【正文】 人均收入（元） 房價收入比 1999 年 12816 1: 2020 年 13539 1: 2020 年 15375 1: 分析：南橋當(dāng)?shù)氐姆績r收入比維持 在相對穩(wěn)定的水平，對消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用。 需求量 = 萬 *（ 20 / ） — 307 萬 = 50 萬左右 注： 20/ 表示由居住面積換算到建筑面積，其他數(shù)值參考來源與《奉賢年鑒》。 （ 2）、價格預(yù)判 ? 上海全市商品住宅價格走勢 1996 年至 2020 年上半年上海市住宅年平均漲幅 %。 到 2020 年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟(jì)形勢下利好趨勢，整體價格可保證在 36003800 元 /M2左右。 建設(shè)進(jìn)度 住宅總建設(shè)量 萬平方米，每年建設(shè) 15萬平米， 2020 年開始 年份 預(yù)期銷售進(jìn)度 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年 ) 0 15 30 45 60 75 （萬平米） 0 5 15 30 45 60 75 （萬平米） 按平均每年銷售 10 萬平米計算。其中項目一期占地約 畝，總投資約 億元，項目法人承諾出資 億元。 ? 預(yù)售款 ? 項目建設(shè)資金不足部分?jǐn)M通過預(yù)售房產(chǎn)解決。 ? 綜上，項目現(xiàn)金流量分析見表 73。 ? 項目內(nèi)部收益率計算表見表 75。 ? 項目最高收益率超過 10%。 敏感性分析 ? 項目土地實行公開招標(biāo)，最終土地中標(biāo)價格變動對項目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生敏感影響。相比之下，項目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值對土地價格較為敏感。 ? 三種方案對比分析如表 101（下頁）。 ? 抗風(fēng)險能力 ? 項目規(guī) 模大，投資達(dá) 25億以上，經(jīng)營運(yùn)作面臨較大壓力。左鄰右 里項目競稿 設(shè)計部分》 41頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《黑狐 2020年成都龍湖水榭春天二期 7公開選房小結(jié)》 60 頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《中原地產(chǎn)銷售技巧》 39 頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《萬科地產(chǎn)萬客會資料集》 59頁 pdf 銷售管理 2020年 08 月更新 《房屋銷售成交三十六計》 49頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《房地產(chǎn)銷售消費(fèi)心理學(xué)》 59頁 word 銷售管理 2020年 08 月更新 《東莞萬科城市高爾夫花園 3期產(chǎn)品推介》 16頁 pdf 銷售管理 2020年 08 月更新 《策源營銷 2020年泰州馨晨苑項目營銷執(zhí)行報告》 29 頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《龍湖地產(chǎn) 2020年重慶江與城翡翠嶺銷講資料 》 15頁 word 銷售管理 2020年 08 月更新 《隆塬房產(chǎn)惠州市昌隆花園二期營銷執(zhí)行報告》 37頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《北京麥卡倫地 70%營銷總結(jié)》 95頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《中原 2020年廣東惠陽“東方新城”營銷執(zhí)行匯報》 86頁 pdf 銷售管理 2020年 08 月更新 《 2020年山東泰安大安瀾溪鎮(zhèn) VI視覺系統(tǒng)》 88 頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年佛山麗日天鵝湖別墅廣告系列稿》 37頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《融域廣告 2020年 7月 28日佛山麗日天鵝湖廣告語說明方案》 41頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年龍城廣場海報文案》 5 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《頤和高爾夫莊園畫冊文案》 9 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《天安別墅系列小樓書》 34張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2020年 8月 17日中國地產(chǎn)廣告壁虎獎聯(lián)曬》 95頁 pdf 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年 7月成都報紙平面廣告》 598張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《紅鶴溝通文案收藏》 40 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《棕櫚灘別墅報廣文案》 6 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《中海 ? 與此同時，項目以規(guī)模優(yōu)勢可以不斷創(chuàng)造行情、引領(lǐng)南橋市場，從而有效降低自身經(jīng)營風(fēng)險。未來房產(chǎn)市場朝供需兩旺發(fā)展，華亭小區(qū)項目順勢開發(fā)，必有所為。 ? 當(dāng)產(chǎn)品銷售均價增加或減少 10%時，項目投資稅后利潤相應(yīng)增加或減少接近 90%。 ? 綜合考慮市場、政策、經(jīng)濟(jì)和不確定因素等風(fēng)險，對敏感因素分析取177。 ? 從財務(wù)狀況上看，項目獲利狀況良好，經(jīng)濟(jì)上可行。 — 表 75— 華亭小區(qū)項目內(nèi)部收益率計算表 單位：萬元 年序 T 年份 當(dāng)年凈現(xiàn)金流 量 折現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)年凈現(xiàn)值 備注 I1=15% I2=10% I1=15% I2=10% 0 2020 年 7318 1 1 7318 7318 1 2020 年 2 2020 年 3 2020 年 4 2020 年 5 2020 年 6 2020 年 7 2020 年 8 2020 年 9 2020 年 項目運(yùn)作終期累計凈現(xiàn)值 說明：年份指該年年末，起始時間為 2020 年末。 — 表 73— 華亭小區(qū)項目現(xiàn)金流量分析總表 單位：萬元 年序 T 年限 當(dāng)年現(xiàn)金流入量 當(dāng)年現(xiàn)金流出量 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 備注 0 2020 年 20200 27318 7318 7318 1 2020 年 37500 2 2020 年 55000 3 2020 年 35000 4 2020 年 35000 5 2020 年 35000 6 2020 年 35000 7 2020 年 35000 8 2020 年 35000 9 2020 年 30695 項目運(yùn)作終期累計凈現(xiàn)金流量 說明：年限指自上年末到該年末的年限。 七、項目財務(wù)評價 現(xiàn)金流量分析 ? 現(xiàn)金流入 ? 在項目運(yùn)作期內(nèi)，現(xiàn)金流入來源于項目的銀行貸款和各期產(chǎn)品銷售收入。 ? 貸 款利息 ? 本項目計劃向銀行融資 6 億元，約占直接投資資金的 23%，貸款利息為 萬元。 ? 具體投資費(fèi)用細(xì)目參見表 6 6 6 6 65 所示。 對于相應(yīng)的市政配套情況如下： 公建配套面積不超過 15 萬平米，其中商業(yè)配套設(shè)施建筑面積 40000 平方左右。 ? 2020 年預(yù)推案量放大，將與當(dāng)?shù)氐南砍醪轿呛?，因此在供求平衡的前提下，預(yù)計價格走勢將日漸趨穩(wěn)，在種種利好因素的引導(dǎo)下，平穩(wěn)上升。 ? 供給分析 通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的初步調(diào)研，據(jù)不完全統(tǒng)計： 分類 區(qū)域 在售量體 去化量體 未售量體 近階段預(yù)推量體 運(yùn)河以南 55 余萬 5052萬 34 萬 30萬（預(yù)計） 運(yùn)河以北 15 余萬 12 萬 23 萬 10萬（預(yù)計） 總計 40 萬左右 從市場現(xiàn)有隱性預(yù)推案量來看在 4050 萬方左右，但根據(jù)推案期來看，一年內(nèi)完全公開的可能性不大。第三產(chǎn)業(yè)顯示出較為強(qiáng)勁的后發(fā)力，而第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年降低。經(jīng)歷了 5 年擴(kuò)張 3 年萎縮后，新的一輪周期從 2020 年起動，擴(kuò)大內(nèi)需和投資的財政政策成為主要動因，特點(diǎn)是起點(diǎn)高、增速平穩(wěn)，目前市場正處于上升期的平臺中。 第三期 2020 年 6月底 剩余全部土地約 畝和小區(qū)外撤隊帶征地約 畝。 恒大南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)項目可行性研究報告 總 目 錄 摘要 正文 一、 項目概況 項目法人概況 項目概況 二、 項目建設(shè)的必要性 三、 市場分析與預(yù)判 上海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 項目區(qū)域市場分析 供需分析及價格預(yù)測 四、 建設(shè)方案與市政配套 五、 項目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排 六、 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 單位成本估算 資金籌措 七、 項目財務(wù)評價 現(xiàn)金流量分析 財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 投資回收期 八、 風(fēng)險分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 九、 他備選方案 十、 結(jié)論 一、 項目概況 項目法人概況 上海恒大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司成立于 1993 年 9 月， 1998 年 9月 改制為有限責(zé)任公司， 2020 年 5 月改制成上海恒大房產(chǎn)股份有限公司，注冊資金 8281 萬元，目前進(jìn)入上市輔導(dǎo)期。 第一期 2020 年 9月底 育秀路以北約 畝和小區(qū)外，撤隊帶征地 畝 第二期 2020 年 6月底 環(huán)城南路以北約 畝。第一個周期特點(diǎn)是起點(diǎn)低、增建過快、上市量集中、消化吸納量不足。 ? 行業(yè)景氣度（萬元） 1999 年 2020 年 2020 年 第一產(chǎn)業(yè) 75990 79449 85230 第二產(chǎn)業(yè) 447340 4985532 561707 第三產(chǎn)業(yè) 259915 286284 321092 分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。 ? 結(jié)論：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，南橋當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?50 萬左右。 ? 南橋當(dāng)?shù)厥袌銮闆r 2020 年上半年 2020 年下半年2020 年上半年 2020 年中期 2020 年上半年 （預(yù)計） 市場均價 （元 /M2） 18002020 22002300 24002500 28003000 ? 2020 年 – 2020 年上半年住宅市場供給量不足，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，在消費(fèi)需求的刺激下，價格平均漲幅在 400元 /M