【正文】 算價格”、“報價方案每次加價幅度”自動測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損，報價 18200 萬元，全部投資內(nèi)部收益率%，將虧損 186 萬元。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 10%，建議的土地最高報價 16492 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險很小；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17147萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2個百分點），建議的土地最高報價 17837 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 18586 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險較大。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價格臨界點分析”。詳見表 2“土地基本報價方案”。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。 收款計劃 各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報表略。根據(jù)合理的原則分配到每一期。土地費用、土地契稅及財務(wù)費用 待經(jīng)濟分析確定，土地契稅稅率 4%。當(dāng)售價中含精裝修時，還包括裝修費用。規(guī)劃指標(biāo)詳見表 11，方案比較見表 12。 優(yōu)化結(jié)果說明 （ 1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。 計算每種產(chǎn)品的土地增值， 土地增值（扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用 土地增值（不扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率 計算結(jié)果詳見表 9。 故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。 產(chǎn)品價格 價格漲幅 1997 年至 2021 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2021 年，平房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 均漲幅 % ，已超過古城區(qū)。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。太陽能熱水器、空調(diào)室 外機等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 半獨立式住宅不得小于 8 米。 停車房正面： 0 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 0 米。計算結(jié)果詳見表 4“風(fēng)險決策指標(biāo)（概率分析）”。 分析認(rèn)為，本項目的別墅單位造價 1200 元和售價 9200 元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%， 建議的土地最高報價 17097 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17765 萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 18496 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 19289 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得 時， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價 19289 萬元。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。較高的土地最高限價，獲得土地的機會就越大，所冒的風(fēng)險就越大，反之，較低的土地最高限價風(fēng)險較小，但獲得土地的機會越小。 本地 快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一， 2021 年開發(fā)量 70 萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8 平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8 平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長 米，寬 至 米。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 7 年多來，取得了令人矚目的成績。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售 率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 該項工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。 土地基本報價方案： 是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會變化，詳見表 1“土地報價方案計算依據(jù)”。 多因素變化土地臨界點： 房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。 本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥咳藢Ξa(chǎn)品售價分別估算其概率。 土地報價方案計算依據(jù) 表 1 序號 項目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 1 土地 土地面積 平方米 以畝為單位 畝 起拍價格 萬元 以畝為單位 萬元 /畝 土地報價起算價格 萬元 以畝為單位 萬元 /畝 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 獨立別墅出售 平方米 多層住宅出售 平方米 中高層住宅出售 平方米 汽車車位出售 平方米 商業(yè)配套出售 平方米 3 銷售產(chǎn)品平均價格 元 /平方米 獨立別墅出售 元 /平方米 多層住宅出售 元 /平方米 中高層住宅出售 元 /平方米 汽車車位出售 元 /平方米 商業(yè)配套出售 元 /平方米 4 總投資 萬元 每平米造價 元 /平方米 2785 建筑安裝工程費用 萬元 元 /平方米 獨立別墅 萬元 元 /平方米 多層住宅 萬元 元 /平方米 中高層住宅 萬元 元 /平方米 汽車車位 萬元 元 /平方米 商業(yè)配套 萬元 元 /平方米 土地價格 萬元 每平米地價 元 /平方米 前期費用 萬元 占建 安費用比例 % 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 單位建筑面積 元 公共配套設(shè)施 萬元 占建安費用比例 % 開發(fā)期稅費 萬元 占收入比例 % 其它工程費用 萬元 占建安費用比例 % 開發(fā)間接費 萬元 占建安費用比例 % 管理費用 萬元 占建安費用比例 % 銷售費用 萬元 占收入比例 % 不可預(yù)見費 萬元 占建安費用比例 % 財務(wù)費用 萬元 利率 % 5． 49 經(jīng)營資金 萬元 土地報價方案 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 表 2 序號 指標(biāo)名稱 單位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 方案 9 方案 10 1 土地報價方案 萬元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 每畝地價 萬元 /畝 186 188 191 193 196 198 201 204 206 209 每平方米地價 元 /M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 3129 2 項目總投資 萬元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 3 資金籌措 萬元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 資本金 萬元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長期借款 萬元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 11563 11724 11920 12116 預(yù)租售收入 萬元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 11606 4 營業(yè)收入 萬元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 60 7 利潤總額 萬元 3586 3382 3176 2970 2764 2558 2352 2148 1942 1735 8 所得稅 萬元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 573 9 稅后利潤 萬元 2403 2266 2128 1990 1852 1714 1576 1439 1301 1163 10 全投資內(nèi)部收益率 % 11 資本金內(nèi)部收益率 % 12 投資利潤率 % 13 資本金 利潤率 % 14 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 2 2 序號 指標(biāo)名稱 單位 方案 11 方案 12 方案 13 方案 14 方案 15 方案 16 方案 17 方案 18 方案 19 1 土地報價方案 萬元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 每畝地價 萬元 /畝 211 214 216 219 221 224 226 229 232 每平方米地價 元 /M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 3472 2 項目總投資 萬元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3 資金籌措 萬元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 資本金 萬元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長期借款 萬元 12312 12508 12704 12901 13098 13296 13493 13689 13894 預(yù)租售收入 萬元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798 4 營業(yè)收入 萬元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬元 49 38 27 22 22 22 22 22 22 7 利潤總額 萬元 1529 1323 1117 904 687 469 252 35 186 8 所得稅 萬元 505 437 369 298 227 155 83 12 61 9 稅后利潤 萬元 1025 886 748 606 460 314 169 23 124 10 全投資內(nèi)部收益率 % 11 資本金內(nèi)部收益率 % 12 投資利潤率 % 13 資本金利潤