3國土部試點(diǎn)農(nóng)村集體土地入市調(diào)研宅基地流轉(zhuǎn)(完整版)
【正文】 指標(biāo)，劃給各行政村相應(yīng)數(shù)量的生產(chǎn)、生活留用地，其中生活留用地（宅基地）用于農(nóng)民建房。由于沒有規(guī)范的流轉(zhuǎn)渠道，部分農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，在利益的驅(qū)動下，只好自主、零星、沒有按規(guī)劃地建設(shè)，以出租給企業(yè)和外來人員獲取集體和個(gè)人的利益，因而造成工業(yè)園區(qū)周邊出現(xiàn)了不少違章建筑。 （四）宅基地布局零散，影響城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn) 規(guī)劃劃撥農(nóng)村新村用地位置時(shí)，大多數(shù)村基本上是在原有舊村的周圍就近劃撥，這樣的留地方式造成兩個(gè)不利的后果：一是每個(gè)村的新地舊地都統(tǒng)統(tǒng)劃在一起 ，使得村莊的面積比原來舊村的范圍更加大了，不但改變不了村民以往單家獨(dú)戶建私房的習(xí)慣，也由于新舊村混在一起，增加了改造舊村和推進(jìn)城市化工作的難度；二是生活用地和生產(chǎn)用地都是在每個(gè)村的現(xiàn)狀位置附近劃撥， 第 4 頁 共 12 頁 造成每個(gè)村鎮(zhèn)的生產(chǎn)用地位置分散，無法形成具有一定規(guī)模的工業(yè)集中片區(qū)，無法推進(jìn)現(xiàn)代化大生產(chǎn)。有的拆了未建，有的未拆未建，有的建好 了未回遷，造成成本加重，開發(fā)商與村民矛盾較大。如吉大村，村民因歷史上恩怨分成派，對所擁有的集體資產(chǎn)分別成立了兩個(gè)股份公司（富泓股份公司、日昇股份公司），兩公司對改建、補(bǔ)償?shù)葐栴}無法統(tǒng)一意見，互相斗氣，根本無法統(tǒng)一對開發(fā)商談判簽約，致使整個(gè)項(xiàng)目癱瘓。 目前，在新農(nóng)村建設(shè)中已意識到這個(gè)問題，并致力于扭轉(zhuǎn)局面。集體建設(shè)用地使用權(quán)有流轉(zhuǎn)的需求，宅基地建設(shè)有迫切建設(shè)的需要，但流轉(zhuǎn)、報(bào)建缺乏可操作性，只堵不疏，沒有暢通渠道，勢必會出現(xiàn)自主違章的建設(shè)。 國家土地法第六十三條規(guī)定 “ 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ” ，也明確規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地必須征為國有后才能出讓。 政府在管理上設(shè)立了舊村改建領(lǐng)導(dǎo)小組，但下設(shè)的辦公室是XX 縣區(qū)的改建辦，這樣的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)難于行使政府的管理職能，遇到問題時(shí)，靠向市領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告和商請有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法等部門的配合，對解決拆遷補(bǔ)償糾紛的行政裁決和依法強(qiáng)制拆遷也難以實(shí)施。無論是城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃還是城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃編制工作都要走在各項(xiàng)工作的前面。五是為提高土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益，按照 “ 集體建設(shè)用地總量不變，位置變 ” 的辦法，做出調(diào)整用地規(guī)劃。四是盡快出臺新的 XX 市農(nóng)民住宅報(bào)建管理規(guī)定和宅基地分配管理辦法等。 （五）完善舊村改造政策和辦法，解決舊村改建 中的歷史遺留問題，推動城郊 XX 縣區(qū)的舊村改造工作。教育廣大農(nóng)民遵章守法，依法訴求，讓廣大農(nóng)民共享改革的成果，也讓他們支持珠海整體的發(fā)展。在改建中，大力推動公寓式住宅建設(shè)，按照政府扶持、集體組織、個(gè)人出資、規(guī)范戶型、市場運(yùn)作的原則建設(shè)公寓式住宅，讓征地農(nóng)民宅基地優(yōu)惠政策在市場化和舊村改造中得到兌現(xiàn)，既保障征地農(nóng)民宅基地合法權(quán)益，又以市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律配置資源，發(fā)揮土地資源的最大效益，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。五是制定出鼓勵村民 “ 上樓 ” 的優(yōu)惠政策，使有限的建設(shè)用地資源發(fā)揮出更大的產(chǎn)出效益。盡快完善全市舊村的確權(quán)和農(nóng)村生產(chǎn)、生活留用地確認(rèn)、登記、發(fā)證等手續(xù)，為規(guī)劃先行作好準(zhǔn)備，為流轉(zhuǎn)和建設(shè)打下基礎(chǔ)。二是解決好零星的生產(chǎn)、生活留用地的整合，按推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部更應(yīng)如此。加上村民對改建政策不理解，額外
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