20xx年景德鎮(zhèn)浮梁調(diào)研評估報告(完整版)
【正文】 平米，商業(yè) 4000 元 /平米左右 三、 地塊市場可行性評估 結(jié)合市場實(shí)際情況，本項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)和疑點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上都是不可調(diào)和的矛盾，未來 24 年內(nèi)是難以很好解決的。 ④ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民購房者具有素質(zhì)低、傾向一次性付款、居住屬性高、價格抗性大的特征，其中價格因此成 為購房的主要選擇標(biāo)準(zhǔn)； ⑤ 本項(xiàng)目處于三賢湖板塊西，周邊配套不足，市區(qū)購房者極少，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民是區(qū)域購房主力， 二、 項(xiàng)目地塊分析 1. 地塊（宗地 3 宗地 4 合計）基本情況分析 ① 規(guī)劃 指 標(biāo) ： 項(xiàng)目占地 90963 平米（ 畝 ），容 積 率不大于 ，建筑密度不大于 38%，建筑限高 15 米 ② 地 塊 四至： 項(xiàng) 目 四面 均臨規(guī)劃道路 ③ 地 塊 交通： 東面規(guī)劃建設(shè)中的三賢大道為城市主干道，連接城市東西主干道朝陽西路；西臨高速出口，距離景德鎮(zhèn)飛機(jī)場約 6 公里，進(jìn) 城出城非常便捷 ④ 周 邊 配套： a. 項(xiàng) 目西面為景德鎮(zhèn)陶瓷工業(yè)園區(qū)； b. 項(xiàng) 目北面 為 自建房和在建中廉租房； c. 項(xiàng) 目南 邊為開發(fā)中的綠錦翡翠城小區(qū)，未來臨昌江規(guī)劃五星級酒店項(xiàng)目 ； d. 項(xiàng)目東邊約 2 公里范圍 有三賢湖生態(tài)公園、新平中學(xué)和浮梁二小 ⑤ 地塊評 價 地塊交通較為便捷，周邊配套不足，屬于城市新城潛力地塊，目前開發(fā)存在較大風(fēng)險 項(xiàng) 目 swot 分析 優(yōu)勢 （ S）： ? 低密度多層產(chǎn)品成為稀缺產(chǎn)品，產(chǎn)品市場競爭力強(qiáng) 劣 勢 （ W）： ? 項(xiàng)目處于新區(qū)，周邊 配套差 ，短期 內(nèi)難以形成一定的 人流和人氣 ? 地塊四面全部是規(guī)劃的新道路，展示性較差， 加大后期售賣難度 ? 容積率低，土地成本勢難以顯現(xiàn)，小區(qū)人口積聚度低，降低商業(yè)配套價值 機(jī) 會 （ O）： ? 隨著周邊商 住項(xiàng)目開發(fā)，周邊配套不斷成熟，人口積聚，有效提升區(qū)域商住價值 威 脅 （ T）： ? 浮梁市場供給量大，產(chǎn)品競爭激烈，面臨較大的去化風(fēng)險 ? 浮梁商品房價格抗性較大，存在投資收益率較低風(fēng)險 項(xiàng)目總體開發(fā)評估 ① 項(xiàng)目位于新區(qū)，周邊公共配套不足，目前人流人氣匱乏，短期內(nèi)區(qū)域居住質(zhì)量和商業(yè)價值不高 ② 項(xiàng)目四面全部 為規(guī)劃新道路，處于區(qū)域規(guī)劃靠里位置，展示型差，后期售賣困難 ③ 項(xiàng)目客戶定位主要還是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民，對市區(qū)人口吸引力不高，價格抗性加大，存在投資收益率較低風(fēng)險 ④ 項(xiàng)目所處三賢湖區(qū)域未來規(guī)劃為浮梁主要居住區(qū)域，中
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