【正文】 、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶(hù)。3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東接xx度假酒店一期；南臨南中國(guó)海；西接紅樹(shù)林度假酒店（五星級(jí)）；北靠亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，地塊方正規(guī)則，視野開(kāi)闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。6%5 施工進(jìn)度計(jì)劃1 2003年11月29日破土動(dòng)工2 2004年1月26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零3 2004年5月18日結(jié)構(gòu)封頂4 2005年6月30日交付使用第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來(lái)。到2003年。在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。2003年1月7月，在非典疫情剛過(guò)去的7月份中，（），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。3．的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。綜上所述，xx二期的開(kāi)發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。（三）項(xiàng)目比較分析 1．項(xiàng)目地塊情況項(xiàng)目的地塊A52，約58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國(guó)海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，緊挨著xx一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)屬沙灘的一線(xiàn)海景地。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。● 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)：采用酒店式設(shè)計(jì)及配套，公共建筑面積較多5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開(kāi)發(fā)xx二期的重要源動(dòng)力。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，開(kāi)始以家庭為旅游的組合方式。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買(mǎi)力釋放大部分，較多購(gòu)買(mǎi)老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。3. 3. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段5的人群。回復(fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。但由于該地區(qū)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。3．4．2建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位1．標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間供水的侵襲；2．景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位置，一最大限度地減少對(duì)一期公共區(qū)域和客房視野的景響。裝修：全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。面積在5180平方米，235間，占53。具體定價(jià)建議如下：1 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)： （1）、本項(xiàng)目公寓部分銷(xiāo)售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米。因此本階段的銷(xiāo)售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷(xiāo)售平均實(shí)收價(jià)格約為：6250元/M2。6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。3 運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢(xún)，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第 種方式型。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收入情況；（僅對(duì)委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主） 向乙方通報(bào)重大經(jīng)營(yíng)決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營(yíng)收益； 在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營(yíng)與核算由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)市場(chǎng)需求和整體營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃，對(duì)所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或Email中，寫(xiě)明被授權(quán)人的姓名、身份證號(hào)碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無(wú)業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，：＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專(zhuān)用海濱沙灘；＊ 酒店專(zhuān)車(chē)交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；＊ 優(yōu)先使用停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車(chē)場(chǎng)規(guī)定》執(zhí)行。（見(jiàn)自選服務(wù)菜單）業(yè)主每年自用所購(gòu)酒店客房一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。當(dāng)業(yè)主委托期限滿(mǎn)，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。 收入分配關(guān)系因素： 　　 a、總收入： 本年度xx二期酒店客房總收入b、可分配收入： 本年度客房總收入x 40%　　 c、業(yè)主入住酒店費(fèi)用： 將按照“業(yè)主入住計(jì)分制”（詳見(jiàn)業(yè)主入住計(jì)分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。4． 原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲(chǔ)備賬項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。未經(jīng)本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)揪频杲?jīng)營(yíng)管理公司不予承認(rèn)，如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開(kāi)始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹(shù)立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷(xiāo)售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線(xiàn)上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成這么一種印象：Condo是時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿(mǎn)足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹(shù)、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿(mǎn)足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開(kāi)放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿(mǎn)快樂(lè)的房子。三亞]穿越時(shí)光隧道，仿佛域外桃源從三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)下機(jī)，海風(fēng)迎面輕拂，讓你感受到三亞獨(dú)特的禮迎方式。演繹傳說(shuō)，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒(méi)有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻(xiàn)給靈魂深處的生命摯愛(ài)。在xx，海天間，仰望椰樹(shù)之冠累累碩果，頓悟：為什么不在xx擁有自己的家呢？國(guó)際大師藝術(shù)和匠心的魅力凝聚xx五星級(jí)度假酒店由曾經(jīng)擔(dān)綱夏威夷HaraMaoi酒店、夏威夷萬(wàn)豪酒店、拉斯維加斯喜來(lái)登酒店、港島香格里拉、雅加達(dá)香格里拉、新加坡君悅、巴厘君悅、。500富人財(cái)富總量超5000億元，相當(dāng)于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新財(cái)富》）中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將涌現(xiàn)更多的豪富階層，他們需要最好的?；緫?hù)型： 一共八層。智者識(shí)xx、前瞻無(wú)限景五星級(jí)xx、五星級(jí)服務(wù)享受、頂級(jí)硬件配套設(shè)施、一線(xiàn)絕版的海景視野，為你規(guī)劃國(guó)際級(jí)濱海酒店生活。主要采用直郵廣告、重點(diǎn)位置設(shè)立宣傳咨詢(xún)點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)售樓處的建立、現(xiàn)場(chǎng)POP、三亞個(gè)別星級(jí)酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地銷(xiāo)售。由于本項(xiàng)目推出的概念對(duì)于部分客戶(hù)來(lái)說(shuō)已經(jīng)非常熟知，并且可以提前告之徘徊于三亞同區(qū)域樓盤(pán)之間的準(zhǔn)客戶(hù)，如果本項(xiàng)目新推出的產(chǎn)品是符合他們的經(jīng)濟(jì)能力、理財(cái)習(xí)慣及度假觀念和需求的，且具有較好的性能價(jià)格比，那么，在前期就可以爭(zhēng)取這一部分的客戶(hù)，并使之成為本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)客戶(hù)和義務(wù)宣傳者。你的未來(lái)不是夢(mèng)！本畫(huà)冊(cè)所有圖片、文字說(shuō)明僅供參考，最終效果以實(shí)景為準(zhǔn)地址：中國(guó)海南島三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)熱線(xiàn)：089888567888轉(zhuǎn)166wele圍墻廣告：以項(xiàng)目名稱(chēng)“天澤海韻酒店公寓”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）；以“時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開(kāi)放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色）；其中，點(diǎn)綴著綠色的椰樹(shù)、藍(lán)色的海浪和發(fā)展商之公司徽標(biāo)，整個(gè)畫(huà)面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍(lán)色以及活潑的綠色渲染，共同構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)熱帶濱海特色的畫(huà)卷。房類(lèi)分為：端頭海景房、豪華海景房、高級(jí)海景房、豪華花園房和私家花園房。中國(guó)32600公里的海岸線(xiàn)上，僅有的、最美的熱帶海岸線(xiàn)只有三亞亞龍灣，位于亞龍灣臨海一線(xiàn)中點(diǎn)的xx二期，將可能成為彌足珍貴的極品！對(duì)你而言，這也許是最后的機(jī)會(huì)！xx承接世界500強(qiáng)眾多知名公司會(huì)議，也是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人和多國(guó)政要度假的首選之地。建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)夏威夷Sepia Design設(shè)計(jì)公司 中元國(guó)際工程設(shè)計(jì)研究院海南分院園林設(shè)計(jì)：美國(guó)St. Legere Design International裝修設(shè)計(jì)：Buz室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司燈光設(shè)計(jì)：Lighting. Directions Limited標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)：Victor Arzate Design International康體設(shè)計(jì)公司：國(guó)際游藝顧問(wèn)有限公司 ILC創(chuàng)世紀(jì)杰作的美麗所在xx2期園林出自美國(guó)知名設(shè)計(jì)師之手，承襲了夏威夷風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的人性化設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土特色，規(guī)?；趾氪髿猓谱骶峦昝?，彎曲的石路、玲瓏的雕塑、精巧別致的燈飾、富于變化的泳池、疊錯(cuò)式的噴泉、戶(hù)外巴厘島式的SPA，加上80多種罕見(jiàn)的熱帶植物：果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。事業(yè)成功了，身體拖跨啦 。亞龍灣。與夏威夷一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)北緯18176。而立之年，疲于奔波，馳騁商海。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤(pán)模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。2 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作內(nèi)容：項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖、項(xiàng)目名稱(chēng)、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話(huà)。4 銷(xiāo)售目標(biāo)體系——整體推廣思路銷(xiāo)售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷(xiāo)售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷(xiāo)售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。6． 有關(guān)費(fèi)用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值]X40% 　　 本年度（B方案）業(yè)主收益額＝本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入（B方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值247。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費(fèi)用由業(yè)主按原價(jià)支付），以便出租。這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。業(yè)主自主安排入住酒店的時(shí)間，不限天數(shù)。業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)間不得少于三個(gè)會(huì)計(jì)年度。 D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)。按酒店二期的整體經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)一核算，對(duì)全體業(yè)主一視同仁。二、 基本運(yùn)行管理 客房物品配置 當(dāng)酒店竣工開(kāi)業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營(yíng)管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤(rùn)膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營(yíng)收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)的規(guī)定享受投資回報(bào)。本合同發(fā)生下列情況之一時(shí)，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿(mǎn)； 由于不可抗力原因致使合同無(wú)法履行； 因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無(wú)法達(dá)到本合同的目的時(shí)； 乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣(mài)等而影響經(jīng)營(yíng)時(shí)； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對(duì)酒店或其它業(yè)戶(hù)造成損害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。（自然營(yíng)業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%；年平均房?jī)r(jià)=酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入247。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓?zhuān)緟f(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的xx度假酒店二期客房。4 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式 專(zhuān) 有 名 詞 定 義一、 xx度假酒二期：xx度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2003年春節(jié)。備注：此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。