商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)及收獲(完整版)
【正文】 間串連融合，成為整個(gè)空間序列中的重要組成部分。 中庭：建筑內(nèi)部的庭院空間，形成具有位于建筑內(nèi)部的 “ 室外空間 ” ，現(xiàn)代購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗，將各個(gè)商業(yè)功能在一個(gè)空間內(nèi)展示出來(lái)，一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)和購(gòu)物、另一方面又通過(guò)展示作用提高各層商業(yè)價(jià)值。 平面動(dòng)線：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道、大堂等。 柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備。 商業(yè)定位： 規(guī)模定位 主題定位 檔次定位 消費(fèi)群定位 業(yè)態(tài)分布與商戶組合 后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理設(shè)想 商業(yè)格局：指在一定的范圍內(nèi)商業(yè)的局勢(shì)、態(tài)勢(shì)、分布比例等。具有以下三條特征 擁有高價(jià)值的品牌號(hào)召力 能主動(dòng)吸 引人流 較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。 轉(zhuǎn)手費(fèi) (頂手費(fèi) )：支付給先前的經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)榍罢叻e累了很多無(wú)形的開(kāi)店資本，如：客戶、聲譽(yù)等。 投資回收期：是指用投資方式所產(chǎn)生的凈收益補(bǔ)償初始投資所需要的時(shí)間，其單位通常用 “ 年 ”表示。 旺場(chǎng)：店里顧客很多的時(shí)候。如：水電費(fèi)、廣告位、停車位、路賣、代開(kāi)發(fā)票、電子保安、電子商務(wù)、物流、頂手費(fèi)分成、中介服務(wù) 封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處于相對(duì)封閉的狀態(tài)。 扣點(diǎn) (提成 )：發(fā)展商按一個(gè)固定比率，從銷售額當(dāng)中提取租金收入。 輻射人群：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引人群。 “ 金角銀邊 ” ：商業(yè)上通常稱轉(zhuǎn)角商鋪?zhàn)?“ 金角 ” ，稱沿客動(dòng)線干道的路兩邊作 “ 銀邊 ” 說(shuō)明商業(yè)價(jià)格極高。其次，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷技巧還要注意的問(wèn)題就是，在很多商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷技巧的運(yùn)用過(guò)程當(dāng)中，銷售執(zhí)行不管是針對(duì)于什么樣的信息以及什么樣的技巧，在具體的使用過(guò)程當(dāng)中自己不能夠一味的追求簡(jiǎn)單而忘記 了商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷技巧需要注意的一些問(wèn)題。因?yàn)樗麄兌际鞘冀K如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。還是那句老話，機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人。客戶向你咨詢樓盤特點(diǎn)、戶型、價(jià)格等等的時(shí)候，一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過(guò)來(lái)都能成交。假設(shè)這次沒(méi)有能夠現(xiàn)場(chǎng)定房成功，那么在客戶要離開(kāi)的時(shí)候，不妨試著與他約定下次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。對(duì)待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購(gòu)買氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。不要在電話里講很長(zhǎng)時(shí)間，電話里都說(shuō)了，客戶就覺(jué)得沒(méi)有必要過(guò)來(lái)了。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè) 的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對(duì)于自己的正常工作來(lái)說(shuō)是非常不利的。經(jīng)過(guò)一至三年培育期，最終達(dá)到旺場(chǎng)。 人均 gdp：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值除以人口總量。 扣點(diǎn) (提成 )+保底：基本按扣點(diǎn)方式操作，商家與開(kāi)發(fā)商商定一個(gè)基數(shù)，當(dāng)扣點(diǎn)數(shù)額達(dá)不到基數(shù)時(shí)按基數(shù)收取租金，當(dāng)超過(guò)基數(shù)時(shí)按扣點(diǎn)數(shù)收取租金。特點(diǎn)： 較高建筑成本 較高運(yùn)營(yíng)成本 公攤較大 一般采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 街區(qū)商業(yè)：以步行街為主要的建筑亮點(diǎn)，構(gòu)筑開(kāi)放式的商業(yè)建筑。 店鋪面積得出賣場(chǎng) 1平米的效率，平米效率越高，賣場(chǎng)的效率也就越 高，同等面積條件下實(shí)現(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)也就越高。 收益率：收益率是指投資的回報(bào)率，一般以年度百分比表達(dá)，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格、面值、息票利率以及距離到期日時(shí)間計(jì)算。 主力店率先入駐優(yōu)點(diǎn)： 穩(wěn)定整個(gè)商業(yè)地產(chǎn) 保證人流量 帶動(dòng)并高價(jià)招商 帶動(dòng)并高價(jià)銷售商鋪。 業(yè)態(tài)組合：多種業(yè)態(tài)在商業(yè)中心的分布、布局、比例等。 【商業(yè)操作】 投資、融資：指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過(guò)程。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。 開(kāi)間：空間的寬度，一面墻皮到另 一面墻皮之間的實(shí)際距離。 臨街面：與街道相臨的一面 。吸引 室外廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、停車場(chǎng) 2)輸送消費(fèi)者至各個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)稱的引導(dǎo)配套 。 公攤率：公用建筑面積 (即分?jǐn)偯娣e )/建筑面積 100% 。 經(jīng)營(yíng)面積 (實(shí)用面積、柜臺(tái)面積 )：它是 “ 建筑面積 ” 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部 門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為 40 年。 商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)及收獲篇 1 商業(yè)地產(chǎn)
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