【正文】 的獨家休閑和VIP空間；7．需求更多的文化活動和短程旅行活動。我們在以下部分的財務(wù)評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。目前唯一競爭對手是位于亞龍灣xx一期北面的“華宇皇冠假日酒店”。用開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。2001年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟復(fù)蘇只是一個信號。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。美國的產(chǎn)權(quán)酒店已超過了1000個。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權(quán)。在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來幾年內(nèi)將遠遠難以滿足市場對亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強大需求。2 項目提出的背景及建設(shè)必要性在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的xx度假酒店二期無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。 在中國內(nèi)地，從1995年開始流行。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。市委、市政府圍繞建設(shè)“國際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。（二）市場供求分析xx酒店開業(yè)之時，亞龍灣僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達不到30萬人次/年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、環(huán)球城等十幾家星級酒店，客房接待能力越過300萬人次/年。因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。因位于二線海景，所以與本項目存在不可比性。隨著海南整個經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。3．5．行業(yè)發(fā)展趨勢項目影響xx度假酒店建成以后，亞龍灣出現(xiàn)了許國國際知名品牌酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國外先進的管理經(jīng)驗與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對xx形成了壓力。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。因而，周邊旅游景點廣泛分布的三亞將對其有強大的吸引力。經(jīng)濟實力的不斷提高使他們對生活質(zhì)素的要求提升到一個更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣雖然逐步進入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子。客觀影響因素長三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。因此 ，綜上分析，本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為：● 區(qū)域市場應(yīng)為“三北”地區(qū)和長三角地區(qū)● 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭● 三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè)具體細分，該項目的細分市場應(yīng)是：● 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場● 第三類市場：以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級經(jīng)理居住型市場● 第四類市場：以不動產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場● 第五類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機構(gòu)客戶4 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位1 總體規(guī)劃設(shè)計特色本項目的設(shè)計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。3．地形利用充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設(shè)計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。6．設(shè)計意圖和要求：，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；　b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征；d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場景觀；e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。4%；三套間設(shè)計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在160256平方米，90間，占20。 3．5．2 平均售價制定建議（公寓部分）：①70%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+70%）=5591元/M2；②80%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+80%）=5920元/M2；③90%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+90%）=6249元/M2。備注：此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。最佳的宣傳認(rèn)購時機為2003年春節(jié)。4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專 有 名 詞 定 義一、 xx度假酒二期：xx度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的xx度假酒店二期客房。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%；年平均房價=酒店年客房經(jīng)營收入247。本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無法履行； 因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無法達到本合同的目的時； 乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產(chǎn)損失時，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。業(yè)主按照審計報告所確認(rèn)的客房經(jīng)營收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。二、 基本運行管理 客房物品配置 當(dāng)酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。按酒店二期的整體經(jīng)營情況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。 D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項。業(yè)主客房委托經(jīng)營管理的時間不得少于三個會計年度。業(yè)主自主安排入住酒店的時間，不限天數(shù)。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費用由業(yè)主按原價支付），以便出租。酒店（二期）物業(yè)總價值]X40% 　　 本年度（B方案）業(yè)主收益額＝本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入（B方案業(yè)主物業(yè)價值247。6． 有關(guān)費用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。4 銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路銷售的目標(biāo)，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進度和資金回籠計劃。2 現(xiàn)場廣告牌的制作內(nèi)容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調(diào)機、文件柜、適量盆景。而立之年，疲于奔波，馳騁商海。與夏威夷一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)北緯18176。亞龍灣。事業(yè)成功了，身體拖跨啦 。建筑設(shè)計：美國夏威夷Sepia Design設(shè)計公司 中元國際工程設(shè)計研究院海南分院園林設(shè)計：美國St. Legere Design International裝修設(shè)計：Buz室內(nèi)設(shè)計顧問有限公司燈光設(shè)計：Lighting. Directions Limited標(biāo)識設(shè)計：Victor Arzate Design International康體設(shè)計公司：國際游藝顧問有限公司 ILC創(chuàng)世紀(jì)杰作的美麗所在xx2期園林出自美國知名設(shè)計師之手，承襲了夏威夷風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的人性化設(shè)計理念，融合海南的本土特色，規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美，彎曲的石路、玲瓏的雕塑、精巧別致的燈飾、富于變化的泳池、疊錯式的噴泉、戶外巴厘島式的SPA，加上80多種罕見的熱帶植物：果樹、奇花、異草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。中國32600公里的海岸線上，僅有的、最美的熱帶海岸線只有三亞亞龍灣，位于亞龍灣臨海一線中點的xx二期，將可能成為彌足珍貴的極品！對你而言，這也許是最后的機會！xx承接世界500強眾多知名公司會議，也是國家領(lǐng)導(dǎo)人和多國政要度假的首選之地。房類分為：端頭海景房、豪華海景房、高級海景房、豪華花園房和私家花園房。你的未來不是夢！本畫冊所有圖片、文字說明僅供參考，最終效果以實景為準(zhǔn)地址：中國海南島三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)熱線：089888567888轉(zhuǎn)166wele圍墻廣告：以項目名稱“天澤海韻酒店公寓”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）；以“時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍色）；其中，點綴著綠色的椰樹、藍色的海浪和發(fā)展商之公司徽標(biāo)，整個畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍色以及活潑的綠色渲染，共同構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)熱帶濱海特色的畫卷。由于本項目推出的概念對于部分客戶來說已經(jīng)非常熟知，并且可以提前告之徘徊于三亞同區(qū)域樓盤之間的準(zhǔn)客戶，如果本項目新推出的產(chǎn)品是符合他們的經(jīng)濟能力、理財習(xí)慣及度假觀念和需求的，且具有較好的性能價格比，那么，在前期就可以爭取這一部分的客戶，并使之成為本項目的現(xiàn)實客戶和義務(wù)宣傳者。同時，本階段由于銷售的基本要素如樓書、賣場、沙盤、模型及銷售隊伍等已經(jīng)完成，可以接受內(nèi)部認(rèn)購。主要通過現(xiàn)場POP、工地圍墻以及在三亞旅游通道的條幅進行宣傳。訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。xx，不只是亞龍灣的中點，更成為舉世矚目的焦點。美國“產(chǎn)權(quán)酒店”已超過1000個。何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上趕完功課的孩子，融入xx的懷抱？(相關(guān)鏈接：“長壽島”“健康島”：2000年第五次人口普查資料表明，海南人口的平均壽命近80歲，百歲老人有案可查286名，海南已跨進了世界長壽地區(qū)的行列。亞龍灣屬純生態(tài)處女灣，海水清澈見底，沙粒銀白細膩，是中國僅存不多的有珊瑚群和熱帶觀賞魚群的海域。亞龍灣就像一條璀璨的珍珠串起的項鏈佩戴在蔚藍色的地球上。但與夢境中的海南轅北轍。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。3 施工圍墻的制作；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。各步驟需要達到的預(yù)期目標(biāo)如下。8． 直系親屬有對客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。酒店（二期）物業(yè)總價值]X40% 本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入（C方案業(yè)主客房物業(yè)價值247。 分配的時間以會計年度為計算單位。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損；分配額度：客房營業(yè)收入的40%。非出租期間（自住和空置時間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運行費用，按季度結(jié)算。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。 b、費用繳納 客房基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；、設(shè)備的日常維護、維修及其改造；；；；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將xx酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。二、經(jīng)營管理成本（參考）經(jīng)營管理成本包括“營業(yè)