【正文】 盤工作的朋友。 ? 占地面積： ㎡即 17 畝（建筑物占地： 6174 ㎡）。 備注：以下報告中的“地塊”、“項目”，是以上所述宗地的簡稱。 （ 8） 項目周邊無工業(yè)污染。去年商業(yè)物業(yè)占南寧市整個房地產開發(fā)面積約 30%。 由發(fā)展商統(tǒng)一經營， 或多或少都做“ 主 題 ” 商鋪，以期用集約化、規(guī)?；?吸引投資客，如金朝陽商業(yè)廣場以“音響”為主；美博中心以“美容化妝品”為主；兩河流域以“兒童用品”為主（非朝陽路商圈）。 但是塔樓銷售是成功的。 主題定位 打造“兒童學生品牌主題商城”（中外兒童服裝品牌、精品玩具品牌、品 牌、學生智力開發(fā)產品） 價格 ? 鋪號： A88，處于一樓商鋪中間位置，商鋪面積： ㎡， 54%的公攤，凈面積 ㎡。 寫字樓均價： 3880 元 /㎡（現(xiàn)房） 商業(yè)布局 每層 1100 ㎡共，計 5500 ㎡的商鋪，獨立分割。用限額免進場費、場租、管理費方法來吸引商家。銷售率 90%。二期預計在今年下半年推出。 ? 鋪號： 1— 38，商鋪面積： ㎡，單價： 41957 元 /㎡，折后單價： 40279 元 /㎡， 總價： 2723009 元，折后總價： 2654368 元。 此種“返租”對客戶風險是比較大的（包租公司只是在“包租合同”里承諾在經營前一個月之前給付）。 2— 4層與民族商場連通，形成 40000 ㎡的經營空間。 二、三樓不賣的原因是：想引進一個大的音響機構，把鋪面做“火”，幾年后在拋出來買，從而實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。 是一座集商場、住宅、公寓等多種物業(yè)類型于一體、融購物、文娛、休閑、商務、居家等多種功能于一身的大規(guī)模綜合性物業(yè)。世界各國的服裝品牌俱到，鋪面只剩下少量。 建筑空間布局 總建筑面積 ㎡，占地面積 ㎡，住宅總建筑面積 m2，其 2 棟 23 層（一梯 7 戶）， 2 棟 20層（一梯 9戶），共 309套住宅 地下室面積： m2 產品和戶型 19 產品類型：住宅、商住樓 、酒店式公寓、寫字樓、商鋪（包括會展廳）。 目標客戶群：私營業(yè)主、外地投資商、高級白領、部分公務員 20 四）營銷手段 陽光 100 成立歐景外墻呈銀灰色玻璃幕墻。 外灘新城的銷售價格為：住宅起步價 3000 元 /平方米，最高價 3900 元 /平方米，均價 3450 元 /平方米， 商鋪均價 /㎡。項目重新定位， 打 造廣西數(shù)碼航母 ，共計 3萬㎡。 ? 一樓商鋪均價 萬 /平方米 ，街鋪最高達 6萬 /㎡。 小結：從租金調查來看：市中心的大連萬達商業(yè)廣場、華星時代廣場目前的租金有向上微調，主要是 沃爾瑪 、王府井開業(yè)，而兩河流域的租金三次往下微調。 五月 1日舉行產品推介會。均價 3800元。 民生路步行街 鋪面的租價為（沿北向南） 民生路頭： 250 元 /m2 民生路與興寧路交叉處： 600元 /m2 民生路中段： 450元 /m2 萬國時代： 166 元 /m2 女人世界： 220 元 /m2 民生路尾： 400 元 /m2 興寧路步行街 27 鋪面的租價為（沿東向西） 興寧路頭： 400 元 /m2 興寧路與民生路交叉處： 700元 /m2 興寧路中段： 420元 /m2 興寧路尾： 280 元 /m2 第三部分 項目定位及項目 SWOT 一、項目整體定位 產品定位 ? 主要是“商住”型產品。如在項目邊的大連萬達商業(yè)廣場，有“沃爾瑪大型超市”。 30 第四部分 項目投資預算及風險 一、項目土地成本測算： ? 總建筑安裝成本： 128382 ㎡ *2020 元 /㎡ = 億。 ? 總建筑面積： 128382 ㎡ ? 商鋪面積： 22919 ㎡ ? 主樓面積： 54723 ㎡ ? 公寓面積： 23276 ㎡ 31 ? 裙房面積： 23281 ㎡ ? 地下面積： 27100 ㎡ ? 綠化面積： 3800㎡ ? 道路面積： 5100㎡ ? 地下車庫面積： 10900 ㎡（可停 245 輛小車） 總成本： 億。 方案二： 預算 預計把項目后面的自治區(qū)工商聯(lián)（ 畝）、中醫(yī)學院第二附屬學院（ 畝）和市共和南路小學（ 畝）一起收購，共計 畝。（ 24 萬㎡ *1700 元 /㎡） ? 銷售費用：樓盤總收入 3%=4356 萬 ? 稅金 ：樓盤總收入 10%= 億 總收入： 億。 總收入： 億。 結論： ? 項目土地成本： 2 億 — 億 =9460 萬 ，即 每畝 556 萬 /畝 ，此地價是目前南寧地價最高的地價（大連萬達 2020 年初 35 地價是 424 萬 /畝）。盡管有些商場因為商業(yè)運作不成功而難以體現(xiàn)其應有的商業(yè)價值。投資總額也是很大，不是一個短平塊項目。 建議： 選擇方案一。 ? 方案 二的開發(fā)周期約 4年 —— 5年， 24萬㎡。 ? 從租金調查來看：市中心的大連萬達商業(yè)廣場、華星時代廣場目前的租金有上升的微調，而民族大道的兩河流域的租金三次往下調。 ? 南寧商業(yè)物業(yè)面積以成倍增長。 ? 土地成本： 2億（包括大部分建安成本） ? 建安成本： 2020萬 ? 銷售費用：樓盤總收入 3%=1098 萬。 利潤率： %。 ? 預計總建筑面積： 24萬㎡（商鋪擴大至 萬 /㎡，共計 4層； 2棟 45層寫子樓和 2棟 30層公寓樓。 ? 商鋪收入 ： （地上 4層面積 22919 ㎡ * 萬 /㎡）； 一層： 萬 /㎡， 6076 ㎡，商鋪收入： 億 二層： 萬 /㎡， 5269 ㎡，商鋪收入： 7903 萬 三層： 萬 /㎡， 5342 ㎡，商鋪收入： 4273 萬 四層： 萬 /㎡， 6232 ㎡，商鋪收入： 3739 萬 32 ? 住宅收入： （ 78001 ㎡ *3800 元 /㎡）； ? 項目沿街面約 385 米（沿民族大道、共和路、友愛路延長線），商鋪按徑深 10 米，售價按 4 萬 /㎡，臨街商鋪總收入約： 億。 ? 已經建好地上建筑面積： 萬㎡。 ? 競爭者風險：目前，南寧市的商也已經進入各個市場細分階段，商業(yè)市場競爭激烈。 ? 4層以上做純寫字樓（ 45層）和“公寓”（ 30層）：辦公，自住多樣性產品。 ? 香榭里花園的航洋國際城 集寫字樓、酒店（美國萬豪）、商場、超市（家樂福）為 一體的綜合性產品。 商鋪目前未推廣，資料不詳，價格預計均價 2 萬元 /㎡?？傮w均價 萬 /㎡，總面積 7 萬㎡。 沃爾瑪購物廣場 4月 28 日已經開業(yè)，二樓：飲食、菜市；三樓：休閑服裝。 一樓：電信、通訊產品、餐飲 二樓： IT 數(shù)碼產品、各品牌電腦、外設配件、水吧 三樓：系統(tǒng)展示、辦公自動化、耗材、網吧 開發(fā)節(jié)奏： 2020 年 5 月份正式住宅登臺亮相，開發(fā)周期約 3年半。 250 米沿街面。 5層以上是辦公和住宅。時尚置業(yè)俱樂部的“特約商家”，達到品牌間的強強聯(lián)合，實現(xiàn)企業(yè)雙方及消費者間的“三贏”。目前價格、面積尚未明確。 商場業(yè)態(tài)及租金狀況 ： 17 一樓：女士化裝品、珠寶、皮具、名酒、（柜臺式）（ 250元 /㎡） 二樓：男士精品裝、鞋（ 150 元 /㎡） 三樓、四樓：女士品牌裝（ 100元 /㎡） 五樓：體育裝、數(shù)碼（ 80元 /㎡） 目前租金能支撐商鋪價格。一期商務公寓銷售率達 90%，二期住宅銷售率達 70%。 （四）華星時代廣場 15 一）地理位置及周邊環(huán)