【正文】 車、惠普、美國(guó)利寶、匯豐銀行、中美大都會(huì)人壽、中法水務(wù)、沃爾瑪、香港查氏集團(tuán)、普天、海爾等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)相繼入駐重慶。五年累計(jì)化解市屬國(guó)有企業(yè)不良債務(wù) 220 億元。累計(jì)完成退耕還林 1389 萬(wàn)畝，重慶市森林覆蓋率達(dá)到 30%，比 2021 年提高 7個(gè)百分點(diǎn)。五年累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力 260 萬(wàn)人。鯉魚(yú)塘水庫(kù)建設(shè)順利推進(jìn)，“澤渝”工程和松溉、銅罐驛兩大長(zhǎng)江提水工程全面啟動(dòng)。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速推進(jìn)。地方財(cái)政收入 億元，比 2021 年增長(zhǎng) 倍。玉皇冠” 工程的順利實(shí) 第 10 頁(yè) 共 72 頁(yè) 施。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 1) 宏觀市場(chǎng)前景樂(lè)觀，項(xiàng)目用地所在的 南岸彈子石 規(guī)劃中的 CBD。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 目前本項(xiàng)目已通過(guò)重慶市規(guī)劃局進(jìn)行立項(xiàng)，總體規(guī)劃方案已全部完成，即： 時(shí)間段 工作內(nèi)容 2021 年 6月 2021 年底， 項(xiàng)目上所有建筑動(dòng)遷完畢； 2021 年 1月 2021 年底 項(xiàng)目主體竣工 2021年 5月初 主體工程 1/3， 公開(kāi)發(fā)售； 2021 年 5月 — 2021 年 7月 項(xiàng)目主要銷售期 2021年 8月 項(xiàng)目后期尾盤(pán)銷售 投資估算和資金籌措 A. 投資估算 根據(jù) 《玉皇冠大廈策劃方案》 的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明，參考 重慶市 現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，“ 某某 目前，重慶市已完成了主城 120 棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，重慶市爛尾樓的處理做得更好。玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地面積 ㎡ 總建筑面積： 平方米 容積率： 建筑覆蓋率： % 綠地率 : % 停車位： 150 個(gè) 建筑占地面積 ： 1646 ㎡ 其中 住宅建筑面積： 平方米 架空層 平方米 車庫(kù)建面積 平方米 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)分析 ? 市場(chǎng)狀況 去年重慶房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長(zhǎng)，但上漲幅度低于城市人均純收入增長(zhǎng)速度。 開(kāi)發(fā)公司 重慶市 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 研究工作依據(jù) A. 國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、 重慶 市人民政府、市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策； B. 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布， 2021 年 10月第 1版； C. 重慶市城市總體規(guī)劃（ 2021 年 — 2020 年） D. 《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》 E. 南岸區(qū)政府提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 F. 其它各種來(lái)源（市場(chǎng)供需、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)等方面）的相關(guān)資料 G. 重慶市 2021 年統(tǒng)計(jì)年鑒 (重慶市統(tǒng) 計(jì)局網(wǎng)站 ) H. 重慶市房地產(chǎn)信用網(wǎng) () I. 報(bào)告編制單位掌握的有關(guān)資料和實(shí)地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目地處重慶市南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開(kāi)發(fā)改造的老區(qū)。 2021 年和 2021 年，重慶市主城區(qū)商品房均價(jià)分別為 2385 元 /平方米和 2587元 /平方米，同比分別上漲了 %和 %，而同期重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增 第 6 頁(yè) 共 72 頁(yè) 長(zhǎng) %和 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入分別增長(zhǎng) %和 %。 ? 政府清理閑置土地具體措施 上世紀(jì) 90 年代中期，重慶土地市場(chǎng)存在一些違規(guī)販賣土地的行為，由此形成了實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商搶占土地后，沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)，而具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商又拿不到土地的局面。玉皇冠 ”工程的投資估算結(jié)果如下表： “ 某某 具有不可估量的發(fā)展?jié)摿Α? 綜上所述，“ 某某 金融機(jī)構(gòu)人民幣年末存貸款余額均比“九五”期末增加 1倍多。 全面完成“ 8小時(shí)重慶”通達(dá)工程，基本完成“半小時(shí)主城”暢通工程。一批新興商圈、商業(yè)步行街、濱江餐飲休閑區(qū)成為城市亮麗的風(fēng)景，一批危舊房得到改造，燈飾工程和綠化美化工程使重慶更加絢麗多彩。進(jìn)城務(wù)工人員的管理和服務(wù)工作有所改善。建成一批污水處理廠和垃圾處理場(chǎng)，庫(kù)區(qū)水質(zhì)穩(wěn)定。完成重慶市商業(yè)銀行和國(guó)際信托投資公司增資擴(kuò)股、西南證券重組、區(qū)縣信用聯(lián)社統(tǒng)一法人改革改制。務(wù)實(shí)推進(jìn)渝港“ 9+1”、渝澳“ 8+1”經(jīng)貿(mào)合作。五年累計(jì)完成中小學(xué)危房改造 360 萬(wàn)平方米。兒童免疫規(guī)劃“四苗”接種率達(dá)到 %，乙肝疫苗接種率達(dá)到 %。城鎮(zhèn)廉租住房保障面逐年擴(kuò)大， 3600 多戶“雙困”家庭搬進(jìn)新居。強(qiáng)化安全生產(chǎn)監(jiān)管，安裝公路防撞護(hù)欄 2021 公里，基本建立了水上交通、長(zhǎng)途客運(yùn) GPS監(jiān)控系統(tǒng)和煤礦瓦斯 GPRS 監(jiān)控系統(tǒng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府服務(wù)職能有所加強(qiáng)。自然”和諧發(fā)展，得到與會(huì)城市的高度認(rèn)同。以貸款 50 萬(wàn)、利率 %的 30年房貸為例，月供每月該還 3036元， 30年累計(jì)還 1093960 元。 2) 土地政策 【 2021 年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)】 國(guó)土資源部公布了 2021 年國(guó)土資源管理工作 要點(diǎn)，今年將進(jìn)一步鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果，做好開(kāi)發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、改變區(qū)位和升級(jí)的審批標(biāo)準(zhǔn)，防止盲目新建和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)集中區(qū)的用地管理。 【 2021 年將停止別墅類土地供應(yīng) 】 根據(jù) 3月 11日國(guó)土資源部的報(bào)告顯示， 2021 年我國(guó)將加大中低價(jià)位商 品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，并停止別墅類用地的供應(yīng)。 目前重慶現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)為 1999 年制定，該標(biāo)準(zhǔn)將土地劃分為12個(gè)等級(jí)，最高等級(jí)土地每平方米的年稅額為 7元，最低等級(jí)土地每平方米的年稅額為 元。 目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)或開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。 【關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知】 5月 31日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了 “ 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 ” 。 該舉措提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 開(kāi)發(fā)水平，增加了開(kāi)發(fā)成本，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，則每個(gè)家庭和全社會(huì)節(jié)約了能源。 分析：雖然近 2年土地的供應(yīng)量總體來(lái)看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開(kāi)發(fā)土地，大量的施工面積將對(duì)重慶未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大影響。 特征四： 市場(chǎng)仍以高層住宅為住。 區(qū)域特征： 2021 年 14 月份新入市項(xiàng)目，大部分新盤(pán)主要 集中在渝北南岸， 其中部分 是老盤(pán)的新項(xiàng)目：比如融僑半島的云滿庭 C 區(qū) 朗 云軒，金科 30%左右的家庭月收入為 25003499 元 /㎡ ，且月收入在 4500 元以上的家庭比重在上升。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高 第 25 頁(yè) 共 72 頁(yè) 消費(fèi)者置業(yè)門(mén)檻，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍抱觀望態(tài)度，在一段時(shí)間內(nèi)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)較低迷。37? 2?之間，轄區(qū)西部、北部被長(zhǎng)江環(huán)繞，長(zhǎng)江自西向東流經(jīng)其三分之二的面積，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望，東部、南部與巴南區(qū)接壤。 歷史沿革 南岸區(qū)為中國(guó)著名的歷史文化名城重慶的重要組成部分之一。 第 28 頁(yè) 共 72 頁(yè) 云南，東南連接湘、桂。根據(jù)《南岸主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，未來(lái)南岸區(qū)將建成集經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)、都市工業(yè)、商貿(mào)、國(guó)際會(huì)展、風(fēng)景旅游等為一體的綜合發(fā)展區(qū)。全區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工面積 萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米；竣工面積 萬(wàn)平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；辦公樓竣工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %；其他類建設(shè)竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。隨著國(guó)家控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大 ，勢(shì)必使 南岸區(qū) 房地產(chǎn)企業(yè)，特別是貸款比重較大的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加 2) 住房供給結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整 2021 年， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供給量較去年同期有所增加，竣工面積同比增長(zhǎng) %，但供給結(jié)構(gòu)中高檔樓盤(pán)增多，別墅高檔公寓竣工面積同比增長(zhǎng) %，而經(jīng)濟(jì)適用房以及中低價(jià)位的普通商品住房較少，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積同比下降 %，以致 南岸區(qū) 商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出住宅供給量較大，但中低收入階層仍然購(gòu)房困難的現(xiàn)象，商品住宅供給存在結(jié)構(gòu)性缺陷，應(yīng)該引起相關(guān)部門(mén)的高度重視。 ? 南岸區(qū)距離渝中區(qū)很近，交通較為便利，鵝公巖大橋的通車又大大縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離； ? 擁有獨(dú)特的自然及人文景觀，把旅游作為發(fā)展的重點(diǎn)，且得到了重慶市民的廣泛認(rèn)可； ? 眾多國(guó)際知名企業(yè)的入駐給南岸區(qū)市場(chǎng)帶來(lái)了較大的商機(jī)，并吸引越來(lái)越多的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐南岸區(qū)； ? 南岸區(qū)內(nèi)生活配套較為完善，有濃厚的居家氛 圍； 第 36 頁(yè) 共 72 頁(yè) ? 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)給整個(gè)南岸區(qū)帶來(lái)了新的活力和動(dòng)力。規(guī)劃中的東水門(mén)大橋，長(zhǎng)江復(fù)線橋，和現(xiàn)有長(zhǎng)江大橋，將陽(yáng)光 100 國(guó)際新城與渝中半島緊密相聯(lián)。陽(yáng)光戶型，結(jié)構(gòu)合理，4690 平米緊湊戶型、面積適度、功能齊全、布局合理，經(jīng)濟(jì)性與品質(zhì)性兼具。 第 40 頁(yè) 共 72 頁(yè) 王者之地，景觀怡人。 中小學(xué) :重慶市第 11 中 幼兒園 :特設(shè)八班制幼兒園 綜合商場(chǎng) :南坪百盛、新世紀(jì)江南商都、重慶百貨 醫(yī)院 :重慶市第五人 民醫(yī)院 樓盤(pán)要素統(tǒng)計(jì) 開(kāi)發(fā)商 南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，但近幾年外地的知名開(kāi)發(fā)商紛紛在南岸區(qū)開(kāi)發(fā)、立項(xiàng)，整體開(kāi)發(fā)實(shí)力明顯提高。 建筑類型 （注：以下比例按各樓盤(pán)所含建筑類型種類統(tǒng)計(jì)得出） 就建筑類型而言，區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要以建筑高度 18— 30 層的高層物業(yè)為主，小高層占近四分之一比例，而多層及低密度洋房、別墅類物業(yè)與以往相比也有較大幅度的上升。其中融僑半島更是全市矚目的大規(guī)模項(xiàng)目 ，近期內(nèi)茶園新區(qū)突起，南岸區(qū)大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨 。 在 國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)調(diào)整投資策略，使 2021 年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。 氣象條件 第 47 頁(yè) 共 72 頁(yè) 根據(jù)重慶市有關(guān)氣象資料統(tǒng)計(jì)如下： 風(fēng)速 (M/S) 相對(duì)濕度 (%) 歷年平均蒸發(fā)量 (MM) 歷年平均日照( 小時(shí) ) 歷年平均氣壓(Pa) 歷年平均無(wú)霜期（天） 歷年平均 值 歷年 最大 值 歷年平均值 最熱月平均值 最冷月平均值 79 70 81 1230 9339 349 總的氣象特征：冬暖夏熱，光熱同季，無(wú)霜期長(zhǎng)，雨量充沛，濕潤(rùn)多陰，屬中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。 地震資料 根據(jù)有關(guān)歷史地震記載和近期觀測(cè)資料表明：重慶地區(qū) 1988 年以前曾發(fā)生過(guò)多次地震，震 級(jí)都很小。 第 45 頁(yè) 共 72 頁(yè) 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件 現(xiàn)階段項(xiàng)目所在地交通不便，但 項(xiàng)目折遷后建后緊鄰 規(guī)劃 中的城市干道， 屆時(shí)交通將十分便捷。 房型 目前南岸區(qū)樓盤(pán)的戶型主要集中在二房、三房，又以 二 房的供應(yīng)量最大， 僅湊型小 第 44 頁(yè) 共 72 頁(yè) 三房的供應(yīng) 其次，再者就是一房 ； 物管公司 南岸區(qū)超過(guò)六成的樓盤(pán)選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的比例有所上升，這與目前重慶全市的情況基本一致。陽(yáng)光 第 43 頁(yè) 共 72 頁(yè) 美地為該區(qū)在售的唯一純花園洋房物業(yè)，長(zhǎng)青湖為唯一的純別墅物業(yè)；單體樓全部為高層物業(yè)。此外，龍湖在南岸的首筆力作觀山水，美心集團(tuán)跨行業(yè)的第一次嘗試就預(yù)備在經(jīng)開(kāi)區(qū)打造高檔別墅等等。倚欄憑窗，觀山眺江，呼吸著南山上原始森林的富氧清新空氣，坐擁 CBD 的流金繁華。 第 39 頁(yè) 共 72 頁(yè) 紫光學(xué)苑是彈子石片區(qū)內(nèi)少有的大型生活社區(qū)，為中青年家庭量身打造，生活品質(zhì)，由此開(kāi)啟。 江面交通：改造過(guò)江輪渡，建立 水上巴士 ，打通兩江三岸最為快捷的水上通道。 ? 四周臟亂差 ? 交通不便捷， ? 商業(yè)以及生活配套設(shè)施偏弱。商品房空置面積偏大，在一定程度上造成 南岸區(qū) 房地產(chǎn)企業(yè)的資金積壓、周轉(zhuǎn)困難，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。 4. 商品房市場(chǎng)需求旺盛，銷售面積居全市第二位 2021 年， 南岸區(qū) 商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，居全市第二位（僅次于渝北區(qū)），銷售額為 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米，居全市第二位（僅次于渝中區(qū)）。投資者在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的觀望后，對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策逐步適應(yīng)，并及時(shí)調(diào)整投資方向及策略，從第二季 度起， 南岸 區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐步回升，全年完成開(kāi)發(fā)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %，高于去年同期 個(gè)百分點(diǎn) 第 32 頁(yè) 共 72 頁(yè) 2. 住宅投資總量保持高速增長(zhǎng)，辦公樓投資下滑較大 2021 年， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，商品住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅較 2021 年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，占投資總量的 %；其中別墅高檔公寓住房投資 億元，同比增長(zhǎng) 倍，占投資總量的 %；經(jīng)濟(jì)適用房投資 億元，同比增長(zhǎng) 倍，占投資總量的 %。 交通發(fā)展