【正文】 費性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20— 30 年份 2023 2023 2023 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 注：恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額 恩格爾系數(shù)不住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 居民消費 站在未來看今天 隨著淄博經(jīng)濟丌斷發(fā)展、城市能級上升，以及伴隨人口增長而帶來的城市擴容，市場需求必將產(chǎn)生爆發(fā)性的增長。 景氣指數(shù)分類 第一季度 第二季度 第三季度 工業(yè)企業(yè) 建筑業(yè) 交通運輸業(yè) 批發(fā)零售業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 社會服務(wù)業(yè) 信息傳輸業(yè) 住宿餐飲業(yè) 總體指數(shù) 景氣指數(shù)的數(shù)值介于 0和 200之間， 100為景氣指數(shù)的臨界值。 城市區(qū)位及環(huán)境 建材 工業(yè) 醫(yī)藥 工業(yè) 機械 工業(yè) 紡織 工業(yè) 陶瓷 工業(yè) 化學(xué) 工業(yè) 電子 工業(yè) 輕工業(yè) 冶金 工業(yè) 9大支柱產(chǎn)業(yè) 區(qū)域 面積 (萬㎡ ) 戶籍人口數(shù) （萬） 類別 備注 張店區(qū) 397 市轄區(qū) 淄博常住總?cè)丝跒?500萬人。 ?淄博歷叱悠久，是齊文化的發(fā)祥地，國家歷叱文化名城。 1992年以來，淄博市連續(xù)跨入中國城市綜合實力 50強行列。 ?張庖區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化、金融、科技和流通中心。中心城區(qū)吸引了越來越多的外來人口，這為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了條件 。因此， 雖然淄博的人均 GDP超過了 8000美元，但是這幵丌能說明淄博的房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢 ，具體的房地產(chǎn)表現(xiàn)下一部分會進行詳細分析。 商品房萌芽階段 20232023年 ? 本階段隨著淄博當(dāng)?shù)厣倭繃笊孀惴康禺a(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)開始以商品形式進入市場交易環(huán)節(jié)，但由于市場上集資建房、團購等形式依然十分普遍，商品房價格仍處于較低水平。投資商看好淄博的房地產(chǎn)前景，地產(chǎn)投資尤其是在住宅上的投入丌遺余力。 ? 2023年高端住宅均價部分突破 6000元 /㎡，超整體均價 40%。 月均去化： 30套 /月 客戶情況 客戶來源：主要張店 60%。元旦第一次開盤 —— 1期 288戶簽約完畢，截止到 3月項目基本認(rèn)購?fù)戤叀? 樓盤名 華潤凱旋門 位置 張店區(qū)共青團路與東一 路交匯處 總建面 15萬平米 居住用地 產(chǎn)品 小高層、高層、洋房 開發(fā)商 山東中潤投資控股集團股份有限公司 戶型 戶型區(qū)間： 140— 230平米； 主力戶型： 140平米。 價格 6000元 /平米 銷售情況 上期開盤最近一期 14組團銷售分析： 10年 3月開盤到11年 5月銷售基本完畢，銷售周期 14個月總銷售率為 97%。 成交價格： 仍住宅整體成交均價走勢來看， 2023年受國家宏觀調(diào)整政策影響，成交均價出現(xiàn)拐點， 60008000元 /㎡ 的剛需主力價格成為市場成交最為集中的范圍； 住宅市場環(huán)境： 通過淄博市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析，房地產(chǎn)市場逐漸回歸正常 第三部分 項目本體分析 ?項目區(qū)位 ?區(qū)域配套 ?項目環(huán)境 ?規(guī)劃指標(biāo) 41 項目位于西城片區(qū) ?項目位于淄博市張店市區(qū)西部，緊鄰世紀(jì)路，是東側(cè)進入張店市區(qū)的必經(jīng)之路，展示性極佳； 位于張店區(qū)與博山區(qū)交通要道 ?區(qū)域處于張店中心城區(qū)與西部城區(qū)結(jié)合處，城市向西擴張的第一站，向西可直接到達周村； 西城標(biāo)桿性項目，奠定南城發(fā)展基礎(chǔ) ?項目緊鄰張店區(qū)政府，西部片區(qū)發(fā)展引擎，代表區(qū)域發(fā)展水平。 ? 淄博市民普遍對子女教育非常重視，學(xué)區(qū)房銷售極為火爆； ? 隨著外地房產(chǎn)大鱷進軍淄博，這些“巨頭”擁有多年大城市開發(fā)經(jīng)驗，其出現(xiàn)對整個淄博地產(chǎn)將起到巨大的推勱作用。 :28:1611:28:16March 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :28:1611:28Mar2327Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 27日星期一 11時 28分 16秒 11:28:1627 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :28:1611:28Mar2327Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :28:1611:28:16March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 品質(zhì)競爭時代來臨 ? 目前淄博住宅市場仍處于較低發(fā)展水平，隨著外來大鱷進入市場，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高投入會極大程度地提升整個淄博房地產(chǎn)的發(fā)展水平，最終只有品質(zhì)好的、居住價值高的產(chǎn)品才會受人追捧，反之終將被市場淘汰。 ?丐紈路是城市南北方向的交通主干道；項目緊鄰城市交通干道，交通通達性較好； ?項目地塊途徑 34路、 168路公交車通過。其中 2梯 4戶 89㎡， 71平， 100㎡均不通透，客戶接受度較低；7 89㎡面東北向與西北向朝向差消化最慢。 2. 剛開盤不久，銷售 60%以上。 客戶情況 客戶來源：主要桓臺 50%，張店 35%淄川 6%臨淄 5%。私營業(yè)主比例：85%；公務(wù)員比例： 15% 。 張店區(qū)存量統(tǒng)計 青 銀 高 速 繞 城 高 速 張 東 鐵 路 中心城區(qū) 西部城區(qū) 南部城區(qū) 東部城區(qū) 北部城區(qū) 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 政店規(guī)劃發(fā)展方向 西部政務(wù)核心區(qū) 市政配套 發(fā)展刜期，但高端立勢 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 城市商貿(mào)物流園區(qū) 與業(yè)商貿(mào)市場 城市意向差，區(qū)域認(rèn)知度低 低總價的大眾產(chǎn)品 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 中央商業(yè)、商務(wù)區(qū) 老城多資源共享 發(fā)展較為成熟，城市認(rèn)可度高， 但可拓展空間受限 配套齊全、商業(yè)氛圍濃厚 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 精細化巟區(qū) 產(chǎn)業(yè)鏈 化巟產(chǎn)業(yè)發(fā)達，環(huán)境較差， 居住意向較低 產(chǎn)業(yè)資源 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)、城市面貌 發(fā)展較為成熟，早期的 高端項目提升區(qū)域價值 高品質(zhì)產(chǎn)品 住宅板塊特征明顯，分別以政務(wù)、商業(yè)商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、化巟和商貿(mào)為區(qū)域發(fā)展方向，項目所在的南部板塊居住意向較差，認(rèn)知度低 張店區(qū)板塊分析 樓盤名城 總建面 （萬平米） 物業(yè)類型 均價 （元 /平米） 核心賣點 華茂官邸 14 多層、高層 6500 交通、區(qū)位，戶型贈送 華潤中央花園 54 高層 6700 開發(fā)商品牌，產(chǎn)品設(shè)計，規(guī)模大盤 紫園 24 別墅、小高層、高層 7000 產(chǎn)品創(chuàng)新，部分高科技節(jié)能 天府清華園 16 多層、小高層、高層 8000 教育驅(qū)動 1 4 產(chǎn)品形式及面積： 區(qū)域產(chǎn)品多以高低配形式設(shè)計，主力面積集中 在 90140較舒適產(chǎn)品 2 價格平臺： 價格平臺較高，一般在 65008000之間 3 客戶類型： 客戶主要來自張庖區(qū)， 80%巠史是改善客戶， 追求稀缺地段 市場表現(xiàn)： 產(chǎn)品品質(zhì)較好，具有完善的商業(yè)、教育、醫(yī)療 等配套資源，城市意向強，認(rèn)可