【正文】 ，具體要求以招標文件所要求規(guī)定的為準； 4 四、傳達室安保管理 人 6 2200 39600 傳達室安保管理人數不少于10 人，具體人數由投標人根據招標人的工作要求確定，要求 24 小時在崗 , 具體內容以招標文件所要求規(guī)定的為準； 5 五、宿舍安保衛(wèi)生管理 人 8 2800 67200 本物業(yè)項目共有 5 幢獨立的宿舍樓， 宿舍管理人數不少于14 人，具體人數由投標人根據招標人的工作要求確定，要求 24 小時在崗 , 具體內容以招標文件所要求規(guī)定的為準； 7 6 六、綠化修繕維護 項 1 2021 6000 綠化修繕面積約為 7000 平方米（具體面積以投標人現場踏勘為準） 7 七、 110 服務費 項 1 500 1500 8 八、 配套設施及日常維修的材料費 項 1000 3000 9 九、 常住學校的水電維修及 辦公桌、椅、門、鎖等修理服務人員的工資和福利等一切開支 項 1 1000 30000 至少 2 人（含）以上，水電維修工要求 24 小時到崗，辦公桌、椅、門、鎖等的修理工要求每日白天到崗，具體內容以招標文件所要求規(guī)定的為準。 （四）業(yè)主概況 業(yè)主身份及狀況 業(yè)主對服務的需求與建議 二、物業(yè)管理服務的經營理念 樹立正確經 營理念，以正確的經營原則和經營思路作指導，不斷發(fā)展、完善，實施科學的管理，提供優(yōu)質服務。實現顧 客的滿意，促進顧客的成功。物業(yè)管理公司應把信譽目標擺在首位，塑造好企業(yè) 形象，使業(yè)主和用戶有一種信任感，從而為企業(yè)在市場競爭中打下良好的基礎。創(chuàng)造安全、文明、舒適、和諧的居住環(huán)境和優(yōu)越的學習環(huán)境和氛圍。 提高業(yè)主滿意率和收繳率為目標，大力實施優(yōu)質服務工程。 每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改，促 進管理服務工作的改進和提高。 （ 3）空調系統(tǒng)。 （ 5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。 （ 5）積極做好環(huán)衛(wèi)保潔的宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。 培訓目的：讓員工了解、熟悉公司特點及管理模式，提高自己的知識、技能、改善其工作績效。 八、建立物業(yè)管理人才網絡，管理到位、人才到位。 負責客戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。 做好財務統(tǒng)計和會計帳目、報表及年終結算工作，并妥善保管會 計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。 履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經 濟指標。 定期向經理匯報工作，完成上級交辦的 臨時任務。 員工的病假、事假需事先向分公司主管領導說明情況。 保安部職責 監(jiān)視管轄區(qū)內人員、車輛活動情況，維護管轄區(qū)內秩序，防止發(fā) 生不安全事故。防止發(fā)生 交通事故。采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理裝業(yè)化技術含量，以降低管理成本。 24 （ 2） 校區(qū)建筑物 本體管理 ①制定維修、養(yǎng)護計劃：制定科學、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護計劃和實施方案，嚴格按計劃和實施方案執(zhí)行； ②重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結構的過早損耗或損壞，延長房屋使用壽命； ③及時維修：在早發(fā)現的基礎上，及時 維修，加強房屋尾花，延長房屋使用壽命； ④建立 校區(qū)建筑物 管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時統(tǒng)計檢查的結果，掌握房屋完損情況。每月保安、保潔總分各為 50分，直至扣減為零分為止。情節(jié)嚴重者，當事人解除聘用。 學校上課期間及夜間，應該保證一人按時巡視校園。 學校大門開放期間，不得坐在傳達室內，必須到室外值勤，發(fā)現可疑人員要進行盤問，并阻止無關人員進入校園。如不執(zhí)行扣 10分 /次 。按照合同規(guī)定追究相關責任，并扣除 2050分 /起?？鄢?510分 /次?？鄢?510分 /起?？?10分 /起 五、處罰辦法 因保安、保潔人員違反上述條例，當月得分不滿 50分，但大于 40分（含 40分）以上的，對人員及所在公司提出書面批評，責令其改正錯誤，并要求其寫出書面整改報告。 28 三、 人員投入計劃表 派駐項目管理人員匯總表 姓名 本項目 擬任崗位 性別 年齡 專業(yè) 職務 / 職稱 本 崗 工齡 備注 楊俊玲 項目經理 男 27 人力資源 5 何歡 保安 男 22 3 閆會 財務 女 25 財務管理 2 呂海嬌 公關 女 25 公關學 2 張三 綠化 男 30 環(huán)境 10 李四 保潔 男 27 環(huán)境 6 王五 維修 男 43 維修技術 20 投標人名稱（公章）：濰坊竭誠物業(yè)有限責任公司 法定代表人或授權委托人（簽字）： 楊俊玲 日期： 2021年 9 月 20 日 29 管理部人員配備方案 職能部門 崗位位置及人員配備數量 小計 管理部經理室 項目經理人 1 人 公關部 公關經理 1 人，事務助理（ 1 人，兼出納、清潔管理員），公寓管理員（ 8 人） 10 人 財務部 財務經理 1 人，會計 1 人（公司會計兼）、出納（事務助理兼） 維修部 工程管理員（ 1 人） 1 人 保安部 保安員（其中主管 1 人，保安員 29 人） 30 人 清潔部 道路（ 2 人）、教學實訓樓（ 5 人）生活區(qū)（ 6 人） 13 人 綠化部 綠化人員（主管 1 人 ，綠化人員 17 人） 18 人 合計 73 人 30 四、 投標人各項服務承諾表 如果我們獲得貴校的物業(yè)管理權，我們承諾將按照以下的服務質量標準實行對于學院的物業(yè)管理： 學院項目管理的各項指標達到國家級《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)內）達標平分細則》的各項分項標準。 7 有效投訴率 2 ‰以下（年） 2‰以下（年） 有 效投 訴次數 /使用人總數 做好做細日常工作，采取措施，加強與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質；投訴處理有結果、有記錄、有回訪。 物業(yè)接管驗收 接管驗收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管驗收。 公共場所 (地 )、公用設施 公共場所 (地 )、公用設施包括：區(qū)內道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、地下排水管等。 二、最低要求 在項目所確定的入伙日期 前一周必須達到以下要求： 室內外照明、給排水、道路、門禁對講、樓內消火栓、施工完畢，可正常使用。對項目的接收應包括對相關工程資料的接收。 四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。（注意： 只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。 待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內簽署驗收合格、同意接管憑證。 搗棍（ 小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網絡測試儀，梯子、 PVC吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 41 對于設計中已有的設備， 注意收集資料。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 給排水 驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準 42 檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現象。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 記錄的填寫及缺陷的整改 以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。 對于設計中沒有的設施設備，但在物業(yè)管理中又必需增設的，可降低管理、運行費用的，應建議開發(fā)商增設。 準備驗收規(guī)范、標準及施工圖 準備《引用法規(guī)、標準》中相關的規(guī)范、標準。 物業(yè)公司人員準備 物業(yè)公司建立接管驗收領導小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設施設備分別組織驗收。驗收結束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有 38 項進行檢查。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間） 物業(yè)現場人員應積極熟悉圖紙及現場情況，配合開發(fā)商發(fā)現問 題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。如強弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃氣系統(tǒng)圖、室外管網圖及設備說明書等。 公用設施設備、公共場所 (地 )的產權以相關法規(guī)及開發(fā)商售樓時與業(yè)主的約定為準。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。 9 服務回訪率 25% 25%以上 回訪次數 /服務次數 建立健全回訪制度，做好服務回訪記錄，加強服務隊伍的服務意識。 序號 指標名稱 國家標準 管理標準 測算依據 管理主要措施 1 房屋及配套設施完好率 98%以上 98% 完 好房 建筑面積 +基本 完好 房建 筑面積 /房屋總建筑面積 建立日常檢查制度；定期進行全面分項檢修；嚴格日常管理，無人為損壞事件。應扣除當月保安或者保潔費用的 10%?？鄢?510分 /起?？鄢?1015分 /次?？?5分 /每起。如不執(zhí)行扣 10分 /次。 保安人員應服從保衛(wèi)科在其職責范圍內的工作安排，按時保質保量完成任務，如不執(zhí)行扣 10分 /次。 未使用禮 貌用語，與師生、訪客發(fā)生爭執(zhí)、肢體沖突，給學校聲譽造成影響的，扣除 1030分 /起。 保安人員監(jiān)守自盜者，解除當事人聘用，并按照合同規(guī)定追究相關責任。 在崗人員未按要求著裝，著裝不整齊的，扣除 5分 /起 報刊分發(fā)不及時，已簽收的郵件、包裹發(fā)生丟失的。 工作職能組織運行圖 日常管理制 度和考核辦法 三、 目的 為創(chuàng)建安全優(yōu)美的校園環(huán)境，維護學校財物和師生安全，防止各類安全事故發(fā)生，有效公平地對保安、保潔人員進行考核，特制訂本規(guī)定。在人員配備上堅持“價廉質優(yōu)”、“質優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。 客的咨詢，必要是為其向導。 對管轄區(qū)內可疑的人員和物品進行盤問和檢查。 綠化部崗位職責 認真學習公司各種規(guī)章制度，熟悉綠化養(yǎng)護管理標準和作業(yè)指導 書，熟悉掌握綠化養(yǎng)護管理各種操作技術，對綠化養(yǎng)護分公司領導及養(yǎng)護技師負責。 熟知工作區(qū)域內的各項工作，掌握緊急或突發(fā)事件的處理方法， 負責管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生方面工作的安排。 執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理 和安全教育，建立 各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。 統(tǒng)一管理公司各種票據和帳目，杜絕管理處資金流失。 財務經理崗位職責 根據國家財務制度和財經法規(guī)，結合公司實際情況，制定使用的 21 財務管理辦法。 管理層職責 項目經理職責 以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。 二、推廣“竭誠物業(yè)”的品牌，提升知名度。 （ 2）花草樹木要定期修剪，整齊美觀，無病蟲害，無折損。 環(huán)境衛(wèi)生管理 做到定人、定地點、定時間、定任務、定質 量。 共用設備設施維修養(yǎng)護和管理 共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。 每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。 積極培養(yǎng)高素質的管理人才，組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍。 當然，作為一個物業(yè)項目，管理是為了發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值，使物業(yè)盡可能保值、增值，做到讓業(yè)主盡量的滿意。 （二）盈利目標 利潤目標包括委托方要求達到的盈利目標和物業(yè)管