【正文】 系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目總占地面積 15438 平米，建筑面積 平米， 綠化4850 平米， 為 26 的高層建筑， 是 涵蓋商場(chǎng)，餐飲、 酒店、客房 、寫字間、休閑娛樂(lè) 等 的商務(wù)綜合體 ，為商場(chǎng)、客房、寫字間、酒店、休閑娛樂(lè) 于 一體的大型 商業(yè) 綜合 體 。 （三）商業(yè)氛圍 濟(jì)寧開(kāi)發(fā)區(qū)，新興區(qū)域，目前商業(yè)氛圍不濃，餐飲、 酒店、寫字間、 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所少，整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊沒(méi)有與本項(xiàng)目類似的 寫字樓 、酒店 （擬建除外）， 商務(wù)氛圍不濃，這是我們考慮項(xiàng)目策劃時(shí)的關(guān)鍵問(wèn)題之一。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 暢銷戶型； 根據(jù)目前市場(chǎng)在售樓盤的具體情況，和濟(jì)寧市居民居住消費(fèi)習(xí)慣；和市區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)得知面積 90—120 平方米，戶型三室到四室緊湊型為市場(chǎng)熱銷。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。抓好亮燈工程延伸配套。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。開(kāi)發(fā)健康、文明的娛樂(lè)項(xiàng)目，延長(zhǎng) 了 游客游覽時(shí)間。積極接軌國(guó)際慣例和通行規(guī)則，為外商提供優(yōu)質(zhì)高效的行政服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 京杭大運(yùn)河和京滬鐵路、京九鐵路縱貫?zāi)媳保瑑际F路和濟(jì)新鐵路橫穿東西，又是 104 國(guó)道和 327 國(guó)道的交匯處 。特針對(duì)該地塊展開(kāi)系統(tǒng)深入細(xì)致地調(diào)查研究 ,客觀地對(duì)該地塊的整體定位進(jìn)行分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 作為房地產(chǎn)的全程策劃，基本可分為兩步驟：項(xiàng)目前期策劃與中、后期的營(yíng)銷推廣策劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。投資率保持在 30%左右。明確各類出國(guó)團(tuán)組招商引資責(zé)任，增強(qiáng) 了 出訪活動(dòng)的目的性、實(shí)效性。以榮獲中國(guó)優(yōu)秀旅游城市為新起點(diǎn)，進(jìn)一步完善 了 規(guī)劃，理順 了 關(guān)系，創(chuàng)新 了 機(jī)制。 城市規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。房地產(chǎn)實(shí)行連片綜合開(kāi)發(fā)，杜絕零星分散建設(shè)。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 14%，地方財(cái)政收入增長(zhǎng) 17%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 30%，外貿(mào)進(jìn)出口增長(zhǎng) 20%，其中出口增長(zhǎng)20%，實(shí)際利用外資增長(zhǎng) 35%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 14%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) 8%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 5%。全年出生人口 萬(wàn)人，出生率為 ‰ ；全年凈增加人口 萬(wàn)人， 第二部分：市場(chǎng)調(diào)查分析 一、濟(jì)寧市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析 近年來(lái)濟(jì)寧房地產(chǎn)正處于一個(gè)較大的發(fā)展時(shí)期，是建國(guó)以來(lái)建設(shè)量最大的階段，道路交通，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境，文化教育環(huán)境等，政府經(jīng)營(yíng)政策都有較大程度市場(chǎng)化；人均收入在 萬(wàn)元左右，處在一個(gè)發(fā)展房地產(chǎn)最好的時(shí)機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2） 小型平價(jià)超市、小商品市場(chǎng)：滿足人們的基本生活需要，主要以生活必需品為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，針對(duì)住戶為主。 4－ 8 層客房產(chǎn)品分析 定位為濟(jì)寧四星級(jí) 酒店式公寓 ，滿足政府機(jī)關(guān)、大型企事業(yè)單位的需求。 鑒于項(xiàng)目的組成及優(yōu)勢(shì)，建議市場(chǎng)定位 向兩個(gè)方向延展： （一）以酒店式服務(wù)、商務(wù) 交流 、花園品質(zhì)為功能滿足的定位 ： 高知本 花園 式 國(guó)際 商務(wù)港 高知本： 項(xiàng)目位于高新開(kāi)發(fā) 區(qū)， 目標(biāo)客戶為擁有高專業(yè)技能的智力型人群。 （二） 以服務(wù)式公寓和商業(yè)廣場(chǎng)的獨(dú)特業(yè)態(tài)為支撐，以商務(wù)智能化與酒店式管理的投資及自用為功能滿足的定位 產(chǎn)權(quán)式高知本國(guó)際商務(wù)港 三、目標(biāo)客戶定位 （一） 酒店式公寓目標(biāo)客戶 投資與自營(yíng)皆有，以前者為主體； 屬私企業(yè)主、 高收入職工 一族，其中以私企業(yè)主、國(guó)企、政府中高層主管為主，以企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、成功自由職業(yè)人 士 為輔 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分：營(yíng)銷推廣 部分 一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體目的 樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，快速實(shí)現(xiàn)全部銷售，贏取合理利潤(rùn)。 入市前 期準(zhǔn)備 1）宣傳資料的準(zhǔn)備 ① 項(xiàng)目效果圖設(shè)計(jì)制作 ② 樓書(shū)、單張、戶型圖設(shè)計(jì)制作 ③ 售樓處展板的設(shè)計(jì)制作 ④ 售樓處模型的設(shè)計(jì)制作 2）現(xiàn)場(chǎng)包裝 售樓處： ① 售樓處的選擇與建設(shè) ② 內(nèi)部裝修裝飾的完成 ③ 外立面的粉刷 ④ 售樓處門前的整理整修 ⑤ 售樓處展板及銷售物料的布置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戶外廣告 這里戶外廣告主要是指戶外廣告牌、橫幅、彩旗等。 車身廣告推廣。除大型戶外廣告牌外，在樓盤四周掛上大型橫幅，色彩鮮艷明亮， 宣傳語(yǔ)句精煉簡(jiǎn)潔，吸引路客，配合展銷可營(yíng)造旺銷氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售階段劃分 按項(xiàng)目 44657 平米的規(guī)模計(jì)算， 預(yù)計(jì) 銷售周期為 18 個(gè)月。 中管網(wǎng)房