【正文】 ，面積有 50、 60 平方米三種房型共 205 戶，而且每戶均以配備家具的成品房形式出售。而且朱家尖開發(fā)公司、舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有險(xiǎn)工以及舟山建設(shè)實(shí)業(yè)發(fā)展公司也都隨即介入該一市場領(lǐng)域。東沙地段之內(nèi)也有少量物業(yè)存在，比如情人島俱樂部、海天臺(tái)賓館和金島度假村等。比如位于秦皇島的“維多利亞港灣”、海南產(chǎn)權(quán)酒店、延慶龍慶峽的“快樂無窮大”等在北京市場的推廣并取得良好銷售業(yè)績就能證明這一點(diǎn)。“分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。 60 年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售（即出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段）的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。 朱家尖旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn) 旅游季節(jié)明顯。而朱家尖作為與普陀山和沈家門均隔海相望的小島，其地位也表現(xiàn)的越來越突出。其中，十里金沙景區(qū)擁有華東地區(qū)最大的沙灘群 —— 青沙、里沙、千沙、南沙、東沙五大沙灘，灣灣相連，綿延 5 千米，景色極為壯觀，濱海旅游資源十分豐富。這些旅游區(qū)功能各異，個(gè)性 大量管理資料下載 6 鮮明，開發(fā)潛力巨大。其中，國內(nèi)旅游者達(dá) 2841 萬人次，海外旅游者近 43 萬人次，累計(jì) 創(chuàng)匯達(dá) 億美元。 據(jù)調(diào)查，舟山境內(nèi)擁有佛教文化景觀、山海自然景觀、海島漁俗景觀、歷史人文景觀等各類景點(diǎn) 1000 余處，主要分布在 23 座島嶼上，擁有兩個(gè)國家級(jí)、兩個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。并將城鎮(zhèn)體系分為三個(gè)等級(jí)，即：中心城市（包括老塘山、定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)以及朱家尖），二級(jí)中心城鎮(zhèn)和三級(jí)中 心城鎮(zhèn)。 1988 年，被國家列入沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)； 1996 年被接納為長江沿岸中心城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)員單位。 政策環(huán)境 今年 年初，國務(wù)院召開了全國旅游發(fā)展工作會(huì)議，朱镕基總理和錢其琛副總理代表 大量管理資料下載 3 國務(wù)院作了重要講話 。 ........................................................................ 17 表 4：客房總數(shù)在 50 間以上的賓館詳情一覽表。 ...................................................... 17 大量管理資料下載 2 根據(jù)決策層的 發(fā)展愿景，公司組織并參與了此次關(guān)于朱家尖東沙地塊的市場調(diào)研，經(jīng)過我們的實(shí)地考察以及對(duì)政府各相關(guān)職能部門的走訪，收集了大量的市場信息并形成了一定的開發(fā)結(jié)論和建議，現(xiàn)將具體情況形成報(bào)告陳述如下，以供決策參考。 國家旅游局緊接著召 開了全國旅游工作會(huì)議，根據(jù)全國旅游發(fā)展工作會(huì)議的要求，對(duì)全行業(yè)的工作作了全面部署 。是中國沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)和長江三角洲地區(qū)先行規(guī)劃和開發(fā)的城市之一。城市發(fā)展主軸線為 329 國道沿線，即金塘島 —— 冊(cè)子島 —— 朱家尖島。以 “海天佛國 ”普陀山為中心，以 “碧海靈山 ”朱家尖島、 “東海漁都 ”沈家門港、金庸武俠文化桃花島組成的 “普陀旅游金三角 ”，集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食、濱海運(yùn)動(dòng)、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務(wù)會(huì)議等多種旅游功能于一體 。年均接待游客量增長率為 ％。并利用節(jié)慶載體，大造聲勢，提升了海洋文化的主題形象，如普陀山將舉辦觀音節(jié)大做 “觀音 ”文章，朱家尖成功推出 “國際沙雕節(jié) ”，桃花島大打 “金庸牌 ”，嵊泗漁家樂旅游產(chǎn)品等。而且還現(xiàn)存有保圣寺、七星寺、碧云庵遺址等文物古跡 。 尤其是隨著朱家尖（至沈家門）跨海大橋的建成通車，朱家尖民航機(jī)場的建成通航，朱家尖蜈蚣峙碼頭至普陀山快艇航線的開通（ 5 分鐘直達(dá)），以及朱家尖本島旅游風(fēng)景點(diǎn)的大力發(fā)掘、每年一屆的國際沙雕節(jié)的成功 舉辦，朱家尖的樞紐地位將顯得更加明顯。 受地理氣候環(huán)境的影響，“溫光同期”效應(yīng)限制了游客的活季節(jié)，導(dǎo)致旅游淡旺季差別明顯。 旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售。 大量管理資料下載 9 對(duì)于目前的中國旅游行業(yè)，旅游房產(chǎn)的市場空間是顯而易見的。 另據(jù)了解，北京、上海、海南、福建、廣東等地 已開工的分時(shí)度假項(xiàng)目超過３０個(gè)；以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑別墅超過５０個(gè)。 對(duì)于這些賓館、旅社的經(jīng)營狀況，我們根據(jù)朱家尖旅游開發(fā)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出狀況不甚樂觀。若我公司欲參與意向地塊的開發(fā)，這幾家公司開發(fā)的物業(yè)將是最大的競爭對(duì)手。 碧海園假日別墅： 由朱家尖開發(fā)有限公司開發(fā)。共由 21 棟公寓組成，分 A、 B、 C 三個(gè)區(qū)呈點(diǎn)式排列，每棟 3 至 4 層，依山傍海，環(huán)境宜人。預(yù)計(jì)將建成一個(gè)在規(guī)模、檔次和配套設(shè)施等各方面均比較高檔的度假村。 因此對(duì)于價(jià)格定位在每套 220 萬元以上碧海園項(xiàng)目，其銷售業(yè)績的低下也就不足為奇了。 與該地塊同處于東沙旅游度假大區(qū)域內(nèi)的其他 9 個(gè)地塊目前也 正在招資招商之中。 總的說來，意向地塊目前正需要投資者進(jìn)行大力開發(fā)，已經(jīng)具 備了旅游房產(chǎn)開發(fā)的先天條件，而且隨著有關(guān)部門對(duì)該地塊大力開發(fā)的重視，隨著整個(gè)東沙旅游度假區(qū)的全盤啟動(dòng)，該地塊將顯得越來越成熟。 目前朱家尖國內(nèi)外比較流行的旅游房產(chǎn)市場仍是一片空白。 在合作方式上，我們認(rèn)為應(yīng)該在以適度參股形式的同時(shí)，利用我公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的物業(yè)管理介入開發(fā)經(jīng)營，這樣不僅可以規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，也可以合理地盤活和優(yōu)化公司現(xiàn)有的各種資源。 大量管理資料下載 16 附錄 表 1：各年度舟山市的旅游接待及發(fā)展?fàn)顩r表。 交通在海島型旅游開發(fā)建設(shè)中尚未得到徹底解決。 有利形勢 全國旅游大環(huán)境已經(jīng)形成，政府各級(jí)部門必將大力扶持該產(chǎn)業(yè)。整個(gè)區(qū)域總占地面積為 公頃，其中包括各類度假別墅區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、生態(tài)區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū)，共同組成了東沙旅游休閑度假區(qū)。 朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠 根據(jù)朱家尖有關(guān)部門規(guī)定，對(duì)于新建的旅游設(shè)施、旅游景點(diǎn)項(xiàng)目、旅游商品定點(diǎn)企業(yè)和旅游商品專業(yè)市場，實(shí)行以下優(yōu)惠政策： 項(xiàng)目建設(shè)土地出讓金，按應(yīng)繳區(qū)和鎮(zhèn)部分凈出讓金的 50%繳納； 項(xiàng)目建設(shè)的建筑營業(yè)稅，在按規(guī)定繳納后，返回 50%給建設(shè)單位； 對(duì)投資興辦旅游項(xiàng)目和設(shè)施，其城鎮(zhèn)配套設(shè)施費(fèi)減半收?。? 投資者整體購買旅游資源或景區(qū)的， 給予一次性優(yōu)惠，具體價(jià)格協(xié)商確定； 按照“誰投資，誰得意”的原則，對(duì)引進(jìn)區(qū)外資金開發(fā)旅游項(xiàng)目的，管委會(huì)將按投入資金實(shí)際到位總額的 %給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)等等。因此它們的共同賣點(diǎn)是借南沙連綿、碧浪蕩漾的海景；不同之處在于：譬如東航項(xiàng)目主要通過“以租養(yǎng)息”的形式，即業(yè)主可將物業(yè)委托給物業(yè)公司出租，同時(shí)可獲得第一年固定租金 5000 元，以降低購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)和償還按揭貸款壓力；而宏聯(lián)房產(chǎn)則是以裝修精美的成品房出售，并免費(fèi)贈(zèng)送業(yè)主一套中檔次的家具，這對(duì)舟山市場而言可以說是成品房的首次亮相。據(jù)銷售人員介紹目前銷售率在 70%左右，銷售起價(jià)為 13 萬元 /套，最高價(jià) 16 萬元 /套。共有 21 棟別墅，分 A、 B、 C、 D、 E5 中外型呈點(diǎn)式分布，每棟均為 750 平方米以上的自成一體式綠地院落。 東航假日公寓： 占地面積 25000 平方米，總建筑面積 19000 平方米，容積率為 ，綠化率為 38%，建筑密度為 %。在旅游旺季中的旅游“黃金周”中入住情況尚且如此，可以想見在這種嚴(yán)重受到季節(jié)影響的海景旅游區(qū)域內(nèi)，所有這些賓館、旅社在一年之中將會(huì)有一大半時(shí)間處于空置狀態(tài)。 朱家尖開發(fā)有限公司是最早介入朱家尖旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場的公司，該公司自1988 年成立以來，投入了大量的資金，在朱家尖南沙先后開發(fā)和建設(shè)了淡風(fēng)林、南和山莊、竹深小院、夢(mèng)園、普陀賓館和金沙度假村等一批有影響的旅游度假村、賓館，在一定程度上完善了南沙作為旅 游度假小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)也掀開了朱家尖島旅游房產(chǎn)的開發(fā)熱潮。他還算了一筆帳 ：一個(gè)擁有 100 萬會(huì)員的分時(shí)度假系統(tǒng)，可促進(jìn)國內(nèi)市場每年實(shí)現(xiàn) 50— 70 億元的消費(fèi)額。 高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村：指高爾夫球場附近，登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（或一周）的居住權(quán)。 景觀體系單調(diào)。 朱家尖旅游客源分析 從目前朱家尖乃至整個(gè)舟山的旅游客源結(jié)構(gòu)來看，主要以國內(nèi)游客為主（從表 1可以看出），其中浙江本省以及周邊省份比如江蘇、福建和上海等地區(qū)的游客占總量的60%以上。漁家風(fēng)情濃郁，自然形成了眾多的社會(huì)民俗，比如祭海、迎