【正文】 理的外部環(huán)境。由于不少地區(qū)的物業(yè)管理處在起步階段，配套的法規(guī)、政策尚未健全，管理水平不高，新建小區(qū)的物業(yè)管理，在投入使用初期，可以交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營。社會化是指物業(yè)管理既抓社區(qū)的公益事業(yè)，又管居民的實事；既有瑣碎的日常服務(wù)，又有較高層次的管理，點多面廣。第四十七條 商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)（廠房）等物業(yè)的管理，可參照本細則執(zhí)行。第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本細則，按照下列規(guī)定處罰：（一）物業(yè)管理企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由市建設(shè)局責(zé)令其停止活動，沒收非法所得，可處以10000元以上30000元以下罰款；（二）物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以10000元以上30000元以下罰款；（三）物業(yè)管理企業(yè)對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善，造成環(huán)境惡化的，由市建設(shè)局對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書，并可處以10000元以上30000元以下罰款。第三十七條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；（二）房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護。第三十三條 供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)部門在小區(qū)內(nèi)的維修養(yǎng)護施工，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理和監(jiān)督。第三十條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請，報送圖紙，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修協(xié)議書，并交納裝修保證金。第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，每年至少公布一次，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。收取物業(yè)管理服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第十九條 商品房交付前的物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，交付后由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)管理委托合同的約定向業(yè)主收取。第十七條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；（二）收取物業(yè)管理服務(wù)費用；（三）制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，不聽勸阻的，應(yīng)向執(zhí)法部門報告并做好配合工作；（四）要求委托人協(xié)助管理；（五）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本細則規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。市規(guī)劃、物價、工商、園林、民政、公安、郵政、電信、供電、廣電、市政、環(huán)衛(wèi)、供水等部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工共同做好有關(guān)管理工作。第一篇：常熟市住宅小區(qū)物業(yè)管理實施細則常熟市住宅小區(qū)物業(yè)管理實施細則第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。所在地鎮(zhèn)政府、街道辦事處協(xié)同相關(guān)部門，對物業(yè)管理與社區(qū)管理工作進行協(xié)調(diào)。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。第十一條 市房產(chǎn)處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備小組，在籌備小組指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會。第十四條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)：（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（二）履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護業(yè)主利益；（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；（四）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費和使用維修基金的收支帳目，接受質(zhì)詢和審計；（五）接受市有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。商品房交付時，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，向業(yè)主預(yù)收物業(yè)管理公共服務(wù)費。公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。業(yè)主委員會可指定會計師事務(wù)所對物業(yè)管理企業(yè)在管理期間的財務(wù)活動進行審計。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。第三十四條 利用物業(yè)從事經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。第三十八條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，維修基金的籌集、使用和管理方法另行制訂公布。第四十三條 違反本細則規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。第四十八條 本細則由市建設(shè)局負責(zé)解釋。因此，要求物業(yè)管理首先必須得到居民的認可、信任，具有穩(wěn)定的隊伍，熟悉每個街區(qū)，每個住戶，從而更好地滿足居民的各種要求。因為開發(fā)者熟悉小區(qū)建設(shè)情況，各類圖紙檔案齊全，與住戶已建立了一定的聯(lián)系。物業(yè)管理是一個新興的、建設(shè)現(xiàn)代化城市必不可少的行業(yè)。同樣，一個完整的居住小區(qū)由若干居住組團組成。2．服務(wù)功能。4．社會功能。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂、庭院綠化等配套設(shè)施，組成一個功能齊全的居民生活小區(qū)。住宅小區(qū)的多功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。一個居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。每個人在享受一定權(quán)利的同時，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。這種費用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認真加以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費標(biāo)準(zhǔn)與辦法。2．經(jīng)濟效益。小區(qū)管理從單純收取管理費來講，是微利的，但如果善于經(jīng)營，通過開展各種有償服務(wù)，仍會取得較好的經(jīng)濟效益。應(yīng)遵循的主要原則有：1．業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。3．所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構(gòu)成為經(jīng)濟實體，具有相對獨立的經(jīng)營自主權(quán)，逐步實現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。2．住宅小區(qū)環(huán)境的維護管理?！吧鐓^(qū)”是地域、社會互助和社會關(guān)系的綜合體，即一群人居住于某一地理區(qū)域、具有共同關(guān)系和社會服務(wù)體系的一種生活共同體。4．開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽”活動，講文明、懂禮貌，文明用語、尊老愛幼，各行各業(yè)發(fā)揮本專業(yè)的特點，更好地為住宅區(qū)居民服務(wù)。利益的根本矛盾：現(xiàn)時物業(yè)管理機構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù)，酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。物業(yè)形象服務(wù)缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn)，物業(yè)價值是業(yè)主的利益。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)?！癎M花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、EMIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達到質(zhì)量。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。加強各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。引入住區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。私人個性服務(wù)缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。178。在香港，物業(yè)管理企業(yè)還是一個活躍的準(zhǔn)社團組織，經(jīng)常利用公眾節(jié)假日，組織內(nèi)容豐富多彩的文體活動。“社區(qū)”精神，是住宅小區(qū)居民的精神狀態(tài)和思想行為的綜合反映。3．開展多種形式的便民有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來源。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)