【正文】 ?? 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。預(yù)計(jì)2012年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì)稍有回升，房價(jià)下行。從商品房市場(chǎng)的成交量變化與價(jià)格走勢(shì)來看，市場(chǎng)成交面積萎縮明顯，價(jià)格持續(xù)上漲。地鐵一號(hào)線計(jì)劃于2012年國慶節(jié)開通，下沙延伸段也將于近期通車，本項(xiàng)目地鐵文澤路站較近，屆時(shí)出行較為便捷。地上總建筑面積約10萬方。八、結(jié)論 經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析利潤估算表（見附表5）本項(xiàng)目凈利潤2,，%。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（二）、銷售計(jì)劃及營銷策略營銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。隨著長江三角經(jīng)濟(jì)區(qū)城市發(fā)展一體化的進(jìn)程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。（二）、建設(shè)實(shí)施條件該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤率（稅后）=項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目投資支出總額 =2, =%。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。通過溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式，先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見附表1）。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，AA9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。%。許多人用“房地產(chǎn)同期”來解釋項(xiàng)目的失敗，但通過以上工作可以阻止影響因素的副作用，從而改善項(xiàng)目的抗風(fēng)能力，許多這樣的項(xiàng)目在看似不利的條件下最終取得了成功。如北京某開發(fā)項(xiàng)目，拆遷遇到了麻煩，項(xiàng)目經(jīng)理不愿多付出拆遷安置費(fèi)用，結(jié)果項(xiàng)目拆遷陷入僵局近一年，錯(cuò)過了良好的銷售時(shí)機(jī)，公司最終所蒙受的損失是當(dāng)初節(jié)省的費(fèi)用遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)的。就項(xiàng)目開發(fā)的前期而言，從立項(xiàng)報(bào)批到建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、拆遷許可證、開工許可證的獲得就需要得到政府不同部門的許可。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)?？尚行匝芯恐杏嘘P(guān)收入的報(bào)告往往會(huì)高估潛在的租金和銷售收入，或低估項(xiàng)目的費(fèi)用及空置率。比如北京，近幾年由于寫字樓供不應(yīng)求使寫字樓的租金和售價(jià)持續(xù)上升，到1994年，部分甲級(jí)寫字樓月租金高達(dá)90美元/平方米，出租金率仍達(dá)到100%。設(shè)計(jì)樓群布局與場(chǎng)地達(dá)到一致，層面的分割實(shí)用并具有一定彈性，以利用物業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整其功能。在這種情況下，開發(fā)者應(yīng)選交通優(yōu)良，有大面積泊車位的場(chǎng)地進(jìn)行建設(shè)，以擴(kuò)大商城服務(wù)半徑內(nèi)的常住人口數(shù)量、購買力水平能否維持商場(chǎng)一定的租金回報(bào)。一個(gè)開發(fā)策略的形成，需要正確理解和綜合考慮特定的國家、地區(qū)和城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長前景、人口條件（包括人口基數(shù)、人口密度、規(guī)劃增長率、增長模式、就業(yè)狀況以及開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的家庭收入情況等）的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及其對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格水平的可能影響。如在王府井地區(qū)進(jìn)行商業(yè)設(shè)施改造建設(shè)，如果拆遷的是大面積的單位用房，需支付的費(fèi)用將高于拆遷的居民房，但拆遷安置的麻煩及時(shí)間會(huì)比后者少很多。而有的項(xiàng)目建成不到五年就過時(shí)了，甚至剛剛建成就會(huì)因?yàn)槟承┎糠值倪^時(shí)而需從成本中扣減一定折舊額。根據(jù)專家預(yù)測(cè)，寫字樓供需平衡甚至供過于求最終將會(huì)導(dǎo)致租金的回落。為避免錯(cuò)誤，準(zhǔn)備財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：（1）、現(xiàn)金流量圖應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人士繪制，這些專家熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作、銷售和出租，能夠依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)上同類項(xiàng)目的有關(guān)信息、豐富的房地產(chǎn)知識(shí)及良好的市場(chǎng)分析能力來預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量，其結(jié)果可信度高。突發(fā)事件、通貨膨脹、勞資糾紛、材料短缺、設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)的改造、融資成本的提高及政府的介入，都可能改變項(xiàng)目的工期和成本。不管在什么樣的制度下，任何政府審批的結(jié)果都不是一成不變的，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)或政府部門間意見的分歧都可能使一項(xiàng)可行的項(xiàng)目終止。房地產(chǎn)投資不同于其它投資，房地產(chǎn)投資需要專門的知識(shí)和專業(yè)管理。最重要的有兩方面：一是選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)良好的合作伙伴，他們擁有卓越的管理才能、融資能力及專業(yè)的開發(fā)隊(duì)伍：二是委托可靠的、獨(dú)立的咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目的可靠性研究，咨詢專家熟悉市場(chǎng)行情，能夠依據(jù)市場(chǎng)基礎(chǔ)資料和專業(yè)判斷能力協(xié)助投資者作出正確決策。靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運(yùn)總站僅3公里。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房價(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，%，%%。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。銷售測(cè)算（見附表2）。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。其中自有資金12,(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1稅費(fèi)率）=27，*10,000/3，(%)=84， % 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1稅費(fèi)率）=27,*10,000/90，860(%)=3,，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,，項(xiàng)目保本，%。二、建設(shè)條件（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場(chǎng)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房價(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，%，%%。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強(qiáng)知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)； 三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購房群體。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。測(cè)算前提同上。房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭中求生存求發(fā)展,只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)、可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益計(jì)算，才能對(duì)項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行全面評(píng)價(jià)和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目具有一定的可行性。戶型創(chuàng)新是該項(xiàng)目的最大特色，主力戶型為79—85平米左右的舒適三房兩廳，最小約79平米的三房兩廳做到了舒適度與功能性的完美結(jié)合。杭州是全國第一個(gè)實(shí)行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升，高額的地價(jià)成本直接抬高了房產(chǎn)價(jià)格。其中三次交易量峰值主要出現(xiàn)在4月份、9月份和12月份，、。四、財(cái)務(wù)分析（一）、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后