【正文】 現(xiàn)一些問(wèn)題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動(dòng)造成種種困難和障礙。我們?cè)诮拥奖本┻@家企業(yè)的咨詢后，詳細(xì)地向他們解釋了我國(guó)有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺(tái)商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。3．抵押須有書面文件。6．土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)辦理登記手續(xù)。為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過(guò)程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請(qǐng)律師就抵押?jiǎn)栴}出具法律意見(jiàn)書。在土地使用權(quán)抵押過(guò)程中，抵押雙方只有在充分注意到上述幾個(gè)法律問(wèn)題的前提下，才能使抵押活動(dòng)正常進(jìn)行。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動(dòng)，并積極幫助和指導(dǎo)了國(guó)內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動(dòng)得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時(shí)地得到了外國(guó)銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人——外國(guó)銀行的合法權(quán)益。國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國(guó)有土地。在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請(qǐng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。 單位能不能克扣工資_個(gè)體老板不開(kāi)工資怎么辦 工傷待遇包括哪些內(nèi)容_工傷期間的工資待遇是怎樣的 服務(wù)期該如何約定_服務(wù)期長(zhǎng)于勞動(dòng)合同期怎么辦 勞動(dòng)報(bào)酬包括哪些內(nèi)容_勞動(dòng)報(bào)酬應(yīng)該怎么支付 解除合同的補(bǔ)償金 :// 違反保密協(xié)議如何賠償_員工如何賠償給單位造成的損失 單位辭退員工的方式_單位能辭退哺乳期女工嗎 關(guān)于雙重勞動(dòng)關(guān)系的爭(zhēng)議 申請(qǐng)工傷認(rèn)定的條件是什么_申請(qǐng)工傷認(rèn)定時(shí)需注意什么 我國(guó)法定節(jié)假日有哪些_法定節(jié)假日工資怎么算 公司的試用和實(shí)習(xí)一樣嗎 簽訂勞動(dòng)合同應(yīng)注意什么_應(yīng)該如何約定工資 第三篇：土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題遇到房地產(chǎn)法問(wèn)題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問(wèn)土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。鄉(xiāng)一級(jí)政府無(wú)權(quán)出讓土地使用權(quán)。沒(méi)有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無(wú)效。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限。9．應(yīng)請(qǐng)律師出具法律意見(jiàn)書。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。 承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生竟合時(shí)哪個(gè)優(yōu)先 鄉(xiāng)政府有無(wú)權(quán)力處理土地糾紛 最新個(gè)人二手住房貸款 房屋借給親戚暫住現(xiàn)要賣房卻拒不倒房屋該如何 成都二手房按揭貸款流程 租賃期滿，租約能‘自動(dòng)續(xù)約’嗎 貸款買房月供付不起可能出現(xiàn)的情況 如何可避免交房糾紛教你二手房交房實(shí)戰(zhàn)技巧 承租房屋要拆遷則承租人享有哪些權(quán)利 二手房交易流程和所需資料 城市房屋拆遷中拆遷租賃房屋如何進(jìn)行補(bǔ)償安置 承租的公房能不能作為遺產(chǎn)分割在協(xié)助一家外國(guó)銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國(guó)家劃撥的一塊土地直接抵押給外國(guó)銀行，因?yàn)樗麄兂钟袊?guó)家劃撥的建設(shè)用地許可證。導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過(guò)程中出現(xiàn)種種問(wèn)題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對(duì)我國(guó)目前關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對(duì)國(guó)家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國(guó)家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。由于劃撥土地使用權(quán)是以無(wú)償方式取得的,因而，土地使用者在土地的處分權(quán)方面也受到相應(yīng)的法律約束。二是因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃需要，轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的。在核定貸款額度時(shí)，應(yīng)充分考慮土地評(píng)估值中包含40%土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的因素和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的土地價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)因素、貸款債務(wù)利息增加因素，從謹(jǐn)慎原則考慮，貸款的數(shù)額一般應(yīng)在土地評(píng)估價(jià)值的45%以內(nèi)確定。由于這種“無(wú)償收回權(quán)”也是法定的，設(shè)定的抵押權(quán)隨著土地使用權(quán)的無(wú)償收回而終歸消滅。國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）須有國(guó)有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請(qǐng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國(guó)有土地。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動(dòng)，并積極幫助和指導(dǎo)了國(guó)內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動(dòng)得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時(shí)地得到了外國(guó)銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人——外國(guó)銀行的合法權(quán)益。 交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積不符該怎么辦 師詳解二手房買賣的“三大程序”、“八項(xiàng)注意” 買二手房需要注意戶口問(wèn)題 二手房糾紛如何避免 出租房屋須繳納哪些稅費(fèi) 租房合同的解除條件是否雙方當(dāng)事人同等 二手房買賣流程及解釋 消費(fèi)者購(gòu)房需注意那‘五證’