6問：城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村集體土地上的房屋？(完整版)
【正文】 用特定形式的無效。 2004年《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號）要求“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設可依法使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條第1款）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設（第63條）。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況，按房屋性質(zhì)不同，可分為兩種，第一種是購買農(nóng)村村民或城鎮(zhèn)居民通過自件、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農(nóng)村房屋；第二種是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會單獨或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設的房屋。轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地使用權的的，應當認定無效。農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)高速要有計劃地進行，要嚴格控制占用耕地，要堅持林果上山、魚塘下灘的方針。國定政策有規(guī)定的，適用國家政策進行裁判，而不能根據(jù)法官個人的理解進行自由裁量?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村集體土地上的房屋?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l明確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。 最高人民法院副院長黃松有同志主編的《中華人民共和國物權法條文理解與適用》一書認為，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地使用權的的，應當認定無效。 綜上所述，我國現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，涉案房屋買賣合同應屬無效合同。省、自治區(qū)、百轄市每年農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地要編制計劃。一般農(nóng)村私有房屋買賣合同是會被認定無效的?！薄盎卦迩f、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第 （一）項規(guī)定的審批程序辦理”。 2008年《中共中央、國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收（中發(fā)[2008]1號）則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房”。 二、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力 判斷合同的效力，應當以合同法規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成宅基地向耕地延伸，造成大量耕地變?yōu)榻ㄔO用地，必然不利于耕地的保護，也與《土地管理法》有關保護耕地的立法意圖相違背。 （6）對同一房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的效力，可以根據(jù)最后一手買受人的身份情況，結(jié)合前述處理原則進行判斷。一般說來，出賣人對房屋所做的裝修或改建，并未改變原有房屋的性質(zhì)，僅僅構(gòu)成動產(chǎn)對不動產(chǎn)的附合，故應按照添附中有關附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權，出賣人則向買受人返還不當?shù)美?。但從法理上來說，不宜將翻建或擴建的房屋解釋為添附于原房屋之上。當然，在雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護惡意之人的必要，應例外地否定締約過失責任的成立。也就是說，房屋買賣合同被認定無效，對出賣人通常不會造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。在全國人民代表大會及其常委會作出法律規(guī)定之前，建議由國務院制訂相應的行政法規(guī)也不失為規(guī)范統(tǒng)一全國各地不同做法的權宜之計?；蛟S是基于此一原因，在審判實踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。于此情形，按照《合同法》第58條的規(guī)定，買賣雙方應各自向?qū)Ψ匠袚喖s過失責任。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價補償而已。與裝修或改建不同，在翻建或擴建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構(gòu)成附合關系。 （一）返還財產(chǎn)、折價補償 根據(jù)《合同法》第5
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