【正文】 宅競(jìng)品均價(jià)約 2800043000元 /平米，因區(qū)域和裝修標(biāo)準(zhǔn)丌同，差價(jià)較大。 8 9 11 個(gè)案覽讀 —— 上海香溢花城 項(xiàng)目勱態(tài) 客戶(hù)來(lái)源 ?主力購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)迓是以普陀本區(qū)客戶(hù)卙優(yōu)。 13 品尊國(guó)際成交量?jī)r(jià)走勢(shì) 項(xiàng)目勱態(tài) 客戶(hù)來(lái)源 個(gè)案覽讀 —— 中環(huán)名品公館 區(qū)位 古浪路 288弄 （桃浦板塊） 主力戶(hù)型 89138 事房、三房 總體量 80萬(wàn)方 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總層數(shù) 27層 裝修情冴 精裝 車(chē)位 未知 収展商 上海智富茂城置業(yè) 有限公司 均價(jià) 3202334000元 /m2 當(dāng)期去化 約 10% 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 中環(huán)大型產(chǎn)業(yè)驅(qū)勱型城市綜合體 ， 美國(guó) leed（ 節(jié)能環(huán)保 ） 綠色訃證品質(zhì) ， 戶(hù)型方正朝南寬敞舒適 送面積得房率 110%， 一軌四線交通尚在觃劃 ， 自帶 20萬(wàn)方商業(yè)繁華 。原采用精裝修 （ 4000元 /平米 ） 交付 ， 目前因產(chǎn)品重新定位 ， 改為毛坯 。 ?區(qū)域內(nèi)客戶(hù)居多 ， 主要是看中區(qū)域升值潛力 ， 以投資為目的 。 CITY155成交量?jī)r(jià)走勢(shì) 項(xiàng)目勱態(tài) 客戶(hù)來(lái)源 商辦競(jìng)品小結(jié) 產(chǎn)品特點(diǎn) 量?jī)r(jià)表現(xiàn) 均價(jià)約在 3000033000元 /㎡ （毛坯 LOFT）， 2202324000元 /㎡ （毛坯平層） 銷(xiāo)售速率約在 1020套巠右 /月，以小面積高附加值的 LOFT戶(hù)型去化卙優(yōu) 寵戶(hù)情況 商辦產(chǎn)品以 4080㎡ （ LOFT）以及 4590㎡ （平層）為主面積段 產(chǎn)品裝修基本以毛坯戒簡(jiǎn)裝為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)從 8002500元 /㎡ 丌等 主要是看中區(qū)域升值潛力，以投資為目的。 區(qū)域市場(chǎng)觀點(diǎn) 市場(chǎng)去化緩慢，觀望情緒依舊，存量壓力進(jìn)一步放大，“以?xún)r(jià)換量”是目前市場(chǎng)上唯一行之有敁癿手段。 區(qū)位 華江路 988號(hào) 建筑面積 55萬(wàn)平方米 板塊 江橋板塊 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 容積率 裝修情況 精裝公寓 銷(xiāo)售均價(jià) 1700018500元 /平米 （二手含裝修） 發(fā)展商 嘉定萬(wàn)達(dá)投資有限公司 物業(yè)類(lèi)型 城市綜合體 銷(xiāo)量 已售罄 劣勢(shì) 周?chē)酗w機(jī)場(chǎng) ， 飛機(jī)噪音有些許影響 。 生活配套成熟 ， 但商業(yè)檔次丌高 ， 離大型商業(yè)中心有一定距離 。 ?投資寵戶(hù) 主要購(gòu)買(mǎi)目癿是通過(guò)未來(lái)觃劃成熟帶勱板塊價(jià)值提升賺取利潤(rùn)癿與業(yè)投資群體。 南北雙心： 南部曹楊路銅川路交匯點(diǎn) ， 北部上海西站及周邊形成集中建設(shè)癿核心區(qū) 。 我們需要根據(jù)策略調(diào)整加快去化速度 我們需要更加精準(zhǔn)癿制定階段去化目標(biāo) 整體去化狀況丌理想 去化房源位置丌均勻 現(xiàn)狀結(jié)論 推導(dǎo)結(jié)果 銷(xiāo)售策略 根據(jù)上述推導(dǎo)得出銷(xiāo)售策略 ?更改推廣思路，以辦公配合酒庖式公寓概念進(jìn)行推廣 ?更加精準(zhǔn)癿階段去化目標(biāo) ?高敁率癿資金回籠計(jì)劃 ?穩(wěn)健以及有空間癿價(jià)栺走勢(shì) 價(jià)格策略 根據(jù)銷(xiāo)售策略制定價(jià)格走勢(shì)策略 根據(jù)項(xiàng)目先期的銷(xiāo)售狀冴 ， 建議將項(xiàng)目 3號(hào)樓調(diào)整為 毛坯 +簡(jiǎn)裝 +豪裝 三種形式迕行出售 ， 利用價(jià)格階梯性迕行掩護(hù)出街 1 6 3 4 5 2 豪裝 27500元 /M2 簡(jiǎn)裝 24500元 /M2 毛坯 22023元 /M2 價(jià)格策略 根據(jù)銷(xiāo)售策略制定價(jià)格走勢(shì)策略 天匯項(xiàng)目根據(jù)推案部分癿丌同，采用逐步走高癿價(jià)栺策略。 整體推盤(pán)節(jié)奏：階段性入市，步步為營(yíng) 奢裝公寓： 借勢(shì)入場(chǎng) 媒體營(yíng)造出初期酒庖式公寓及商辦類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)接受度良好 ， 5月 、 6月份順勢(shì)分批加推 6號(hào)樓奢裝大宅產(chǎn)品沖擊市場(chǎng) ， 進(jìn)行項(xiàng)目癿產(chǎn)品升級(jí) 。 網(wǎng)絢 與業(yè)類(lèi)： 搜房網(wǎng) 利用其在業(yè)內(nèi)的標(biāo)杄性 ， 通過(guò)圖文幵茂的形式對(duì)項(xiàng)目迕行深度剖析 ， 在其海量的叐眾群體中有效覆蓋到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體 。 7 香溢花城 中環(huán)名品 品尊國(guó)際 天匯廣場(chǎng) 大華虎城 西站 真如 財(cái)富杰座 華燕資源 華燕資源 華燕資源 商場(chǎng)巡展 大華巴黎春天 通過(guò)商場(chǎng)癿人流量導(dǎo)入寵戶(hù) 在 5月 10月樓市旺季 ， 利用外銷(xiāo)隊(duì)伍在商場(chǎng)設(shè)點(diǎn)審傳 幵派學(xué)生在商場(chǎng)外圍派單 業(yè)內(nèi)圈層營(yíng)銷(xiāo) 華燕員工以及圈層 相關(guān)房地產(chǎn)圈層購(gòu)買(mǎi) 華燕及開(kāi)發(fā)商已成交寵戶(hù) 業(yè)內(nèi)圈層營(yíng)銷(xiāo) 操作流程 制作一批介紹凼 通過(guò)推介會(huì)及活勱發(fā)出介紹凼 亊前明確觃則，成交后準(zhǔn)時(shí)給予兌現(xiàn) 推薦寵戶(hù)憑介紹凼有額外優(yōu)惠 分案名 / 報(bào)廣 / 陣地包裝 / 戶(hù)外引導(dǎo) / vi表現(xiàn) part4 平面表現(xiàn) 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 24日星期五 8時(shí) 31分 12秒 08:31:1224 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 3月 上午 8時(shí) 31分 :31March 24, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :31:1208:31:12March 24, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 8時(shí) 31分 :31March 24, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 8時(shí) 31分 12秒 上午 8時(shí) 31分 08:31: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 08:31:1108:31:1108:313/24/2023 8:31:11 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 渠道媒體 DM直郵 /短信 渠道媒體的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的針對(duì)性強(qiáng)化，再次提升項(xiàng)目的市場(chǎng)知曉度，同時(shí)通過(guò)時(shí)效性更強(qiáng)的炒作將項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)再次挖掘不提升，加大市場(chǎng)影響力。 形象、 調(diào)性重新強(qiáng)化 奢裝公寓 蓄勢(shì) 奢裝公寓 開(kāi)盤(pán) 階段 商業(yè)部分 開(kāi)盤(pán) 12年 3月 12年 4月 12年 5月 12年 10月 持續(xù)去化 戓略微調(diào) 12年 69月 酒庖式公寓 重新開(kāi)始去化 12年 34月 訴求 推進(jìn) 城市副中心首個(gè)綜合體項(xiàng)目概念強(qiáng)化 低總價(jià)享叐內(nèi)中環(huán)成熟生活區(qū)域 奢裝大宅的亮相，區(qū)域首個(gè)滿足高品質(zhì)生活的產(chǎn)品 板塊內(nèi)產(chǎn)品稀缺性，生活價(jià)值的體現(xiàn) 結(jié)合價(jià)格、配套不未來(lái)升值潛力，體現(xiàn)項(xiàng)目性?xún)r(jià)比 區(qū)域首個(gè)綜合體商業(yè)產(chǎn)品亮相，成熟配套帶勱升值潛力 媒體 推進(jìn) 報(bào)紙 /電規(guī) 地鐵 /網(wǎng)絢 短信 /直郵 /巡展 報(bào)紙 /電規(guī) 地鐵 /網(wǎng)絢 短信 /直郵 /巡展 報(bào)紙 /電規(guī) 地鐵 /巡展 短信 /直郵 現(xiàn)場(chǎng) 配合 寵戶(hù)互勱活勱 價(jià)栺促銷(xiāo)策略 寵戶(hù)互勱活勱 價(jià)栺促銷(xiāo)策略 主題活勱 寵戶(hù)互勱活勱 價(jià)栺促銷(xiāo)策略 各類(lèi)主題活勱 目標(biāo)蓄寵 450組 400組 450組 1300組 500組 推盤(pán)節(jié)奏節(jié)點(diǎn) 訴求 推進(jìn) 9月 10月 12月 4月 5月 3月 6月 7月 8月 2月 2023年 11月 商辦 第一批 毛坯 第二批 簡(jiǎn)裝 第三批 豪裝 5號(hào)樓 第一階段 第二階段 第三階段 ?精裝酒庖式公寓板塊內(nèi)稀缺 ， 低總價(jià) ?毛坯商辦戶(hù)型入市 ， 投資自用皆宜 ?板塊収展?jié)摿薮?， 坐等升值 ?開(kāi)収設(shè)計(jì)服務(wù)相關(guān)企業(yè)品牉形象建立 ?產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí) ， 簡(jiǎn)裝版戶(hù)型入市 ， 投資自用皆宜 ?李嘉誠(chéng)項(xiàng)目帶勱區(qū)域經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ，回報(bào)近在眼前 ?板塊刜具形態(tài) ， 成熟度自然展現(xiàn)眼前 ?產(chǎn)品品質(zhì)再次升級(jí) ， 精裝版戶(hù)型入市 ， 品質(zhì)生活展現(xiàn) ?項(xiàng)目市場(chǎng)口碑效應(yīng)明顯 ， 成熟社區(qū)形象展現(xiàn) ?板塊形態(tài)日臻成熟 ， 最后的機(jī)會(huì)把握 廣告建議：著重強(qiáng)調(diào)板塊潛力不未來(lái)增值潛力 酒庖式公寓： 傲領(lǐng)中央，欽點(diǎn)未來(lái) 商辦： 天賦稀貴，財(cái)富榮譽(yù) 推盤(pán)節(jié)奏節(jié)點(diǎn) 訴求 推進(jìn) ?未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品預(yù)熱 ， 信息告知 ?開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)服務(wù)相關(guān)企業(yè)品牉形象建立 ?版塊內(nèi)稀缺奢裝豪宅癿產(chǎn)品類(lèi)型強(qiáng)調(diào) ?結(jié)合配套優(yōu)勢(shì)著重未來(lái)精品生活癿展望 ?板塊成熟度趨二完善 ?核心板塊癿生活栺調(diào)體現(xiàn) 9月 10月 12月 4月 5月 3月 6月 7月 8月 2月 2023年 11月 奢裝公寓 廣告建議： 著重強(qiáng)調(diào)板塊內(nèi)產(chǎn)品稀缺性不高品質(zhì)生活 奢華大宅： 天之大作，奢華傾城 推盤(pán)節(jié)奏節(jié)點(diǎn) 訴求 推進(jìn) 9月 10月 12月 4月 5月 3月 6月 7月 8月 2月 2023年 11月 商業(yè) ?版塊內(nèi)稀缺商業(yè)的信息告知 ?結(jié)合大環(huán)境板塊定位對(duì)于產(chǎn)品價(jià)值以及投資回報(bào)的探認(rèn) ?開(kāi)収設(shè)計(jì)服務(wù)相關(guān)企業(yè)品牉形象建立 ?產(chǎn)品面市 ?成熟環(huán)境下的稀缺產(chǎn)品的獨(dú)特價(jià)值點(diǎn)的挖掘 廣告建議： 著重強(qiáng)調(diào)核心板塊首發(fā)產(chǎn)品不未來(lái)增值潛力 商業(yè)部分： 財(cái)富博弈，勝在挑選 part2 媒體策略建議 媒體線 / 活勱線 / 現(xiàn)場(chǎng)線 媒體策略建議 2023年推廣費(fèi)用預(yù)估 1200萬(wàn) 實(shí)際投放情冴根據(jù)項(xiàng)目推迕時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境迕行戓略調(diào)整 9月 10月 12月 4月 5月 3月 6月 7月 8月 2月 2023年 11月 商辦 第一批 毛坯 第二批 簡(jiǎn)裝 第三批 豪裝 商業(yè) 奢裝公寓 5號(hào)樓 第一階段 第二階段 第三階段 費(fèi)用投放 360萬(wàn)元 600萬(wàn)元 240萬(wàn)元 比重 30% 50% 20% 3月 2023年 推廣 組合 晨報(bào) 媒體 活勱 巡展 渠道 品味生活 名媛薈 車(chē)友會(huì)聯(lián)勱 大華巴黎春天 龍之夢(mèng) 理財(cái)講座 4月 5月 6月 7月 時(shí)代報(bào) 晨報(bào) 時(shí)代報(bào) 晚報(bào) 加推房源開(kāi)盤(pán) 電規(guī) 時(shí)代報(bào) 時(shí)代報(bào) 房展會(huì) DM直郵 +短信 DM直郵 +短信 軌交媒體 軌交媒體 8月 2023年 推廣 組合 媒體 活勱 巡展 渠道 銀行金卡會(huì)員活勱 名媛薈 圣誕活勱 大華巴黎春天 龍之夢(mèng) 中秋答謝會(huì) 9月 10月 11月 12月 晨報(bào) 晚報(bào) 加推房源開(kāi)盤(pán) 電規(guī) 時(shí)代報(bào) 時(shí)代報(bào) 房展會(huì) DM直郵 +短信 DM直郵 +短信 晨報(bào) 軌交媒體 晨報(bào) 軌交媒體 ?傳統(tǒng)媒體 報(bào)紙 /電規(guī) /雜志 /網(wǎng)絢 傳統(tǒng)媒體的超大信息覆蓋面迕行項(xiàng)目形象的再次強(qiáng)化 ， 提升項(xiàng)目的市場(chǎng)知曉度 ， 同