【正文】 第二章 XX市XXX辦公樓概況及管理特點(diǎn)分析 XX市XXX辦公樓概況XX市XXXXX辦公大樓，坐落于XXX，總建筑面積約XXX萬(wàn)平方米。根據(jù)對(duì)上述辦公樓的分析，XX辦公大樓的業(yè)戶群體具有如下的特征：樓內(nèi)辦公人員具有較高的文化素質(zhì)和一定的社會(huì)地位，擁有較強(qiáng)的政治素養(yǎng)，追求安全、舒適、安靜的辦公生活和會(huì)議環(huán)境，注重管理的品位和質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的安靜性和尊貴性，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有著極高的要求。、會(huì)議、開(kāi)會(huì)的人員眾多，車輛駛?cè)?、停放將存在違章、搶占等違章行為根據(jù)XX辦公大樓外院內(nèi)大門(mén)前的道路及停車場(chǎng)地現(xiàn)狀，車輛駛?cè)腭偝?、停車、存車必將給車輛管理帶來(lái)一定的矛盾，如何化解違章及安全停放問(wèn)題，將是物業(yè)管理人在管理中需解決難點(diǎn)XX辦公大樓分幾棟，所處地理位置是繁華的XX路，噪音污染直接影響樓內(nèi)的正常辦公環(huán)境，加之夏天的外掛空調(diào)噪音與冷凝水的排放問(wèn)題直接導(dǎo)致噪音環(huán)境管理上的缺陷，如何解決缺陷，如何將上述影響缺陷減至最少，是物業(yè)管理中不可回避的一個(gè)問(wèn)題。，嚴(yán)格管理，減少安全及消防隱患：強(qiáng)調(diào)“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的原則，全力將有不良動(dòng)機(jī)的嫌疑人擋在大樓門(mén)以外，不給其可乘之機(jī)；通過(guò)固定崗的嚴(yán)密監(jiān)控及巡邏，震懾不法分子不敢作案；與周邊區(qū)域聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮綜合整治的群防優(yōu)勢(shì)。在每個(gè)科室發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》強(qiáng)化全員防火意識(shí)，按消防標(biāo)準(zhǔn)在指定區(qū)域、地點(diǎn)及相關(guān)部位配置足數(shù)的滅火器材。，減少車輛停放、噪音、環(huán)境污染與甲方協(xié)商溝通。根據(jù)XX市XXX辦公樓的物業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目需要，我們將提供“專業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)＋XXX辦公樓特色服務(wù)”的一體化模式，在做好日常物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，時(shí)刻做好應(yīng)急服務(wù)的準(zhǔn)備，有效樹(shù)立成都市XX市XXX對(duì)外窗口形象，并強(qiáng)力保障XX市XXX的正常辦公秩序。 管理服務(wù)政治要求（一）政治上與政府保持高度一致對(duì)于區(qū)政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司所體現(xiàn)和代表的是機(jī)關(guān)的管理與服務(wù)機(jī)構(gòu)，但對(duì)于機(jī)關(guān)的外來(lái)辦事人員來(lái)說(shuō)，機(jī)關(guān)的所有工作人員包括物業(yè)公司的人員都代表著政府機(jī)關(guān)的形象。216。（七）所有工作人員進(jìn)入辦公室前必須先敲門(mén)并得到同意后方可進(jìn)入。（三）日常管理中管理服務(wù)中心與機(jī)關(guān)各部門(mén)溝通的各類文字信息，必須分類保管，未經(jīng)允許不得擅自處理。216。（二）清潔過(guò)程中未經(jīng)允許不得將任何帶字紙片以及電子文件試為垃圾丟棄。 “節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”是針對(duì)XX市XXX辦公樓裝修高檔的特點(diǎn)所提出的服務(wù)思路，有效解決了由此產(chǎn)生的清潔程序繁瑣不易控制的問(wèn)題，更將清潔突破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新，還要有效延長(zhǎng)材質(zhì)的使用壽命，而國(guó)基物業(yè)完善的ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系必將為這一指導(dǎo)思想的實(shí)施提供良好的核心保障。 一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到95％以上。較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求管理員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。每日巡視檢查清潔保潔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。要求固定崗盡快熟悉XX小區(qū)用戶業(yè)主的人、車情況。保持業(yè)主和公司之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時(shí)改進(jìn)工作中存在的問(wèn)題和缺點(diǎn)。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由主任主持對(duì)調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見(jiàn)進(jìn)行分析，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。（九）管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)管理人員培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100%≥98%保證措施建立嚴(yán)格的培訓(xùn)制度并制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，配備專職培訓(xùn)員以及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。對(duì)各類消防設(shè)施，指定專人負(fù)責(zé)，建立責(zé)任追究制度。（十五）化糞池、雨水井、污水井完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測(cè)定依據(jù)完好雨水井、污水井?dāng)?shù)量/雨水井、污水井總數(shù)量100%＞98%保證措施化糞池每半年清理一次。第五章 前期物資裝備一覽表 辦公物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注辦公桌椅XX套文件柜XX組其中一組內(nèi)含保險(xiǎn)柜1個(gè)電腦X臺(tái)打印機(jī)X臺(tái)有復(fù)印功能為佳傳真機(jī)X臺(tái)電話機(jī)X部 固定崗裝備 項(xiàng)目數(shù)量備注對(duì)講機(jī)XX部警棍、機(jī)套等XX副防毒面具XX副灶具及廚具1套 保潔物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注玻璃水刮XX套噴霧器X臺(tái)更衣儲(chǔ)物柜XX組手推垃圾車XX部室內(nèi)清潔車XX部垃圾運(yùn)輸車XX輛塵推XX把學(xué)習(xí)參考第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算XX辦公大樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：XXXX㎡總建筑面積：約XXXX㎡綠化面積：XXXX㎡公共道路、廣場(chǎng)面積：XXXX㎡停車位：XXXX個(gè) XX辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算下面具體介紹XXXX辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用支出核算過(guò)程：物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)安XXX/㎡/月收取，地面停車衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)XX元/月，車庫(kù)衛(wèi)生費(fèi)XX元/月，非機(jī)動(dòng)車自行車X元/輛/月，電動(dòng)車X元/輛/月，摩托車X元/輛/月。 增強(qiáng)責(zé)任心，牢固樹(shù)立“為轄區(qū)安全，讓業(yè)戶放心的思想”，遵紀(jì)守法、服從命令、尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同事，安心本職工作。 交通車輛管理l 檢查有關(guān)證件。工作要點(diǎn)：l 嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定所有巡邏路線，并按規(guī)定路線和時(shí)間實(shí)行24小時(shí)巡邏守衛(wèi)制度。 固定崗服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn) 日常工作標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容著 裝 上崗須著公司統(tǒng)一的固定崗制服，戴好帽子，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?。室?nèi)應(yīng)保持安靜，不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將，以免影響其他隊(duì)員休息。重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立正姿勢(shì)。3．固定崗器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出，如因工作需要須報(bào)管理處批準(zhǔn)。固定崗位悉本崗位職責(zé)，熟悉大廈業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時(shí)間等。流動(dòng)崗位固定崗巡查參見(jiàn)《固定崗巡查細(xì)則》。對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。頭發(fā)要整潔，不留長(zhǎng)發(fā)。提高警惕，堅(jiān)守崗位。 軍警車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)，敬禮，在《臨時(shí)停車卡》上填寫(xiě)車牌號(hào)碼、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間后放行。檢查車場(chǎng)內(nèi)設(shè)備設(shè)施是否完好，發(fā)現(xiàn)異常情況在《停車場(chǎng)交接班記錄表》記錄并及時(shí)上報(bào)，以便及時(shí)處理。愛(ài)護(hù)公物、節(jié)約水電,維護(hù)樓內(nèi)其他公共設(shè)施。1地面保持干凈,不能有泥垢、積水、紙屑、塑料、口香糖污漬等。1積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工作要點(diǎn)：n 嚴(yán)禁鎖住消防樓梯門(mén)，確保消防門(mén)的正常開(kāi)啟。n 發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)人員反映。n 除勤力保潔外，應(yīng)適時(shí)噴灑空氣清新劑，保持洗手間無(wú)異味。第九章 緊急事件處理規(guī)程工作內(nèi)容：各種緊急事件和突發(fā)事件的處理，及時(shí)協(xié)調(diào)各方關(guān)系和力量，確保正常辦公秩序。為了明確緊急突發(fā)事件的應(yīng)急處理程序，保證轄區(qū)安全，特制訂此項(xiàng)管理規(guī)程。若是運(yùn)動(dòng)過(guò)程作案，沒(méi)有固定現(xiàn)場(chǎng)的，對(duì)犯罪分子遺留下的各種物品、作案工具等，應(yīng)用鉗子或其它工具提取，然后放進(jìn)塑料袋內(nèi)妥善保存交公安機(jī)關(guān)處理，切不可將固定崗或其它人員的指紋等痕跡留在物品上。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理門(mén)衛(wèi)崗執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要審查其證件，對(duì)持無(wú)效證或說(shuō)不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入。報(bào)警方。 維持秩序使現(xiàn)場(chǎng)交通恢復(fù)暢通。 發(fā)現(xiàn)醉酒鬧事或精神病人等處理醉酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對(duì)自身或其他人員造成傷害，固定崗應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和監(jiān)督措施。216。216。迅速成立指揮組、滅火救援組、設(shè)備組、疏散組、救護(hù)組，展開(kāi)滅火作戰(zhàn)規(guī)程。我們相信，有XX市XXX辦公樓優(yōu)越的硬件條件作保障，有XX市XXX各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，有XXX人對(duì)辦公樓管理的深入了解，通過(guò)XXX物業(yè)人細(xì)致入微的管理與服務(wù)，通過(guò)廣大工作人員的大力配合，定能成為XX市區(qū)最亮麗、最溫馨、最舒適、最宜人的辦公區(qū)。用一些事情，總會(huì)看清一些人。既糾結(jié)了自己，又打擾了別人。謹(jǐn)望各位領(lǐng)導(dǎo)能從本方案中了解XXX物業(yè)的實(shí)力以及與XX市XXX合作的強(qiáng)烈愿望。分別用于辦公、客服接待、工程維修、安全管理、清潔綠化管理用房。巡邏固定崗接到通知，應(yīng)立即攜帶滅火器和插孔電話從樓梯趕到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)查看確認(rèn)：（1）屬火警，就近打破手動(dòng)報(bào)警按鈕報(bào)火警，同時(shí)通過(guò)電話插孔或固定消防電話向監(jiān)控值班室報(bào)告火災(zāi)的發(fā)生，并簡(jiǎn)要說(shuō)明火災(zāi)情況；通知、組織就近顧客疏散；能自己動(dòng)手滅火的，迅速開(kāi)展滅火工作，否則就地打開(kāi)消火栓，展開(kāi)水帶、水槍，等待救援人員的到來(lái)。立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)。若醉酒者或精神病人有危害社會(huì)公共秩序的行為，可上報(bào)主管將其強(qiáng)制送到公安部門(mén)處理。二）受傷 接報(bào)后立即通知管理中心。到警方人員到場(chǎng)后，將以上情況向其提供，并協(xié)助警方人員處理，記錄到達(dá)警方人員情況，以備后查。發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止，情節(jié)輕微的要求其立即離開(kāi)，情節(jié)惡劣不服從管理的通知管理服務(wù)中心。216。 盜竊、匪警應(yīng)急處理規(guī)程固定崗在執(zhí)勤中遇到或接到公開(kāi)使用暴力或其它手段（如打、砸、搶、偷等）威脅公務(wù)人員人身財(cái)產(chǎn)安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行護(hù)管員職責(zé)，迅速制止犯罪。事件處理后，相關(guān)的安全崗也應(yīng)及時(shí)將處理結(jié)果反饋上級(jí)并做好質(zhì)量記錄。n 擦地時(shí)，應(yīng)有“小心地滑”字樣的提示。n 定期清理下水道、排水溝，保持衛(wèi)生。n 擦玻璃、燈飾、天花、電制開(kāi)關(guān)等處時(shí)要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。工作要點(diǎn)：n 集中清潔工作一定在辦公開(kāi)始之前完成。廁所沒(méi)有異味,便池內(nèi)外保持清潔,不能有糞便等臟物。拾到物品主動(dòng)上交,不留作私用。第八章 保潔服務(wù)方案 崗位設(shè)置與職責(zé)說(shuō)明保潔：2名 保潔工作內(nèi)容、要點(diǎn)服從領(lǐng)導(dǎo)或管理人員安排,工作時(shí)間統(tǒng)一著裝、戴胸卡。 軍警車輛進(jìn)出，應(yīng)嚴(yán)格記錄，有疑問(wèn)要求出示行駛證，下半夜進(jìn)出場(chǎng)的軍警車，要實(shí)行跟蹤管理。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，不遲到、早退，更不能誤班、漏班。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓? 交通車輛管理標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容著 裝上崗須著公司統(tǒng)一的固定崗制服，戴好帽，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，穿好皮鞋，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士，應(yīng)敬禮、致謝。若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士，應(yīng)立即起立敬禮。若有損壞視情節(jié)賠償。 齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相同。每晚零時(shí)之前熄燈就寢。注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。工作牌統(tǒng)一佩戴