【正文】 按照《意見》 ,在未來 10 年 ,海南將打造成我 國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)、世界一流的海島休閑度假旅游目的地。項(xiàng)目建設(shè)時間短 (36 個月 ),經(jīng)濟(jì)效益較高 ,利潤13 億元 ,全部投資利潤率 %,投資利稅率大大超過了同期貸款利息率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ,投資回收期 1 年 ,說從經(jīng)濟(jì)上看建設(shè)是可行的。 建設(shè)單位簡介 : 三亞小 洲島國際游艇俱樂有限公司始創(chuàng)于 2021 年 ,是由上海國之杰投資公司與三亞海岸投資公司共同出資成立的一家以酒店投資經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)公司。一層為入口大堂、大堂吧、休息吧、特色商業(yè)等對外服務(wù)空間 及二至二十二層均為客房層。海南三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 第一節(jié)總論 一、項(xiàng)目概況 工程名稱 :海南三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店 建設(shè)單位 :三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司 建設(shè)地點(diǎn) : 海南三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店位于三亞市南邊海路 ,坐落在三亞鹿回頭山下 ,三面環(huán)海 ,系集山、海、島一體的超五星級度假酒店及游艇娛樂配套等大型旅游項(xiàng)目。其中二層南端設(shè)有特色酒吧 ,可上裙房屋頂花園。 四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場調(diào)查 。 建議 此項(xiàng) 目建設(shè)規(guī)模比較大 ,投資比較多 ,必須精心準(zhǔn)備 ,精心施工 ,按計(jì)劃完成建設(shè)任務(wù)。此外 ,退稅、免稅政策 ,國際通行的旅游體育娛樂項(xiàng)目、競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票 ,也都在步步推進(jìn)之中。建一些檔次高、配套全、服務(wù)好的酒店緩解三亞當(dāng)?shù)馗邫n酒店入住壓力 ,勢在必行。 三、運(yùn)營成本優(yōu)勢 投資收益巨大 業(yè)主在取得客房出 租收益的同時還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過轉(zhuǎn)賣變現(xiàn) ,酒店開業(yè)之前 ,已收回投資 ,在運(yùn)營當(dāng)中避免了巨大的資金占用 ,運(yùn)營成本比常規(guī)酒店低的多。會員卡的銷售收入 ,將作為客房營業(yè)收入的一部分 ,參與到利潤分配。 如當(dāng)年沒有享用或沒有享用完 ,可累計(jì)至下一年 . 業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈送。 銀行按揭類客戶“原值”指 ,首付款和業(yè)主已還銀行本金。 ??客房類型 :單間、小套間、復(fù)式等 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 全國行情及消費(fèi)水平 :全國五星級酒店平均出租率高達(dá) %,有的利潤高達(dá) 37%。同時園林綠地將員工休息與酒店進(jìn)行自然分界。 二、立面造型 建筑主樓以體現(xiàn)酒店氣氛及簡潔大方的東南亞氣息為主 ,裙房部分采用落地窗和干掛式大理石外墻面。 (2)、廚房污水單 獨(dú)排除 ,并經(jīng)隔油池后 ,再進(jìn)入污水管網(wǎng) 。 (2)、《海南省建筑工程概算定額》 (2021 年 )。 二、資金籌措 項(xiàng)目單位自籌 5 億元元 ,自籌資金主要由項(xiàng)目資本金、股東投入和內(nèi)部認(rèn)購定金構(gòu)成。本項(xiàng)目評價年限為 2 年。開發(fā)項(xiàng)目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額 ,為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。計(jì)算該項(xiàng)目的損益表、現(xiàn)金流量表。旅游景點(diǎn)得到了有效開發(fā) ,游人漸增。 (5)有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo) 。 一、建設(shè)背景 國家及地方發(fā)展規(guī)劃 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目建設(shè)的理由 二、建設(shè)必要性 (即建設(shè)意義 ) 主要根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)背景 ,提出項(xiàng)目建設(shè)具備的意義 。 營銷策略研究 第四章 建設(shè)規(guī)模與方品方案 本章的重點(diǎn)在于建設(shè)規(guī)模的確定 ,難點(diǎn)在于理由的闡述。 (2)水源和水文地質(zhì)條件調(diào)查分析 。工程方案 ,需要參考大量的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范 (包括國家和地方 ),同時繪制總平面圖等。建設(shè)期的環(huán)境影響與保護(hù)措施基本相同 ,運(yùn)營期根據(jù)項(xiàng)目有所區(qū)別。 一、投資估算的依據(jù) 專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法以及 其他有關(guān)計(jì)算工程造價的文件。 類似工程的造價指標(biāo) 業(yè)主有提供的資料 (依具體情況而定 ) 二、投資估算編制說明 投資估算范圍及一些基本指標(biāo)的說明 三、投資估算 分別估算各單項(xiàng)工程所需的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、室外工程費(fèi)。 一、建址環(huán)境現(xiàn)狀 二、環(huán)境影響因素 建設(shè)期環(huán)境影響因素 廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲、粉塵 運(yùn)營期環(huán)境影響因素 三、環(huán)境保護(hù)措施 建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施 運(yùn)營期環(huán)境保護(hù)措施 四、環(huán)境影響評價 第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 (新建法人項(xiàng)目 ) 可參改類似項(xiàng)目的法人組建方案。 一、技術(shù)方案 根據(jù)不同需要來確定 (專業(yè)技術(shù)方案一般由業(yè)主來提供 ) 二、工程建設(shè)方案 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目總平面布置 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、建筑平面布置要求、立面設(shè)計(jì)、剖面設(shè)計(jì)、交通組織等 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、建筑結(jié)構(gòu)體系 的選擇、荷載的取值 (難點(diǎn) )、主要結(jié)構(gòu)材料的選擇。 基礎(chǔ)設(shè)施 (1)供電、電源情況 (2)供水、水源情況 (3)電訊、供熱、供氣等公用設(shè)施及可利用的種類、容量、技術(shù)特征等 (4)施工條件包括建筑材料及制品的供應(yīng)條件 。 一、建設(shè)規(guī)模 總建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模的確定 (理由 ) 有相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ,同時根據(jù)上一章的市場分析 (需求分析 )來確定。 第三章 市場分析與預(yù)測 (或需求分析 ) 本章的難點(diǎn)在于資料的收集 ,能否收 集到完整、科學(xué)的數(shù)據(jù)。 (7)其他 (環(huán)評報(bào)告等 )。第一章 總論 總論為整個報(bào)告的概括性章節(jié) ,內(nèi)容包含了報(bào)告每個章節(jié)的關(guān)鍵點(diǎn)。 第十一節(jié) 項(xiàng)目的社會效益 一、酒店建設(shè)有利于三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 三亞小洲島 產(chǎn)權(quán)式度假酒店是一家集娛樂、休閑于一體的高級大酒店。 凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 二、財(cái)務(wù)盈利能力分析 損益表與靜態(tài)盈利分析 1)損益表詳見附表 根據(jù)損益 表的分析計(jì)算可得本項(xiàng)目的評價指標(biāo)如下 : ①全部投資的投資利潤率 (利潤總額 /投資總額 ) 100%136269/210000100%% ② 全 部 投 資 的 投 資 利 稅 率 ( 利稅總額 / 總 投 資 額 ) 100%132968/210000*100%% 本項(xiàng)目以上兩個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受 ,故項(xiàng)目可行。 第九章 利潤預(yù)測及成本費(fèi)用分析 一、銷售價格 價格預(yù)測 通過市場調(diào)查 ,以及參考半山半島及鳳凰島酒店已內(nèi)部認(rèn)購的標(biāo)準(zhǔn)間(60m2),銷售價格 300 萬元 /間。 (5)、建筑類別執(zhí)行的相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 (4)、垃圾袋裝化收集后 ,送垃圾中轉(zhuǎn)站。本酒店主樓地上 19 層 ,地處城區(qū)重要位置 ,城市景觀對其要求甚嚴(yán) ,本設(shè)計(jì)從整體入手 ,力求創(chuàng)造一個新穎大方 ,富有時代特色的建筑。八 ~十九層為標(biāo)準(zhǔn)客房 。 價格預(yù)測 :三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店 1463 間客房的加權(quán)平均價為 790元 ,房價打六折 ,為 474 元。 b、淡季 1400 天 (或旺季 560 天 )的免費(fèi)入住權(quán) (70 年總和 ),并可轉(zhuǎn)移贈送給親朋好友。 業(yè)主在其他時間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即 :淡季 410 月 5折 ,旺季及節(jié) 假日 8 折 (均以當(dāng)時市價為基數(shù) )。 海南島的會議資源極其豐富 ,許多重要會議都在此召開 ,每年在海南召開的會議不下 300 個 ,其中包括 影響巨大的亞洲論壇、全球經(jīng)濟(jì)一體化論壇等重要國際會議 ,這些會議不僅給海南帶來了豐富的信息 ,提高了海南的知名度 ,同時也為當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益 ,在未來酒店的經(jīng)營過程中 ,會議將成為酒店穩(wěn)定的客戶來源之一 ,充分挖掘三亞當(dāng)?shù)氐臅h資源 ,組織一個精干強(qiáng)大的會議組織機(jī)構(gòu) ,是非常必要的。 在經(jīng)營政策上靈活 ,客人在此住五星級的賓館 ,享受五星級服務(wù) ,卻只需付出住三星級酒店的錢 ,在行業(yè)競爭中占據(jù)絕對主動。因此 ,房產(chǎn)市場無疑將會持續(xù)升溫 ,購房需求旺盛 ,市場潛力巨大。 二、三亞市國際旅游資源概況 地理位置和氣候條件 三亞市位于海南島的最南端 ,是我國唯一的熱帶濱海城市 ,匯聚了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風(fēng)情 等十大景源要素 ,是世界 上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一 ,有天涯海角、鹿回頭、南山寺等著名的旅游景點(diǎn) ,它南望南沙、西沙 ,北顧五指山、萬泉河 ,漪旎的熱帶風(fēng)光 ,如詩如畫 ,它的空氣負(fù)氧離子濃度為北