【正文】 養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢 國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化 第三章 項目背景和特點 一、公共關系、土地資源與體制優(yōu)勢 公共關系 土地資源 體制優(yōu)勢 二、獨特的自然資源與地理位置 得天獨厚的養(yǎng)老勝地 國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 三、項目的特點 起點高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源 自成景觀，形成了具有獨特魅力的旅游資源 特有的人文價值與人文吸引力 第四章 項目的建設內容 一、項目的規(guī)劃與設計 2 二、項目的分區(qū)與關系 三、項目建設內容一覽表 國際 養(yǎng)老園項目建設內容總表 世界民居文化村項目建設明細表 國際老年人休養(yǎng)中心項目建設明細表 文化長廊項目建設明細表 戶外運動基地建設明細表 輔助功能項目建設明細表 四、項目建設一期說明 第五章 項目的技術與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC 卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設施的智能管理 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務家庭化 個性化家政服務 服務人員的專業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理 與經營 一、管理結構與管理團隊 管理結構 管理團隊 二、組織與人員保障 組織機構的保障 3 人員保障 三、管理制度 分級負責，集中管理 財務分片審查，集中簽批 四、經營創(chuàng)新 村民持股計劃 經營分區(qū)，效益考核 小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場分析 一、養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的歷史機遇 中國經濟的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎 中國傳統(tǒng)家庭結構開始解體，空巢老人越來越多 老年人獲得了經濟的獨立， 有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費能力 政府對老年類項目大力支持 二、市場競爭性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產業(yè)的模式與競爭性 競爭對手與競爭模式 本項目的競爭優(yōu)勢 三、合作與關聯(lián)行業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對本項目的帶動 本地房地產業(yè)的發(fā)展對本項目的作用 第八章 市場營銷策略 一、目標客戶分析 主要客戶人群 主要客戶來源地 主要客戶狀況描述 二、營銷制度與辦法 4 設立辦事機構，進行分區(qū)管理 辦事機構人員組成 獎勵與處罰 過程管理與效 益管理 三、營銷推廣計劃 四、定向開發(fā)與委托開發(fā) 定向開發(fā)與委托開發(fā)說明 定向開發(fā)與委托開發(fā)條件 定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項目經濟效益分析 一、房地產銷售收入 二、服務與租賃收入 三、不動產價值 四、成本分析 建設與開發(fā)成本 融資成本 機會成本 管理成本 營銷成本 五、效益評估 第十章 融資計劃 一、融資數額及方式 二、融資投向 三、資金退出機制及回報辦法 資金退出機制 融資回報辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權限 資金監(jiān)管方式 投資方權限 5 第十一章 財務預測 一、酒店式公寓財務銷售計劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財務銷售計劃表 三、稅后利潤表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動態(tài)投資回收期 第十二章 風險控制 一、政策風險 二、土地價值 三、市場風險 四、資金使用風險 第十三章 結論 第十四章 附件清單 前言 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關注老年人，關心老年人的生活質量，真正實現(xiàn)“老 有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂”。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。 而目前，國內的養(yǎng)老模式還不能適應形勢的發(fā)展。這些無疑都擴大了中國養(yǎng)老市場與老年經濟的龐大總量。使投資者在獲得巨大經濟效益的同時，也獲得了極大的社會效益。港澳臺及東南亞華人社會作為另一個分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個分區(qū)。融資期限為 3年，擔保形式為項目擔保。同時，在資金使用方面，我們將嚴格控制融資資金的使用范圍， 91%的融資資金都使用于固定設施或不動產建設，僅從使用方面來看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。 表一 世界 60歲以上人口占總人口的比率增長情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2021 2021 全世界 發(fā)達地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 資料來源：中國老齡科學研究中心 二、中國養(yǎng)老產業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國內老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 中國的養(yǎng)老設施傳統(tǒng)上是民政機構社會福利的一部分，最初以為三無老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。本世紀中葉， 60 歲以上的老年人口將達到 億左右，約占亞洲老年人口總數的 36%，占世界老年人口總數的 %。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總人口的 7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接近 7%。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 頤年園的產品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價格在 2500— 5000 元 /平方米，到 2021 年 6約一期銷售率達到 %，到 2021 年 14 一期基本售罄。而要滿足全國５％的老年人入住養(yǎng)老院的愿望，需要 720 萬張床位。從遠古開始，社會文化就把“孝”作為理論依據和精神力量，使“家庭”成為了中國社會養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔者。 而伴隨著老齡化時代一起來到的，是中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式開始解體。 16 “居家養(yǎng)老社會化”的核心就是“居家”。北京市商品房平均達 元／平方米，上海次之，平均為 元／平方米。到 2021 年，北京空巢家庭約有 34% (1+%2247。請專業(yè)機構進行統(tǒng)一規(guī)劃設計，立足長遠，制定短、中長期滾動開發(fā)計劃；整個園區(qū)既風格多樣又協(xié)調統(tǒng)一，各種檔次住宅小區(qū)相互結合；要專門配套建設老年人生活需要的公園、草地、市場、圖書館、醫(yī)院、郵局、老年大學等等；要建設標志性的街道和建筑，讓園區(qū)既是一個獨立的老年人生活區(qū) ,又是一個有著獨特風格的游覽休閑區(qū)；讓園區(qū)與整個銀灘風景區(qū)融為一體，相互映照。 老年公寓還根據老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護式公寓。屆時，在南國清晨的陽光下，在沐浴海風的清爽中，老人們或在郊外公園晨練，或步入老年大學感受與時代接觸的快樂。 國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 國際養(yǎng)老園定址張家界市永定區(qū)官黎坪街道辦事處桿子坪村，距張家界市區(qū)僅十幾分鐘車程，距荷花機場、張家界火車站、中心汽車站均只有五 — 七公里。服務人員通常是由受過訓練的下崗女職工來做的。服務人員可以一身兼 兩職。也可以稱作組織起來的鄰居線。通過每天確定的時間打電話給獨居在家的老人，確認老人安然無恙，從而幫助減輕老人們的 焦慮和及時發(fā)現(xiàn)問題。當收到電話后，“生活在線”的 工作人員就會打電話給老人家里。有的社區(qū)提供陪老人外出服務，以保證老人的安全。 9)法律服務。如果有的老人不能在家獨立居住，但又不愿意去養(yǎng)老設施，去 日托中心是個解決問題的好辦法。無論是自營或是外營，都應該依據社區(qū)的實際需求設置，并且對服務質量和顧客的滿意度實施有效的監(jiān)控，這一點對于引進的服務單位尤是，以維護物業(yè)管理單位的形象。這種對安全感、優(yōu)質生活的追求成為了老年消費者對老年住宅產品需求的內在因素 。老人每天可以做班車到中心來，