城改造工程的主體之一，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體操作。 （ 2） 回遷安置 房建設(shè)、教育設(shè)施 建設(shè)（中學(xué)只負(fù)責(zé)土地整理）及公建建設(shè)的建安成本 費(fèi)用 按每平方米 1500 元計(jì)； （ 3） 城市道路建設(shè) 中，已經(jīng)與杭州市運(yùn)河綜合保護(hù)開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司落實(shí)委托建設(shè)的道路項(xiàng)。 人員編制 根據(jù)工程特點(diǎn) ， 項(xiàng)目人員 編制 盡可能精干 。在建筑物或構(gòu)筑物的主要面都有暢通的道路，道路寬大于 4米，保證消防車順利進(jìn)出和消防作業(yè)面。其中居民生活垃圾主要有炊廚廢物、廢紙制品、織物、廢塑料制品等；商業(yè)垃圾主要包括廢舊的包裝材料、廢棄的菜蔬瓜果等；清 掃垃圾主要包括垃圾箱中的固體廢棄物、枝葉、果皮等。湖墅北路大關(guān)路以南段兩側(cè)均有煤氣管；上塘路已建三根煤氣管；登云路運(yùn)河以西為兩根煤氣管，運(yùn)河以東為一根燃?xì)夤?；莫干山路道路兩?cè)均建有煤氣管。固定電話按每戶 線計(jì)，且住宅電話占總裝機(jī)容量的 80%。根據(jù)規(guī)劃用電負(fù)荷以及居住區(qū) 4000～ 6000 千瓦設(shè)一個(gè)開閉所的原則， A 區(qū)塊內(nèi)需設(shè) 10 個(gè)開閉所， B 區(qū)塊內(nèi)需設(shè) 6 個(gè)開閉所，C 區(qū)塊需設(shè) 8 個(gè)開閉所， D 區(qū)塊需設(shè) 1 個(gè)開閉 所。 區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀有半山電廠 — 霞灣變的 220kV 架空線路自霞灣變向北穿越，另有霞灣變 朝暉變的 110kV 架空線自霞灣變向南穿越，還有自霞灣變 — 鏈條廠的 35kV 架空線路以及小河變的 35kV 架空進(jìn)線。 C 區(qū)塊： C 區(qū)塊除大關(guān)路、上塘路、德勝路沿線地塊直接接入以上道路污水管外，中部地區(qū)由于地勢(shì)較低，需通過泵站提升后再接入上塘路污水管。根據(jù)預(yù)測(cè)，本區(qū)塊規(guī)劃污水量約為 萬立方米 /平均日。 給水工程 （ 1）用水量 32 區(qū)塊范圍內(nèi)除新建及已批出在建地塊外，尚有部分保留居住和單位，規(guī)劃用水量指標(biāo)應(yīng)區(qū)別對(duì)待，本區(qū)塊規(guī)劃總需水量約為 萬立方米 /最高日。 （ 4） 組團(tuán)綠化 規(guī)劃以小區(qū)綠地為主，各地塊布置組團(tuán)綠地，人均 平方米，規(guī)劃居住地塊綠地率不少于 30%，同時(shí)大力提倡屋頂綠化等多層次的綠化，提高單位面積的綠化效益，改善居住環(huán)境。 綠化及景觀工程 本項(xiàng)目 綠地 及景觀工程 以公園綠地 、 小區(qū) 集中綠地 為重點(diǎn)，以河道綠化為骨架，以組團(tuán)綠地、單位綠化為基面，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)。區(qū)塊道路系統(tǒng)按《杭州市運(yùn)河道路交通調(diào)整規(guī)劃》確定的路網(wǎng)格局進(jìn)行布置。 R2106 霞灣路以北、規(guī)劃長(zhǎng)樂路 以東、 規(guī)劃七號(hào)路以西。從規(guī)劃、拆遷、土地整理，到安置房建設(shè)及公建配套、住戶安置、土地出讓，從而使舊城改造形成良性循環(huán)。 3 娑婆橋 D0 D02地塊 賈家弄以北、規(guī)劃趙伍 路以東、原娑婆地區(qū)內(nèi) 4 和睦南區(qū) A12 地塊 小河路以東南、規(guī)劃趙伍路東北、余杭塘路西北 5 和睦南區(qū) A13 地塊 （同上） 6 大滸弄西片 B1B16 地塊 上塘路以西、湖州路以 南、規(guī)劃紫荊路以北。 規(guī)劃在運(yùn)河兩側(cè)各設(shè)一處給水加壓泵站，一處設(shè)在新增 110kV 變電站北側(cè)，一處設(shè)在紅建河與上塘路交叉口的西側(cè)。規(guī)劃總戶數(shù) 31378 戶，新增戶均面積中，商品房戶均 120 平方米，拆遷房 戶均 85 平方米。 以步行道為軸線貫穿 綠地、廣場(chǎng)、建筑，并把小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)作為景觀軸線 19 的景觀點(diǎn)，將歷史、現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合，在空間上作為整個(gè)規(guī)劃區(qū)域的制高點(diǎn)，突出現(xiàn)代化城市風(fēng)貌。 （ 1）利用本地塊獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通條件，開發(fā)運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心，輻射整個(gè) 拱墅區(qū) ，成為杭州北部的繁華城市新區(qū)。運(yùn)河沿線成為當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最繁榮、最富裕的地區(qū)。年日照在 1800～ 2100 小時(shí)，無霜期 250 天左右 。 14 建設(shè)條件 區(qū)位條件 京杭運(yùn)河 兩岸 （拱墅區(qū)段）地處杭州市中心的 北 部，該區(qū)塊北靠拱宸橋（拱墅區(qū)區(qū)級(jí)行政中心），南接賣魚橋（信義坊步行商業(yè)街），區(qū)內(nèi)城市路網(wǎng)基本形成，對(duì)外交通十分便利，通過上塘路高架往南通達(dá)市中心武林廣場(chǎng)、濱 江區(qū)、蕭山區(qū)，往北接石祥路，繞城公路，并與杭寧高速接通；通過德勝路往東到下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；通過莫干山路，往北接石祥路，并通達(dá)三墩、勾莊；通過京杭運(yùn)河，往南與錢塘江溝通，往北直達(dá)余杭、湖州、蘇州。 用地現(xiàn)狀 該區(qū)塊原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑較破舊 ，居住環(huán)境較差，尤其是配套公建嚴(yán)重不足；原有公建主要集中在上塘路沿線幾區(qū)塊南面，以商業(yè)、市場(chǎng)為主，布局分散、規(guī)模偏小、建筑質(zhì)量較差，缺少停車場(chǎng)地；區(qū)塊內(nèi)原有工業(yè)、倉儲(chǔ)用地比重較大，運(yùn)河以西和以東均有 各類企業(yè) 分布， 部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但與居住用地混合分布，大部分廠房、倉儲(chǔ)的建筑質(zhì)量較差，并占用規(guī)劃城市道路及河道用地，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn) ；區(qū)塊內(nèi)原有道路（支路、小區(qū)級(jí)道路）不完善，斷頭路較多，且路 面較窄，造成交通擁擠； 區(qū)塊內(nèi)公園、綠地偏少，河道水質(zhì)污濁，基本無河道綠化，環(huán)境面貌較差。政府針對(duì)投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場(chǎng)需求已經(jīng)開始降溫，投資需求已經(jīng)退潮。這是我國(guó)首部正式出臺(tái)的關(guān)于土地收購(gòu)儲(chǔ)備方面的政府規(guī)章，為土地儲(chǔ)備制度作出了有益的探索。英國(guó)則采用成立土地發(fā)展公司，實(shí)行與土地銀行相似的機(jī)制。 （ 4） 項(xiàng)目實(shí)施 有利于改善城鄉(xiāng)居民的居住 條件和生活質(zhì)量 隨著十六大提出全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，人們的居住狀況將成為“小康社會(huì)”的一項(xiàng)重要的檢驗(yàn)指標(biāo)。 （ 2） 項(xiàng)目實(shí)施 有利于改善城市生態(tài)環(huán)境，推動(dòng)城市 景觀帶 建設(shè) 城市作為人類的聚居地，受到人類生活和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)生活的強(qiáng)烈影響，使得城市的生態(tài)環(huán)境問題特別突出。 但由于種種原因，運(yùn)河兩岸拱墅區(qū)塊的原有住宅建筑大多較破舊，無配套設(shè)施，無綠化用地，農(nóng)居、倉庫等 互相混雜， 居住環(huán)境較差；配套公建 （特別是配套教育設(shè)施）嚴(yán)重不足，區(qū)內(nèi)道路不完善，且路面較窄；同時(shí)，區(qū)塊內(nèi)工業(yè)用地比重較大，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布混亂 ， 其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)，急需通過轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地性質(zhì)，來解決企業(yè)破產(chǎn)后的一系列問題。 （ 3）本著人 民 城市人 民 建的原則，通過舊城土地功能序列的替代和調(diào)整，采取有償出讓