【正文】 計劃（一）、工程建設(shè)實施計劃按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。（二）、微觀環(huán)境分析泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。預測前提：； 營業(yè)收入33,；平均銷售單價3,； 營業(yè)成本26,； 單位成本2,； 稅金3,； 費用1,； 貸款利息1,。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類：一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。四、市場分析與價格預測（一）、市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房價將持續(xù)穩(wěn)中有升房地產(chǎn)項目可行性報告近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。（二）、微觀環(huán)境分析威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。（二）、規(guī)劃方案該住宅區(qū)規(guī)劃總用地面積30畝，其中A，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。當開發(fā)商從事下列開發(fā)行為時，會大大提高項目的風險水平。但是當經(jīng)濟狀況意想不到下滑時，房地產(chǎn)亦會隨之貶值，而為了降低融出資本的風險，此時金融機構(gòu)往往要求重新協(xié)商貸款利率，利率的提高對融資不足或過分依賴金融杠桿的項目無疑是雪上加霜，投資者將不得不掏出自己口袋里的錢來彌補虧空。最后，可用“酸性測試”（ACID TEST）來快速檢驗項目是否經(jīng)濟可行。乍一看似乎是精確的、權(quán)威的，但其結(jié)果的可信度完全依賴于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量，這種結(jié)果有可能會誤導投資者的行為。分析者在獲取市場信息時要注意排除一些非正常因素的干擾，如有的發(fā)展商為了促銷、促租或其它目的，提供特別的優(yōu)惠條件吸引承租人搬遷，造成一種虛假的需求，而社會實際需求并沒有增長。無論是別墅、普通住宅、寫字樓、商場、酒店還是工業(yè)項目，都應在籌劃階段對其相應的市場進行深入的研究。一個場地如上述條件都不錯，但不巧處于洪泛區(qū)、地震帶或者場地附近存在“三廢”污染，都會對場地的價值產(chǎn)生影響。另外，還應當認真分析備選區(qū)位的可進入性及已有競爭性項目的情況，以確保規(guī)劃用途與周圍環(huán)境相匹配。比如當前隨著北京城市向外圍的不斷推進和居民生活水平的提高，在城市外環(huán)附近特別是靠近居住小區(qū)的地方掀起了一陣大型商城開發(fā)熱潮。一個居民小區(qū)，如鄰近垃圾處理場、傳染病醫(yī)院或流動人口聚集地，居民的不安全感將會直接影響住宅的租金或售價。一般開發(fā)商比較注重分析市場需求而常常忽略了供給的影響，其實對競爭性項目的量化及分析也很重要?？尚行匝芯咳諠u成為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一重要組成部分。（2）、房地產(chǎn)市場是個動態(tài)市場，分析者通過對當前市場狀況的調(diào)查研究得出有關(guān)收入增長率、費用分布及空置率的有關(guān)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)有一定的變動范圍。先將項目未來穩(wěn)定的凈經(jīng)營收入，再與項目總經(jīng)營成本相除，即酸性指數(shù)=資本化的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本，酸性指數(shù)愈大，項目可行性越好，反之越差。顯然，房地產(chǎn)價值對資本市場的變動是相當敏感的。（1）、在一個不熟悉或缺乏開發(fā)經(jīng)驗的地方進行開發(fā)，沒有當?shù)氐暮献骰锇?；?）、開發(fā)一個不熟悉的項目，比如住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向開發(fā)工業(yè)廠房；（3）、將一個熟悉項目的規(guī)模和檔次升級，而又缺乏必要的經(jīng)驗及專門知識。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設(shè)施盡在整體規(guī)劃中?；使诜康禺a(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。（三）、價格預測根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價格：多層住宅均價3900元/㎡；高層住宅均價4200元/㎡；商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡；辦公樓均價3000元/㎡；車位均價10萬元/個；儲藏室均價1000元/㎡。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,。第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告一、項目概況（一）、開發(fā)項目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。皇冠房地產(chǎn)在泰州成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。擬開發(fā)建設(shè)期為1年。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,。經(jīng)計算，%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。課程大綱：關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性分析 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析目的與意義 可行性分析所包含內(nèi)容 可行性分析操作流程宏觀環(huán)境分析 國內(nèi)、外經(jīng)濟環(huán)境和投資環(huán)境分析 國家土地政策環(huán)境分析 房地產(chǎn)政策分析 金融政策環(huán)境分析項目背景調(diào)研分析 項目背景調(diào)研 項目主辦單位情況分析 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標分析項目投資環(huán)境和市場研究 城市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況 城市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 商品房的銷售概況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟收益概況 城市房地產(chǎn)市場的展望 城市房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)城市（區(qū)域）市場現(xiàn)狀研究 城市（區(qū)域）房地產(chǎn)市場供、需情況分析 物業(yè)出租情況分析 城市（區(qū)域）消費（投資）情況分析 城市和區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的總體分析 對項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議和分析 項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析地塊環(huán)境、建筑開發(fā)條件調(diào)研分析 七通一平情況 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 地塊拆遷安置情況 綜合評估項目投資估算和資金籌措 土地成本預算 建安工程成本預算 前期費用 紅線內(nèi)外工程及公建配套預算 不可預見費 開發(fā)期稅費 資金籌措計劃及財務費用可行性研究財務數(shù)據(jù)的選定和預測 售樓收入的測算 住宅銷售單價的測算 商鋪銷售單價的測算 單位銷售單價的測算 建議銷售價 實際銷售總收入 項目經(jīng)營管理費用收入與支出測算 經(jīng)營稅費及所得稅的繳交測算 土地增值稅 所得稅項目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（IRR） 凈現(xiàn)值（NPV） 凈現(xiàn)值率（NPVR）項目的不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目敏感性分析 概念性分析可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論與建議方案 項目綜合經(jīng)濟評價 相關(guān)說明及建議 項目主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)、指標綜合評估第五篇：房地產(chǎn)投資開發(fā)項目可行性分析盈都攬悅杭州下沙項目可行性研究報告一、項目概論盈都南側(cè)為杭州下沙大學城，東臨錢塘江，片區(qū)有奧特萊斯、九球高爾夫球場等大型配套，規(guī)劃有沿江生態(tài)公園、五星級酒店、大型商業(yè)及眾多教育配套資源。壓抑許久的需求在政策帶動下全面爆發(fā)，成交量呈井噴式上漲，價格也在短期內(nèi)創(chuàng)下了歷史新高，杭州房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)繁榮的景象。2011年杭州市區(qū)新建商品房總成交套數(shù)為23441套，%；相比2009年的66359 套，%。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在??? 路靠近?? 小區(qū)的橋旁。地塊內(nèi)大致布置??一棟? **15層；一棟?? **12層；三棟?? 12層40*15*12層；一棟