【正文】 150020212500固定資產投資 1007 1205 1387 1461 1648 1962房地產投資 258 329 411 443 519 5972021 2021 2021 2021 2021 2021 國內貿易繼續(xù)活躍。 濱江月明路可研報告 7 戶籍人口（單位：萬人）620630640650660670680690戶籍人口 2021 2021 2021 2021 2021 2021 固定資產投資保持穩(wěn)步增長，略高于 GDP增長。在稅收收入中，增值稅 億元，增長 ％；營業(yè)稅 億元，增長 ％；企業(yè)所得稅 億元，增長 ％；個人所得稅 億元，增長 ％。三次產業(yè)結構由上年的 ∶ ∶ 調整為 ∶ ∶ 。 （四）項目建議 本項目整體檔次定位重點考慮的因素： 微觀位置：本項目處于 濱江區(qū)腹地，核心住宅區(qū)范圍內，該區(qū)域缺乏支撐高端產品定位的自然景觀資源 。 且近幾 年項目周邊 住宅性質的土地供應比較少，09 年截止目前還未有土地供應， 且 已有在售樓盤銷售情況良好， 各樓盤基本處 濱江月明路可研報告 4 于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售 價格 已經 達到 18000 元 /平方米，對于本項目來說，有比較大的上升空間。《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 浙江 綠城 房地產 集團 市場研究部 浙江西子置業(yè) 有限公司 營銷策劃部 202194 月明路 地塊 預可行性研究報告 濱江月明路可研報告 1 目 錄 第一章 項目概論 ................................................. 2 一、項目概況 ......................................................... 2 二、可行性研究初步結論 .............................................. 3 第二章 項目投資環(huán)境可行性分析 .................................... 5 一、經濟發(fā)展背景 ..................................................... 5 二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況 ........................................... 10 三、總結 ............................................................ 12 第三章 市場可行性分析 ........................................... 12 一、杭州市區(qū)房地產市場發(fā)展概況 ..................................... 12 二、項目周邊區(qū)域市場概況 ........................................... 23 三、競爭樓盤分析 .................................................... 25 第四章 項目自身可行性分析 ....................................... 31 一、項目概況 ........................................................ 31 二、項目周邊配套 .................................................... 34 三、項目 SWOT 分析 ................................................... 35 四、結論 ............................................................ 36 第五章 項目構想與建設規(guī)劃 ....................................... 38 一、項目構想 ........................................................ 38 二、項目主要開發(fā)節(jié)點時間計劃 ....................................... 41 三、工程實施進度 .................................................... 41 第六章 經濟可行性分析 .......................................... 43 一、銷售價格估算 .................................................... 43 二、投資估算 ........................................................ 44 三、財務分析 ........................................................ 45 四、敏感性分析 ...................................................... 46 五、方案二測算 ...................................................... 46 附件： 主要樓盤個案表 濱江月明路可研報告 2 第一章 項目概論 一、項目概況 （一） 地理位置 本案基地位于杭州市濱江區(qū)內，項目北至二號支路，東北向距錢江三橋約 公里；南至月明路，與市級經濟適用房新 州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。 （二）項目本身可行性結論 項目所處位置為 濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁 ， 離在建地鐵 1 號線江陵路站僅 800 米。 競爭概況： 由于產品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產品形成競爭外，本案主要的競爭對手是本公司西溪誠園和麗江公寓。全市按常住人口計算的人均 GDP為 60414 元，按戶籍人口計算的人均 GDP 為 70832 元，分別增長 ％和 ％，按國家公布的 2021 年平均匯率計算，人均分別達到 8699 美元和 10199 美元。全年 地方財政支出 億元，比上年增長 ％。 2021 年 ， 完成全社會固定資產投資 億元，其中限額以上固定資產投資 億元，分別比上年增長 ％和 ％。 2021 年 ， 實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 ％。市區(qū)居民人均生活消費性支出 16719 元，比上年增長 ％。 居民可支配收入/居民消費性支出/城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（單位：億元）12898145651660119027216892410499501121313438014896167191590 1835 2192 2555 263534770100002021030000居民可支配收入 12898 14565 16601 19027 21689 24104居民消費性支出 9950 11213 13438 0 14896 16719城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 1590 1835 2192 2555 2635 34772021 2021 2021 2021 2021 2021 旅游業(yè)保持快速發(fā)展。 高新區(qū)集聚了杭州市 61%以上的高新技術企業(yè)， 80%以上的軟件企業(yè)， 90%以 濱江月明路可研報告 11 上的服務外包企業(yè)； 6 大主導產業(yè)分別為通信設備制造業(yè)、軟件及服務外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務業(yè)、動漫網(wǎng)游業(yè)。 濱江月明路可研報告 12 九個居住片，即本域內的九大居住片。然而，進入 09 年后，局勢卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。 但與此同時， 120 方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩，其合 計比例已達到 37%。據(jù)此經驗標準假設，改善性需求的總價承受力基本都在 140 萬以上。由上可見，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與之前論 述的需求結構特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應，因為市場經驗表明，首置型剛需因為購買力相對有限，在市區(qū)高房價的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。 2021 年，建筑面積在 90 平方米以下的中小戶型二手房，成交均價在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價格約每平方米 1000 元?？砷L達半年的銀根緊縮、股票市場低迷，到了五月份二手房市場明顯出現(xiàn)萎縮，接下來的六個月交易均價持續(xù)小幅下降，直到 11月份市場交易回暖，價格才重新抬頭。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的 %，相比去年比重增加了 個百分點；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了%和 %。四房兩廳 。202146 御樹：20211012 20211218 20211014。 主要包括樓盤有：陽光海岸、新綠園、贊成林風、水岸楓庭、藍色錢江、天宏紫軒。 萬象城林風 濱江 商業(yè)： 星光大道商業(yè)街、易買得商場 幼兒園： 周邊項目自身配套多家幼兒園 銀行： 工商銀行、建設銀行、交通銀行 其他配套設施： 項目南側為市級經濟適用房新州花苑，隨著小區(qū)入駐率的提高，相應配套設施將陸續(xù)跟上，目前 月明路農貿市場已建成， 主要為 經濟適用房配套項目周邊配套現(xiàn)狀與規(guī)劃圖 三、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢 ? 本案 地處濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內， 市級經濟適用房新州花苑以北， 周邊已交付樓盤的入住率較高， 商業(yè)、娛樂、醫(yī)療、教育配套較為成熟， 交通規(guī)劃前景良好， 相信 隨著 軌道交通的建成使用， 本案所居 濱江區(qū)區(qū)域中心地位 更將顯現(xiàn)。 ? 高地價、高建設投入對于本案的資金安排提出了很高的要求，融資壓力相當大。另外， 濱江 作為杭州 錢江南岸 新城市中心， 隨著軌道交通的建成， 其吸引力必將涵蓋杭州市內其他區(qū)域和周邊郊縣。 ? 目標客戶群多為二次或以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境，長期持有物業(yè)保值增值為主要目的，相對于大眾購房者而言，有能力購買而且偏愛較大面積的戶型設計。 ? 一旦形成對某個品牌產品的認同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。 ? 第二層面 ：浙江省內經濟發(fā)達地區(qū)（溫州、臺州、寧波、金華、義烏） ? 第三層面 ：省外、海外客戶（在杭常駐，有經濟實力） 目標客戶特征分析 1)年齡特征 ? 年齡分布在 30－ 50 歲之間。 （二） 位置優(yōu)越，周邊配合 本案處于 濱江區(qū)政府核心住宅 區(qū)內，緊鄰 濱江區(qū)通往杭州主城區(qū) 主干道，交通便捷，周邊 規(guī)劃的各類配套實施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎。 ? 地塊被規(guī)劃道路一分為二， 沒有形成一個整體，對小區(qū)的整體氛圍營造有不利的影響。陽光海岸 新綠園 藍 色錢江 濱江 濱江月明路可研報告 31 第 四 章 項目自身可行性分析 一、項目概況 （一）項目四至及地理位置 倚天 典型樓盤 各面積段 銷售率分析圖 與供應相對應的是戶型為 150180 平方米的銷售率最高， 為 82%， 其次為180220 平方米 ，銷售率為 80%。二期已去化 74 套，74%。三房兩廳 兩房兩廳 。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場，未來市場上中小戶型房源依然會占據(jù) “ 霸主 ” 地位。不僅如此，由于 杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價。 濱江月明路可研報告 21 2021 年杭州二手房市