【正文】 上海客戶空間需求 18 * ? 專業(yè)化保潔、保安、 洗衣等 ? 管家式服務 ? 高檔石材外里面， 穩(wěn)重 ? 酒店式大堂，高檔、 尊貴 ? 小區(qū)出入口要低調、 雅致 ? 電梯要品牌，裝修好 且要既快又靜 物業(yè)需求 地理位臵 外立面 大堂、電梯、 會所 園林 物業(yè)服務 ? 露天游泳池（露天 室內最好兼?zhèn)洌? ? 咖啡吧、茶吧 ? 籃球場（小朋友喜 歡） ? 健身房（專業(yè)教 練） 金融主題會所 ? 金融人士交流區(qū)（配備電腦） ? 需要主題園林 ? 高綠化率 ? 水系豐富 ? 層次豐富 ? 核心商業(yè)區(qū) ? 交通便利 ? 上班車程低于 20 分鐘 功能設計要求 深圳客戶物業(yè)需求 19 * ? 能安臵老人休息 ? 要與主臥保持距離，保有主人隱私空間 ? 空間要大，能對外接待 ?可以擺放鋼琴、桌上足球等大型設施 ?希望有客廳陽臺 居住空間需求 主臥 客廳 廚房 餐廳 次臥 ?能擺放雙開門大冰箱 ?能擺放大烤箱 ?能擺放洗碗機 ?希望有生活陽臺，可擺放洗衣機以及直接晾曬衣服 ? 餐廳要滿足接待客人設計 ?需要與客廳連接 ? 要求套間設計（含衣帽間、衛(wèi)生間、陽臺、落地窗、落地陽臺） ?主臥、衛(wèi)生間朝南，采光好、通風好 ?空間安排需寬敞舒適 功能設計要求 深圳客戶需求 20 * 非金融傳統(tǒng)客戶特征 占有稀缺資源人群 工作 生活 休閑 社交 ? 事業(yè)多處于收獲期，積累較為豐厚 ? 絕大多數(shù)為企業(yè)高管 ? 注重隱私，追求奢華、尊貴與獨享 ? 追求物業(yè)硬件高檔奢華，軟件國際化與高品質 ? 生活注重全面細致的尊貴感受 ? 注重健康、交際性娛樂（如酒吧）、塑身及其他 ? 休閑注重品味，要求國際化和高檔次 ? 社會交往圈層感強 21 * ?企業(yè)家、高管以及貿易人士 ?社交活動限于小眾 ? 見多識廣，要求高端與國際化 ?工作：事業(yè)處于收獲期 ?生活：小眾、高端 ?事業(yè)處于收獲期 ? 喜愛健身和塑身等放松活動 ?海外人士較多 ? 投資經驗較為豐富 ? 注重私密性與圈層感 非金融客戶價值觀 22 * 非金融客戶臵業(yè)動機與產品需求 1. 自住型客戶： 2. 臵業(yè)動機 —— 獲取占有稀缺資源的的奢華居所 3. 產品需求 —— 稀缺景觀，獨特地段，高品質、國際化、奢華居住環(huán)境 4. （室內、小區(qū)環(huán)境物業(yè)服務等）及其口碑 2. 投資型客戶： 3. 臵業(yè)動機 —— 獲取占有稀缺資源的高端物業(yè)的投資回報 4. 產品需求 —— 投資回報、投資總額（物業(yè)總價） 非金融客戶置業(yè)動機與產品需求 23 * 非金融客戶主要購買決定因素 非金融客戶主要購買決定因素 地段 景觀 裝修 品位 戶型與朝向 投資收益情況 24 * ?國際化物管國際化 服務 ?注重服務的完備性、 保證安全性 \私密性 ? 高檔石材外立面，要求 典雅、大氣 ? 信賴品牌電梯 ?挑高酒店式大堂 / 前接待 /訪客休息區(qū) ?高端裝修標準，大量采用歐美品牌 物業(yè)需求 地段 大堂、電梯、 外立面、裝修 會所 園林 物業(yè)管理 ?酒吧、咖吧、健身房 ?室內泳池、桑拿/SPA、韻律室、兒童娛樂室 ?主題園林或特色精致園林 ?國際著名機構擔綱設計 ?具有稀缺性和獨占性的地段，如 CBD及具有獨一無二的景觀或地標性的地段 功能設計要求 非金融客戶物業(yè)需求 25 * ?開間尺度大、采光視野好 ?面寬大 ?開窗面積大 居住空間需求：大氣、奢華 主臥 客廳 廚房 ?豪華裝修，用料考究 ?采用歐美高級廚房設 備 ? 打造全方位的奢華 ?開間尺度大、采光視野好 ?面寬大 ?開窗面積大 ?主衛(wèi)設計景觀衛(wèi)浴，衛(wèi)浴間面積大，裝修設施豪華 功能設計要求 非金融客戶空間需求 26 * 附件 27 * 分析邏輯 高端客戶訪談樣本 1 高端客戶訪談樣本 2 高端客戶訪談樣本 n 個體生活描述 1 個體生活描述 2 個體生活描述 n 工作狀態(tài)描述 生活狀態(tài)描述 休閑狀態(tài)描述 社交狀態(tài)描述 客戶價值排序 1 客戶價值排序 2 客戶價值排序 n 產品設計需求 1 產品設計需求 2 產品設計需求 n 總體群體價值排序以及產品需求 橫向比較 橫向比較 …. …. …. 28 * 基本 資料： 某女士，上海人（原住虹口）， 3540歲，中國人民大學經濟學畢業(yè)，外資銀行上海分行行長，已婚， 3代同堂， 1個 12歲孩子，媽媽同住，工作地點在陸家嘴。 追求簡單、快捷 注重個人形象，講究面子 目前客廳空間已經無法滿足未來工作接待需要 客戶分析 35 * 總體空間不足，有臵業(yè)升級需求 追求高品質生活 生活描述 ?核心家庭，三代同堂。尊重女兒意愿選擇復式 ?女兒浦西上學、不住校、專車接送 ?客廳為主要家庭活動空間（看電視、對外接待） ?主臥要求書房，目前在角落跑步，希望在陽臺跑步，覺得衛(wèi)生間過大，浴缸浪費 ?每周集中采購，注 重飲食健康、偏好在家吃飯 解讀 觀念傳統(tǒng)，保守（與父母同住，但偏好 3+2） 強調住宅私密性，喜歡清靜，空氣好的環(huán)境 傳統(tǒng)家庭架構，家庭人口多，家庭氛圍濃厚 強調空間、設施利用率；強調物業(yè)管理專業(yè)性 客戶分析 42 * 喜歡以健康、養(yǎng)生方式休閑（跑步、羽毛球） 休閑描述 ?休閑圍繞個人喜好展開，主要以戶外簡單休閑為主 社交描述 ?社交主要以工作社交為主 ?有經常與炒股朋友交流的需要 解讀 期望輕松、非正式的溝 通交流空間 客戶分析 43 * ? 空間要大，家里人多 ? 客廳為全家活動空間 ? 經常接待朋友 居住空間排序 主臥 客廳 廚房 餐廳 ?要大， 12平方米 ?能放雙開門大冰箱 ?有大操作臺 ?能擺放電磁爐 ?能擺放微波爐 ?能擺放電飯煲 ?能擺放豆?jié){機 ? 全家用餐 ?需要與客廳連接 ? 要求套間設計（空間無需過大） ?大儲藏室 ?大陽臺，可在外跑步 ?高層陽臺要包起來 ?需要主臥書房 ?衛(wèi)生間要緊湊 功能設計要求 價值排序與產品設計 44 * ? 地下停車 ? 人車分流 ? 車位充足 （訪談者家庭 汽車至少 2部） ? 石材外里面（借鑒世茂濱江、仁恒濱江） ? 不需要大堂，浪費空間 ? 小區(qū)出入口要氣派 ? 電梯要品牌 物業(yè)價值排序 大堂、電梯、 外立面 園林 車庫 ? 游泳池要干凈 ? 籃球場配臵 ? 室內羽毛球場 ? 乒乓球 ? 不需要會所餐飲（侵犯隱私） ? 現(xiàn)代感 ? 綠城太花哨 ? 綠化非常重要 ? 認可 5星酒店水準 ? 安全最重要 ? 保潔水準高 ? 維修服務便捷 ? 需要專業(yè)干洗 功能設計要求 價值排序與產品設計 會所 物業(yè)管理 45 * 參考借鑒 世茂濱江外立面 仁恒濱江外立面 46 * 時間概念強，居住地段非常重要 工作描述 ?工作地點離居住地很近 1公里以內 ?工 作繁忙，基本不在家吃飯 ?工作時間相對寬松，自由掌握 ?工作與休閑結合，商務會友較多，基本不在家接待 解讀 背景資料 某先生，湖南人， 3540歲，供職于證券公司高管， 0506年在陸家嘴金茂大廈。居住地點在深圳福田區(qū)東?；▓@，住房面積： 250㎡ — 四房，父母同住，保姆同住。 ? 社區(qū)會所有高檔、特色的餐飲能成為與朋友交流吃飯的場所。目前在某投資銀行任市場部門高級管理人員。 , April 17, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 4月 17日星期一 10時 26分 30秒 10:26:3017 April 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 2023年 4月 17日星期一 上午 10時 26分 30秒 10:26: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年