【正文】 。員工上下班時(shí)應(yīng)有禮貌地問候，并要求自覺出示包中物品。做好巡回工作情況的記錄和匯報(bào)。白天要認(rèn)真檢查每一個(gè)安全出口是否暢通無(wú)阻，幫助業(yè)主做一些力所能及的好人好事。正確引導(dǎo)車輛停放到指定位置。（例：推銷、傳銷、商 販、蓄意滋事等人員。做好外來(lái)閑散人員（送水人員，推銷人員等）的管理教育工作。安防部保安員工作職責(zé)全體保安員在安防部部長(zhǎng)及助理的督導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)綜合辦公樓的安全保衛(wèi)和消防工作，確保業(yè)主的人身安全及財(cái)產(chǎn)安全。（7）茶葉A袋裝茶葉，每個(gè)杯子配放一袋，并有適量的備用茶； B散裝茶葉可事先放入杯中，待賓客就坐后直接沖泡開水。負(fù)責(zé)所有會(huì)議室區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清潔情況，其中專項(xiàng)服務(wù)要負(fù)責(zé)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層的清潔衛(wèi)生情況；專項(xiàng)服務(wù)還要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室開水及毛巾、報(bào)刊的分發(fā)工作。地面打蠟、拋光① 進(jìn)行打蠟時(shí)，首先要檢查機(jī)器上噴壺是否加滿保養(yǎng)清潔蠟；② 將控制桿調(diào)節(jié)到合適的高度；③ 機(jī)體底盤針座接合拋光墊，保持機(jī)身底盤與地面平衡； ④ 接通電源，按動(dòng)機(jī)身電源開關(guān)，使底盤轉(zhuǎn)動(dòng)，當(dāng)手柄提升時(shí)，機(jī)身向右移動(dòng)，當(dāng)手柄向下時(shí)，機(jī)身向左移動(dòng)； ⑤ 當(dāng)操縱機(jī)械從左至右移動(dòng)時(shí)，拉動(dòng)噴蠟控制桿將蠟水噴出，由底盤拋光墊將蠟水均勻的涂在地面上； ⑥ 打蠟前，用干地推將地面灰塵、砂粒推干凈；打蠟時(shí)，落蠟要均勻，上下要互疊10公分，每推100公分距離噴蠟一次； ⑦ 噴蠟完成后，換另一個(gè)干凈的拋光墊進(jìn)行地面拋光；（濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司⑧ 拋光推進(jìn)的速度保持在50米/分為宜，來(lái)回拋光3—5次，直到光亮為止。垃圾收集的操作程序（1）及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間，只能使用貨運(yùn)電梯，不可使用客梯；（2）在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在樓梯和樓面上；（3）要注意安全，不能將紙盒從上往下扔；（4）要經(jīng)常沖洗垃圾存放點(diǎn)，保持衛(wèi)生清潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；（5）配合做好清運(yùn)垃圾工作。注意事項(xiàng)（1）工作小心，一看二干，不得將室內(nèi)家具物品碰撞損壞；（2）不隨意動(dòng)客人擺放的文件；（3）不準(zhǔn)跟人拉關(guān)系；（4）對(duì)客人服務(wù)以外的要求應(yīng)以回絕，并有禮貌。（三）玻璃窗、鏡面操作程序工具：伸縮桿、刮水器、涂水器、清潔劑、美工刀片、毛巾；發(fā)現(xiàn)玻璃沾有污跡時(shí)，用美工刀片除污；按比例兌好玻璃水（與水按體積1：20）；將涂水器浸入玻璃水中，插在伸縮桿上；將浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；另一個(gè)伸縮桿插上刮水器，從上至下刮去玻璃上的水跡；最后用干毛巾抹去遺留的水印。 維修服務(wù)工作程序?????????????????????.59 178。 員工通道保安員崗位職責(zé)??????????????????.28 安防部員工工作規(guī)程????????????????????????.48 安防部消防安全工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)??????????????????.50 工程篇工程部工程人員崗位職責(zé)??????????????????????.52 178。 大樓外巡崗位職責(zé)?????????????????????.26 178。 變電所所長(zhǎng)崗位責(zé)任制???????????????????.57 178。操作程序（1）大堂保潔的原則是：以夜間或周六、日定期操作為基礎(chǔ)，白天進(jìn)行日常保潔；（2）定期對(duì)大堂地面進(jìn)行徹底的清潔、拋光、定期上蠟；操作時(shí)，上蠟區(qū)域應(yīng)有示意牌或圍欄繩，以防旁人滑跤；（3）日常保潔的要求每天對(duì)地面進(jìn)行清潔數(shù)次，大堂內(nèi)的其他部位，如玻璃、柱面、墻面、臺(tái)面、椅子、欄桿、沙發(fā)、燈座等，要經(jīng)常清潔，保持光亮、明凈；（4）操作過程中，根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)避開客人和客人聚集的區(qū)域，待客人離散后再予以補(bǔ)做；客人進(jìn)出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點(diǎn)拖擦，并增加拖擦次數(shù)；（5）遇下雨或下雪天，要在大堂進(jìn)出口處放置傘袋機(jī)、踏墊，鋪上防濕地毯，并樹立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次數(shù)，以防客人滑跤及將雨水帶進(jìn)大樓。（7）不銹鋼手紙架用干、濕毛巾清潔內(nèi)外塵埃，外用不銹鋼清潔劑擦拭到光亮為止，廁紙?jiān)诓蛔銜r(shí)應(yīng)立即更換，將舊的纏放在新的外面，放在架上。（七）廣場(chǎng)清潔范圍：大門外的樓宇周邊地區(qū)，主要包括停車場(chǎng)，通道、階沿、綠化帶內(nèi)衛(wèi)生、欄桿、樓前飾物程序：（1）日常清掃① 由專人負(fù)責(zé)巡回清掃周邊地面的垃圾、碎屑； ② 拾撿綠化帶內(nèi)雜物；③ 抹去休息桌、凳灰塵及欄桿口灰塵； ④ 濕拖布拖去臺(tái)階及地面的臟跡。（二）地面的清潔經(jīng)過裝飾裝修、土建工程之后，瓷磚和理石地面上都留有裝飾過程中留下的各種頑固污跡，清潔過程比較有難度，而且程序復(fù)雜 操作規(guī)程如下：荒掃；用笤帚將地面的大塊雜質(zhì)、垃圾清掃干凈；酸性：主要是清潔白灰、石灰一類的頑固污漬；（1）使用單擦機(jī)，換上地刷，1：10（按體積）的酸化劑兌水注入清潔水箱內(nèi)；（2）開啟單擦機(jī)擦洗地面，以30米/分速度前進(jìn)，頑固之處停下細(xì)刷；（3）用吸水機(jī)將水吸起；（4）拖布抹凈。地毯抽洗（1）灰塵一旦進(jìn)入地毯纖維的深處沉積，必須采用抽洗的方法深層清潔，使地毯恢復(fù)原來(lái)的光澤，對(duì)于水有敏感的地毯，可采用干泡清洗代替抽水的辦法進(jìn)行；（2）抽洗方法用大約60℃的熱水或帶有清潔劑的熱水，通過微型噴嘴噴到地毯纖維上，羊毛地毯最高用30℃的熱水，緊接著用吸水扒吸干污水，地毯纖維就從上至下進(jìn)行了一次沖洗清潔，為了增加抽洗的效果，一般采用增強(qiáng)機(jī)械力或延長(zhǎng)作用時(shí)間的方式；增強(qiáng)機(jī)械力因素，是高壓水槍出水的壓力，通常有12帕者仍不能將污垢沖出來(lái)，就需要用與機(jī)器連為一體的滾刷把粘住的污垢刷出來(lái)；延長(zhǎng)作用時(shí)間是將清潔劑事先噴到地毯上，大約讓其作用十分鐘，然后再?zèng)_洗；（3）操作程序① 用吸塵器或立式吸塵機(jī)全面吸塵； ② 除去地毯表面的污漬；③ 稀釋清潔劑，倒入噴壺中，而抽吸機(jī)清水箱注入清水； ④ 用噴壺在地毯上全面噴灑清潔劑，作用15—20分鐘，污漬脫離纖維，即乳化過程結(jié)束； ⑤ 也可直接用抽洗機(jī)加清潔劑進(jìn)行抽洗；⑥ 用抽洗機(jī)抽洗，操作時(shí)每行互疊10公分，以免漏洗，最好經(jīng)過兩次以上的抽洗才能達(dá)到滿意效果； ⑦ 梳起地毯纖維毛；⑧ 為了讓地毯盡快投入使用，可用吹風(fēng)機(jī)吹干。（4）配合維修人員檢查照明、音響、視頻、空調(diào)等設(shè)備，根據(jù)會(huì)議要求增添新的設(shè)備，冬夏季要調(diào)好室溫，注意通風(fēng)。服務(wù)部工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司2． 窗臺(tái)、桌面、柜面、地面無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)水跡，尤其是桌堂內(nèi)，做到無(wú)灰塵、無(wú)雜物； 3． 各種會(huì)議備品擺放有序；4． 暖瓶、杯具、煙缸、玻璃續(xù)水壺、杯墊、壺墊等物品保持干爽潔凈，不得有破損，并對(duì)其進(jìn)行分類清洗，經(jīng)過消毒后再備用； 5． 茶柜或工作臺(tái)保持干凈整潔，不得隨意擺放物品。負(fù)責(zé)公做好安機(jī)關(guān)規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)協(xié)助工作，保護(hù)值勤責(zé)任區(qū)域內(nèi)刑事，治安案件現(xiàn)場(chǎng)，抓獲值勤區(qū)域內(nèi)違法，犯罪分子。以下為各具體崗位保安員工作職責(zé)：形象崗、大堂崗崗位職責(zé)對(duì)人員及物品進(jìn)出進(jìn)行管理，認(rèn)真盤查可疑人員，防止物品丟失和各類案件的發(fā)生；并且以良好的值勤姿態(tài)和禮節(jié)禮貌迎接本樓業(yè)主及外來(lái)辦事人員。指引監(jiān)督辦事人員到前臺(tái)進(jìn)行登記，未經(jīng)過登記的人員一律禁止上樓。對(duì)在大樓外部車場(chǎng)的閑雜人員（如：小商小販發(fā)放傳單的推銷人員）。（能發(fā)現(xiàn)不正常氣味、煙霧、聲音、漏電等現(xiàn)象）檢查大樓內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況及各種設(shè)施的完好情況，如發(fā)現(xiàn)故障立即報(bào)告維修部門進(jìn)行維修。認(rèn)真檢查進(jìn)出大樓的物資，員工外出攜帶物品也應(yīng)有相應(yīng)部門開具的“物品出門證”；施工人員外出攜帶物品也應(yīng)有相應(yīng)部門開具的“物品放行單”，并做好核實(shí)登記工作。抽查保安器材和通訊工具的使用保養(yǎng)情況。（2）交接時(shí)應(yīng)互相敬禮并交接本班值勤情況。（6）經(jīng)接班人員確認(rèn)無(wú)誤后進(jìn)行交班。按時(shí)換崗、盡職盡責(zé)，禁止一切理由的脫崗、睡崗、誤崗不盡職責(zé)現(xiàn)象發(fā)生。大樓巡回崗位職責(zé)（1）巡回人員不要走形式，要見實(shí)效發(fā)揮作用。（3）當(dāng)發(fā)生火警迅速按規(guī)定程序處置，并在事后做好整理記錄工作。（3）協(xié)助東門崗工作。（7）認(rèn)真做好工作記錄和工作的匯報(bào)。接班（1）所有當(dāng)值人員提前5分鐘趕到各自崗位進(jìn)行崗位交接工作。當(dāng)班值勤中要嚴(yán)格履行各崗位職責(zé)，帶班員一定要負(fù)起責(zé)任，同時(shí)，安防主管人員也要做好班級(jí)工作的不定時(shí)檢查工作。交班后集合（1）當(dāng)值帶班員在全部崗位交接清楚后集合隊(duì)伍、清點(diǎn)人數(shù)。濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司搬出的過程注意事項(xiàng)同上。電話應(yīng)經(jīng)常擦拭，防積塵。（2）安全消防部部長(zhǎng)根據(jù)每月消防器材檢查保養(yǎng)情況，濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司對(duì)消防器材進(jìn)行報(bào)廢、充氣和更換。四、事故處理誤報(bào)：確認(rèn)火警誤報(bào)后應(yīng)查明現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境情況，對(duì)施工中所造成煙霧過大，溫度過高或違章施工應(yīng)立即采取適當(dāng)措施，責(zé)令施工單位立即進(jìn)行整改。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)辦公樓的具體情況和合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備管理人員和服務(wù)設(shè)施。 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)為辦公樓提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全服務(wù)，維護(hù)辦公樓的人員、財(cái)產(chǎn)和建筑物的安全。 物業(yè)檔案管理有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括： ；； ； ； 。 確保內(nèi)線電話在收到顧客需求信息之后一個(gè)工作日內(nèi)開通。 投訴處理 顧客投訴應(yīng)分下列情況處理：——辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。表1 房屋結(jié)構(gòu)（預(yù)計(jì)）檢查周期表 單位為年結(jié)構(gòu)類型 使用年限一般使用環(huán)境 特殊使用環(huán)境鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 60年以下 20 15 60年～100年 10 5 100年以上 5 2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 60年以下 25 15 60年～100年 12 5 100年以上 7 2鋼結(jié)構(gòu) 100年以下 30 15 100年～150年 10 5注：行業(yè)主管部門如對(duì)房屋結(jié)構(gòu)檢查周期做出另外規(guī)定，從其規(guī)定。 網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng) 程控交換機(jī)——程控交換機(jī)（PABX）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊； ——維護(hù)終端工作正常、整潔； ——計(jì)費(fèi)系統(tǒng)工作正常、整潔；——話務(wù)臺(tái)工作正常、話音清晰、整潔；——電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無(wú)損； ——語(yǔ)音信箱工作正常、整潔、接線正確。 門禁系統(tǒng)——工作站工作正常、整潔； ——服務(wù)器工作正常、整潔；——讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常； ——電子門鎖工作正常。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；——應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。 公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護(hù)：——每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持98％以上的亮燈率，如有缺損，應(yīng)及時(shí)更換；——每月一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好，并保持98％以上的亮燈率； ——每天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)行安全、正常。道路、廣場(chǎng)、地下車庫(kù) 保持路面平整、無(wú)開裂和松動(dòng)、無(wú)積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無(wú)缺損。 標(biāo)識(shí)管理 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識(shí)，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號(hào)、商務(wù)中心、問詢處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等）。 巡視——明確巡視工作職責(zé)，規(guī)范巡視工作流程，制定相對(duì)固定的巡視路線。 安全管理 消防管理——應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；明確專人維護(hù)、管理消防器材，保持其完好； ——辦公樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置設(shè)有消防設(shè)施平面示意圖；——定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修； ——定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)； ——對(duì)易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。PVC板 光亮、無(wú)污跡。墻紙 無(wú)斑。軟地面 地毯 色澤均一、無(wú)褪色、無(wú)毛邊、柔軟、纖維成同一方向。如遇臺(tái)風(fēng)、暴雨或其他災(zāi)害性天氣的氣象或有關(guān)信息時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：——對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固； ——對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇； ——對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； ——及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止；——巡視應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。 應(yīng)考慮主要道路及停車場(chǎng)設(shè)施交通標(biāo)識(shí)，主要路口設(shè)路標(biāo)。安全、引導(dǎo)標(biāo)志 大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯廳、地下車庫(kù)、消防通道應(yīng)設(shè)有路標(biāo)及安全指示牌；危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清晰完整，維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。同時(shí)：——每年檢查一次辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；——每半年對(duì)辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備的接地裝置進(jìn)行全面檢查；每半年一次對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問題及時(shí)解決；保持辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；——每月一次對(duì)辦公樓變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季對(duì)辦公樓各重要機(jī)房?jī)?nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好； ——主樓側(cè)翼平臺(tái)的所有避雷設(shè)施完好： ●接地電阻：≤4Ω。 液壓升降設(shè)備——升降平臺(tái)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，安全裝置完好；——升降設(shè)備本體運(yùn)行平穩(wěn)，各類儀表指示準(zhǔn)確，安全裝置完好。 消防報(bào)警與滅火系統(tǒng)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)消防設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常：——火災(zāi)探測(cè)器定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗(yàn)，探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗，及時(shí)更換失效的器件； ——每年應(yīng)進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)，檢測(cè)各類消防系統(tǒng)各類運(yùn)行參數(shù)