【正文】 第二篇 市場(chǎng)分析篇 第四章、商品房市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜述 2020年 10月，重慶市主城區(qū) 商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)量約為 ，成交量為 ，市場(chǎng)成交量再創(chuàng) 08年 10月以來(lái)的新高，而供應(yīng)量卻大幅縮水，形成嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面，供銷比擴(kuò)大，為 1： ；成交均價(jià)約 4570元 /平方米。 12月實(shí)現(xiàn)商品房銷售 ，同比增長(zhǎng) %，扭轉(zhuǎn)了去年 7個(gè)月累計(jì)增速持續(xù)下滑的勢(shì)頭。 19月，全市汽車類零售額達(dá) ，同比增長(zhǎng) %，其中 9月當(dāng)月增速達(dá)到 % ，有力地拉動(dòng)了全市消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)。 “森林重慶 ”建設(shè)有力拉動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資快速增長(zhǎng)。 金融危機(jī)對(duì)我市出口的影響主要始于 2020年 8月，此前的 7個(gè)月，我市出口呈現(xiàn)出了 “高歌猛進(jìn) ”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。重工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)增速由年初的 %快速回升到 %，輕工業(yè)累計(jì)增速除 1季度較低以外，一直保持%左右，呈現(xiàn)較平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng) %。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，如此地價(jià)很可能將房?jī)r(jià)再次推高，從而導(dǎo) 致非理性的市場(chǎng)變局。首創(chuàng)置業(yè)本次發(fā)行的公司債券獲得了機(jī)構(gòu)投資者的廣泛認(rèn)可，最終網(wǎng)上、網(wǎng)下銷售順利完成。 據(jù)易居中國(guó) 按目前的銷售速度，有個(gè)別房企土地儲(chǔ)備量已夠其銷售十多年。 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、市場(chǎng)資訊 表 1 13： 2020年 10月重慶市市場(chǎng)資訊相關(guān)列表 時(shí)間 來(lái)源 政策名稱 主要內(nèi)容 10月 9日 重慶晨報(bào) 《規(guī)范市場(chǎng)多項(xiàng)措施全國(guó)領(lǐng)先 重 慶樓市平穩(wěn)健康》 2020年春節(jié)過(guò)后，當(dāng)全國(guó)其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有從席卷全球的 “樓市寒流 ”中蘇醒過(guò)來(lái)時(shí)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇，并且連續(xù)數(shù)周的銷量在全國(guó)排第一位，走出了一波獨(dú)立行情。 10月 21日 全視界今安家 《臨江門(mén)修 300米下穿道排堵》 “渝中區(qū)要甩掉 ?堵城 ?帽子，首先就要對(duì)臨江門(mén)、七星崗等擁堵交叉口進(jìn)行改造，其次還要對(duì)解放碑地區(qū)部分路段擴(kuò)容。 10月 16日 全視界 今安家 《 “重慶金融街 ”18日開(kāi)建》 第十一屆中國(guó)科協(xié)年會(huì)重慶內(nèi)陸國(guó)際貿(mào)易大通道戰(zhàn)略論壇介紹，重慶內(nèi)陸國(guó)際貿(mào)易大通道 “1144”布局已初步成型，將著力打造 8條國(guó)際貿(mào)易大通道，力爭(zhēng) 2020年形成，包括謀建渝廣高鐵、渝瑞高鐵出海。 新溉立交位于新牌坊與溉瀾溪之間的節(jié)點(diǎn)，市公安局轉(zhuǎn)盤(pán)處。為下一步該路段開(kāi)通客運(yùn)奠定了基礎(chǔ)。近日，有報(bào)道分析近千億保險(xiǎn)資金投資樓市，可能改變樓市的投資格局，對(duì)此、監(jiān)管部門(mén)如何看待？ 按保監(jiān)會(huì)歷次公開(kāi)表明的態(tài)度，對(duì)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn) ，要先立規(guī)矩再做試點(diǎn)，之后才逐步放開(kāi)，所以正式啟動(dòng)起碼要等《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的正式出臺(tái)。 據(jù)介紹，振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地戰(zhàn)略全面實(shí)施以來(lái)，東北地區(qū)資源型城市可持續(xù)發(fā)展工作有了良 好開(kāi)端。 不同于其他行業(yè) “十二五 ”規(guī)劃的是，住房 “十一五 ”規(guī)劃執(zhí)行中與現(xiàn)實(shí)差距太大。 10月 19日 新浪房產(chǎn) 《二套房貸關(guān)緊 “半扇門(mén) ”首付四成變鐵律》 自今年 6月份起，二套房貸收緊的風(fēng)聲已經(jīng)傳出，而在近幾個(gè)月各地銀監(jiān)局不斷重申要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策過(guò)后，銀行和中介機(jī)構(gòu)打的 “擦邊球 ”一刻也沒(méi)有停歇。 當(dāng)前 ,隨著樓 市回暖 ,北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)不斷上漲 ,甚至已經(jīng)超過(guò) 2020年的高峰。北靠已建成的內(nèi)環(huán)高速大佛寺大橋南橋頭引橋以及美心集團(tuán)用地，目前已部分開(kāi)發(fā)為濱江風(fēng)情街 ——洋人街。但從購(gòu)房結(jié)構(gòu)來(lái)看，越高端、越有投資價(jià)值屬性的項(xiàng)目，外來(lái)購(gòu)房者（含區(qū)縣）客戶比例正在逐步增加；而其購(gòu)房項(xiàng)目屬性也開(kāi)始從高端向中高端轉(zhuǎn)移。 供應(yīng)仍然表現(xiàn)不足 10月市場(chǎng)新增供應(yīng)量為 ，與上月相比上減少 %，供應(yīng)量的巨大縮水為后市推盤(pán)節(jié)奏的控制增加了難度和風(fēng)險(xiǎn)。 詳情請(qǐng)見(jiàn) P17 《中海九龍倉(cāng)三次聯(lián)姻再造地王》 41億元！昨天上午 10時(shí)，在重慶市土地拍賣中心舉行的一次土地競(jìng)拍會(huì)上，具有國(guó)資背景的中海地產(chǎn)和香港九龍倉(cāng)再度聯(lián)手，在與香港置地的 “雙雄 ”競(jìng)爭(zhēng)中，僅僅 5輪舉牌交手，即將重慶 CBD內(nèi)江北城最后一塊涵蓋 了住宅用地的地塊收歸囊中！ 詳情請(qǐng)見(jiàn) P18 09年 10月，重慶商品房市場(chǎng)成交量再創(chuàng)新高，供應(yīng)量下滑 2020年 10月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)量約為 ，成交量為 ，市場(chǎng)成交量再創(chuàng) 08年 10月以來(lái)的新高，而供應(yīng)量卻大幅縮水，形成嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面，供銷比擴(kuò)大，為 1： ；成交均價(jià)約 4570元 /平方米。重慶機(jī)構(gòu) CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)。 成交量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建筑面積。 供求比：供應(yīng)量 /成交量。 廣告信息主要來(lái)源于重慶六大主流報(bào)紙《重慶晨報(bào)》、《重慶商報(bào)》、《重慶晚報(bào)》、《重慶時(shí)報(bào)》、《新女報(bào)》、《渝報(bào)》。 詳情請(qǐng)見(jiàn) P26 2020年 10月，報(bào)媒投放量不增反降 10月房交會(huì)舉辦，由于大部分項(xiàng)目都是熱銷，市場(chǎng)火爆，因此與以往的房交會(huì)不同，報(bào)媒投放量不增反降。 09年 110月，新增供應(yīng)量合計(jì)，成交面積合計(jì) ，相差 ，這表明 09年前 10個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)去化存量 ，供需矛盾仍然突出。此種 現(xiàn)象從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明重慶城市升級(jí)的步伐步入 “快車道 ”。該項(xiàng)目擁有良 好的區(qū)位因素、大社區(qū)較完善的自身配套以及一定的升值潛力。穩(wěn)定房?jī)r(jià)的呼聲一時(shí)間再度興起。但日前記者走 訪發(fā)現(xiàn)，由于前三季度銀行貸款額度的指標(biāo)提前完成，且近日監(jiān)管風(fēng)聲漸緊，年內(nèi)二套房貸收緊已成定局。例如，原計(jì)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量被大大突破，同時(shí)也超出 “十一五 ”規(guī)劃啟動(dòng)了住房保障建設(shè)規(guī)劃工作。 2020年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)資源型城市可持續(xù)發(fā)展的若干意見(jiàn)》 (國(guó)發(fā)〔 2020〕 38號(hào) )，制定了設(shè)立財(cái)力性轉(zhuǎn)移支付、改革資源稅、建立可持續(xù)發(fā)展準(zhǔn)備金制度、設(shè)立專項(xiàng)貸款和中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)等系統(tǒng)的政策措施。保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人袁力表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購(gòu)買(mǎi)辦公用房、投資廉租房等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。 北碚區(qū)東合路全長(zhǎng) ，設(shè)計(jì)車速為 15公里 /小時(shí)，路基寬度 。由于要滿足汽車、軌道的通行，新溉立交設(shè)計(jì)為五層，是我市首個(gè) “軌道 +公路 +人行地通道 ”復(fù)合式立交。市外經(jīng)委介紹，下一步將交由國(guó)家發(fā)改委審核，并將邀請(qǐng)國(guó)家發(fā)改委牽頭編制大通道建設(shè)和發(fā)展規(guī)劃，且力爭(zhēng)納入國(guó)家 “十二五 ”規(guī)劃。 ”昨天， 2020西部交通科技論壇在渝開(kāi)幕，重慶市設(shè)計(jì)院副總工程師楊斌在現(xiàn)場(chǎng)透露，為了給渝中區(qū)緩 “堵 ”，中興路、北區(qū)路等多處瓶頸路段要拓寬，臨江門(mén)也將修建 300米長(zhǎng)的地下通道。 市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱，在金融危機(jī)面前，重慶樓市始終保持平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，并在全國(guó)率先復(fù)蘇。 10月 13日 京華日?qǐng)?bào) 《萬(wàn)科 9月斥資 64億拿地》 昨天 ,萬(wàn)科公布了其 9月份的銷售數(shù)據(jù)以及新增項(xiàng)目情況 ,其 9月份的銷售金額為 ,比 8月份環(huán)比有所增加 ,結(jié)束了 8月份以來(lái)的成交下滑態(tài)勢(shì)?？硕鹬貞c機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)顯示， 9月重慶樓市銷售面積的前三位分別是恒大名都（ ）、奧園康城（ ）、愛(ài)加麗都（ ），成交金額的前三名分別是保 利高爾夫山莊（ ）、龍湖江與城（ ）、恒大名都（ ）。并經(jīng)上海證券交易 所核準(zhǔn)于 10月 21日上市交易，成為第一只上市交易的純 H股地產(chǎn)公司債券。 41億元！昨天上午 10時(shí)，在重慶市土地拍賣中心舉行的一次土地競(jìng)拍會(huì)上，具有國(guó)資背景的中海地產(chǎn)和香港九龍倉(cāng)再度聯(lián)手，在與香港置地的 “雙雄 ”競(jìng)爭(zhēng)中，僅僅 5輪舉牌交手，即將重慶 CBD內(nèi)江北城最后一塊涵蓋了住宅用地的地塊收歸囊中！ 資料來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、 GDP增速 09年 3季度已步入全面復(fù)蘇軌道 隨著美國(guó)次貸危機(jī)演變?yōu)閲?guó)際金融危機(jī)的發(fā)展，在黨中央、國(guó)務(wù)院一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策指導(dǎo)下，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行苗頭的關(guān)鍵時(shí)刻，提出了一系列應(yīng)對(duì) 危機(jī)的政策措施，破解經(jīng)濟(jì)發(fā)展難題，贏得了縮短國(guó)際金融危機(jī)沖擊的時(shí)間。今年前三季度我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn) “1月觸底、 4月企穩(wěn)、 6月加快發(fā)展 ”的態(tài)勢(shì)。我市重工業(yè)總產(chǎn)值占比近七成，其快速回升，有力地促進(jìn)了工業(yè)的較快發(fā)展。 2020年 1月的出口額即達(dá)到 ，之后一路上行，到 2020年 7月達(dá)到 ，為近幾年來(lái)的月度最高值。作為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要著力點(diǎn)，在大型水庫(kù)、鐵路、高速公路建設(shè)的帶動(dòng)下， 19月我市基礎(chǔ)設(shè)施建完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，對(duì)全社會(huì)投資的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，是投資快速增長(zhǎng)的重要載體。 19月第一產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長(zhǎng) %，比去年同期提高；其中林業(yè)投資量 ，增幅高達(dá) 。 農(nóng)村市場(chǎng)快速增長(zhǎng)。 3月，商品房銷售形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 萬(wàn)平方米，單月銷量位居 2020年以來(lái)的月度第二位。成交均價(jià)至 5月開(kāi)始持續(xù)出現(xiàn)下滑， 9月成交均價(jià)觸底反彈，目前仍處于一個(gè)上漲的態(tài)勢(shì)。 圖 242： 2020年10月至 2020年 10月重慶市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖 資料來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、供應(yīng)量分析 2020年 10月，重慶市場(chǎng)新增供應(yīng)面積 ，與上月相比，減少 ，下滑幅度為 %。 10月成交金額達(dá)到 . 圖 244： 2020年 10月 2020年 10月重慶市商品房成交量走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 五、成交均價(jià)分析 2020年 10月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為 4570元 /平方米，環(huán)比增長(zhǎng) ％，同比增長(zhǎng) ％。同時(shí)，政府從經(jīng)濟(jì)大勢(shì)考量和社會(huì)穩(wěn)定角度考慮，其大幅度上漲或大幅度下降可能性極小。去年開(kāi)發(fā)商們拿地相對(duì)較少，共拿地 70塊，成交面積 5120畝。 三、本月成交地塊分析 據(jù)重慶土地交易中心數(shù)據(jù)顯示， 2020年 10月重慶市無(wú)土地成交。土地規(guī)劃用途為商業(yè)金融業(yè)、二類居住、游樂(lè)用地，地塊的總占地面積為 264916平方米，地塊的容積率不大于 ，總建面積達(dá) 。 4萬(wàn)方重慶科技館：科技館主樓共 4層，規(guī)劃有 7~10個(gè)常設(shè)展廳，包括重慶科技廳、基礎(chǔ)科學(xué)廳、生命及環(huán)境廳、地球及能源廳、航空航天廳、兒童科技樂(lè)園，共有近 450個(gè)項(xiàng)目。遮打成立，當(dāng)時(shí)的名字是香港九龍碼頭及貨倉(cāng)有限公司，以經(jīng)營(yíng)港口轉(zhuǎn)口業(yè)務(wù)為主，并擁有九龍倉(cāng)碼頭等貨運(yùn)碼頭。同時(shí)又透過(guò)以香港為基地的現(xiàn)代貨箱碼頭有限公司，在珠三角、長(zhǎng)三角及其它中國(guó)沿海地區(qū)積極拓展貨箱碼頭業(yè)務(wù)。截至 2020年 9月，公司（ ）已上市 15周年，市值逾 1400億港元。雖然，新推案樓盤(pán)量大幅下降，但是，仍有大量新盤(pán)面市，共有 7個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，占比約為 %。而大渡口區(qū)與沙坪壩區(qū)本月均無(wú)推案，因此排名墊底。觀府國(guó)際、恒鑫名城二期、大城小愛(ài)、壹江城、協(xié)信天驕城、等 9個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目熱銷戶型主要是一房、二房和三房。 中冶幸福嶺 九龍坡區(qū) 140 高層 5200 套內(nèi)單價(jià)每平方米優(yōu)惠 200元 一次性付款 藍(lán)光 （ 4）、房型分析 新盤(pán)戶型分析 圖 266：重慶市 2020年 10月新盤(pán)戶型分布圖 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 10月新推案的樓盤(pán)中依舊以二房、三房供應(yīng)為主。本月各樓盤(pán)推案規(guī)模依然集中在 12萬(wàn)方的共有 11次，占整體推案量的 42%。 發(fā)展前景分析 從江北體育公園地塊的成交價(jià)格來(lái)看，雖然總價(jià)高達(dá) 41億元之多，折合樓板價(jià)也達(dá)到了 3000元 /平方米，但是相比周邊同樣出讓的地塊的來(lái)看，其他地塊的面積和可建筑面積與之相比的較少，雖然未來(lái)同質(zhì)項(xiàng)目較多，但是同時(shí)具備商辦和住宅兩種建筑形態(tài)且呈規(guī)模的地塊也更有競(jìng)爭(zhēng)力，當(dāng) 然同時(shí)也需要解決好項(xiàng)目資金安排和及兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)管理的問(wèn)題。 中海地產(chǎn)是中國(guó)海外集團(tuán)（ 1979年 6月在香港成立）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生成長(zhǎng)于香港，輻射到澳門(mén)， 發(fā)揚(yáng)光大于中國(guó)內(nèi)地?，F(xiàn)時(shí)主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)、碼頭、運(yùn)輸、酒店 及固網(wǎng)通訊營(yíng)運(yùn)，另透過(guò)有線寬帶通訊有限公司經(jīng)營(yíng)有線電視網(wǎng)絡(luò)及提供住宅電話及寬帶互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)；公司更先后在 2020年 3月 23日及 2020年中，分別成立驕陽(yáng)電影制作有限公司 (Sundream Motion Pictures)及驕陽(yáng)音樂(lè) (Sundream Music)，進(jìn)軍電影及唱片制作業(yè)務(wù)。 3座大橋， 4大立交： 3座直達(dá)江北城的跨江大橋，是建成的黃花園大橋、在建的朝天門(mén)大橋，規(guī)劃中還有千廝門(mén)大橋，連接朝天門(mén)和江北城。 表 174重慶渝國(guó)土房管告字 [2020]34號(hào)中江北區(qū)江北城組團(tuán) A分區(qū) A011/0 A012/0 A014/0 A111/03和 C分區(qū) C013/0C015/03號(hào)宗地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 地塊名稱 江北區(qū)江北 城組團(tuán) A分區(qū)A011/0 A012/0 A014/0 A111/03和 C分區(qū) C013/0 C015/03號(hào)宗地 地址 東至建設(shè)中的江北城濱江路、南至變電站、西至南方上格林住宅區(qū)、北至朝天門(mén)大橋 出讓方式 招拍掛土地 土地用途 商業(yè)金融業(yè)、二類居住、游樂(lè) 所在區(qū)域 江北區(qū) 板塊位置 環(huán)線內(nèi) 占地面積 264916平方米 起始總價(jià) 365000萬(wàn)元 總建面積 成交總價(jià) 4