【正文】 到三千六吧，那邊不能比這邊高了 ——如果那里要和老城的房子差不多，最多不過三千六，還能比老城的還高么？ ? 購買能力強，住宅總價承受能力普遍在 50萬元以上。 ? 快餐店，小診所，超市基本配套不可少 ——小型的超市，不能買點基本的生活用品跑到大城市去；小診所，你不能買了房子感冒吃藥打針的也去大醫(yī)院 ——具備一些小快餐店就夠了，主要是為了住在小區(qū)來不及做飯，順便下樓就能買點。 ——主臥室肯定要朝陽啊，而且要大些，能有兩個臥室那么大最好了，就像賓館 里的套房似的。 ? 外立面色彩不喜絢爛，不張揚 ——外邊還是應(yīng)該莊重，沉穩(wěn)，看起來穩(wěn)重些，那些花色的，俺覺得不好，太活潑了。 ? 針對新地塊，合富輝煌山東公司市場部同事至鄒平市場以天興城項目的會員及已購房客戶展開定向研究。 高端居住區(qū)域不能自動支持高端項目，高價導(dǎo)致去化速度慢。 ? 未來市場競爭將主要表現(xiàn)為新城項目的競爭。 企業(yè)價值分析 216。 消費者研究 216。 本項目周邊競爭分析 ? 本區(qū)域內(nèi)主要項目有新城中央、西王美郡二期、代家高層三個項目，湖光山色在開發(fā)周期上存在重合 ， 潛在供應(yīng)量預(yù)計近 40萬平米 ； ? 物業(yè)類型多樣，兼具多層、小高層、高層住宅及別墅產(chǎn)品； ? 戶型尺度偏大，以 90157平米舒適兩室、三室為主； ? 周邊項目檔次定位以中高檔為主。 216。 ? 具體研究結(jié)論如下： 生活形態(tài) ? 經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚 ——我現(xiàn)在有兩套房子，我住一套，孩子一套。 ——那當(dāng)然是要樸素點，是吧。 ? 客廳重在寬敞，對朝向要求不高 ——客廳一定要敞亮， 樓高點，面積大點，一進門看著就痛快??； ——白天都工作，不在家，在客廳的時間較少，晚上下班回家就沒太陽了，所以 客廳沒必要朝陽； ? 衛(wèi)生間必須通風(fēng) ——衛(wèi)生間可以不朝陽，但一定要有窗戶，沒有窗戶太難受了，怎么換氣都不行。 物業(yè)管理 ? 向往高標準服務(wù)的物業(yè)，但對服務(wù)要求則較模糊 ——物業(yè)這塊很重要啊，尤其是安全啊，我現(xiàn)在小區(qū)就經(jīng)常丟東西，而且，你看物業(yè)好了，這些花草的也有人常澆水，別讓人弄壞了吧。 ? 當(dāng)前居住條件一般，存在住房升級的客觀條件。 地塊 1占地 ，是山南新城中心區(qū)域具有唯一性的大型地塊；用地方正平整，拆遷量少 地塊 1 地塊 2 鶴伴一路 鶴伴二路 醴泉四路 醴泉五路 廣場東路 項目地塊匡算 科目 標準 土地費用 1000元 /平米 各項繳費 400元 /平米 前期開發(fā)費 1300元 /平米 *5% 建筑安裝工程費 1300元 /平米 管理費 1300元 /平米 *25% 合計 3150元 /平米 ?成本剛性制約 宗地地價高達 115萬元 /畝，初步匡算的成本已經(jīng)達到3150元 /平米左右。 ? 未來：單面臨路 —— 西 —— 醴泉四路；東：醴泉五路成為 2個地塊形成大社區(qū)的內(nèi)部路。 項目宗地外部條件分析 ——周邊噪污分析 ? 山南新城尤其是人工湖區(qū)域，普遍公認空氣指數(shù)“優(yōu)”。 ? 地價偏高且公開透明。 ? 消費者研究 發(fā)現(xiàn)鄒平消費群購買力強且存在追求高端的消費潛力，存在較大的品質(zhì)生活引導(dǎo)空間，同時對地塊所在區(qū)域居住環(huán)境認可。 通過對客戶的心里訴求進行分析可發(fā)現(xiàn)，項目主力目標客群之間形成一種集聚效應(yīng)，而引起效應(yīng)的核心點在與政府事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)階層。 ? 社區(qū)內(nèi)部建議 結(jié)合主景觀軸及樓棟布局設(shè)置半開放的共享空間 ，供人休憩與駐留，體現(xiàn)社區(qū)和睦親和的氛圍。 ? 顏色：主色 —— 米黃色 ，配色 —— 轉(zhuǎn)紅色、玻璃綠、米白色 。 ? 飄窗臺設(shè)計：若面積相對較大，可采用飄窗臺，增強室內(nèi)的空間感、提升戶型的舒適型。同層排水系統(tǒng)還可實現(xiàn)衛(wèi)浴的個性化裝修需求。 產(chǎn)品定位總結(jié) ——城市上層建筑 城市的，品質(zhì)的，尊貴的，上層的。御龍灣 ? 天興 現(xiàn)狀 天興會 升級后 天興城意向客戶 招募對象 天興地產(chǎn)意向客戶 享受天興城購房優(yōu)惠 會員資格 享受天興地產(chǎn)購房優(yōu)惠 單純的購房優(yōu)惠組織 組織性質(zhì) 品質(zhì)生活俱樂部 營銷思路 ——內(nèi)部競合 ? 資源整合： 將天興地產(chǎn)所有項目推廣渠道、營銷費用進行整合并制定針對天興地產(chǎn)所有項目的營銷計劃，避免單兵作戰(zhàn)，實現(xiàn)遍地開花。 ? 規(guī)劃設(shè)計： 建議觀邸景觀設(shè)計、建筑規(guī)劃及物業(yè)管理聘請世界知名公司擔(dān)綱，品牌借力，強強聯(lián)合，作為項目賣點支撐項目營銷。 06:38:0906:38:0906:383/23/2023 6:38:09 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 上午 6時 38分 9秒 上午 6時 38分 06:38: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 上午 6時 38分 :38March 23, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :38:0906:38:09March 23, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 6時 38分 :38March 23, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 6時 38分 9秒 上午 6時 38分 06:38: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 06:38:0906:38:0906:383/23/2023 6:38:09 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 06:38:0906:38:0906:38Thursday, March 23, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 營銷思路 ——營銷現(xiàn)行 體驗營銷 ? 泛會所 ——觀邸營銷中心： 提前修建會所作為項目營銷中心功能使用，設(shè)計修建樣板間及景觀示范區(qū)，進行項目形象展示。 競爭 競合 營銷推廣單兵作戰(zhàn)，效果 1+12 營銷推廣集團作戰(zhàn)，效果 1+12 客戶積累及跟蹤各自為戰(zhàn)，導(dǎo)致客戶流失 客戶管理統(tǒng)一分析跟蹤，深入挖掘，提高成交 營銷思路 ——“觀邸”如何搶占先機？ 現(xiàn)實 —— ? 觀邸具備面市條件尚需時日。 ? 因此，天興地產(chǎn) 如何避免內(nèi)耗實現(xiàn)競合至關(guān)重要？ 項目 區(qū)域 檔次 物業(yè)類型 營銷節(jié)奏 優(yōu)山美地 老城 中低 多層 尾房銷售 湖光山色 山南 中、高 多層 、 小高層 熱銷 東方明珠 開發(fā)區(qū) 中低 多 、 小高 、 高層 熱銷 天興城 老城 中高、高 多 /小高 /高層 ， 商業(yè) 熱銷 觀邸 山南 中高、高 多層 、 小高層 、 高層 09年面市 營銷思路 ——內(nèi)部競合 ? 產(chǎn)品差異化 ：觀邸自項目定位就建立在深入研究天興地產(chǎn)現(xiàn)有項目及市場競爭項目基礎(chǔ)之上，從項目檔次、社區(qū)類型、規(guī)劃、景觀園林及建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計及社區(qū)配套、物業(yè)管理等各方面與現(xiàn)有項目進行區(qū)分并全面領(lǐng)先，同時在產(chǎn)品創(chuàng)新及節(jié)能環(huán)保方面獨領(lǐng)風(fēng)騷。 1. 客戶定位與深入挖掘 2. 產(chǎn)品定位 3. 形象定位 定位篇 項目將以什么形象入市？ ? 客戶分析部分發(fā)現(xiàn)，項目的主力目標客群均 靠掌控城市資源來支撐自己，是一個城市的領(lǐng)袖階層。 產(chǎn)品定位 ——節(jié)能環(huán)保 ： 引領(lǐng)鄒平宜居發(fā)展潮流 ? 浮筑樓板技術(shù)： 一般建筑物中，樓板是產(chǎn)生撞擊噪聲的主要建筑構(gòu)件，例如門窗開關(guān)的碰撞、物體掉落地面、桌椅拖動以及人在樓板上走動時鞋跟的敲擊等，都會產(chǎn)生撞擊噪聲。成為演繹上品生活的體驗館； 產(chǎn)品定位 ——節(jié)能環(huán)保 ： 引領(lǐng)宜居發(fā)展潮流 ? 新型雨水利用系統(tǒng) 實現(xiàn)了雨水不外排，不設(shè)專用雨水管道，全部雨水予以綜合利用。 產(chǎn)品定位 ——園林景觀：詩意自然，體現(xiàn)社區(qū)大氣、共享性 市場現(xiàn)狀： – 目前，市場上產(chǎn)品大部分以簡單綠化為主，個別新產(chǎn)品景觀設(shè)計仍以硬地、綠化景觀為主，園林景觀的營造有待加強； – 設(shè)計上只重視主景觀的園林設(shè)計，忽略了對組團空間的園林打造，以及其景觀設(shè)計的重要性； – 消費者需求特征： 排斥硬質(zhì)鋪裝，偏重多層次綠化，向往水景營造。 ? 新項目以現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格為主，尤其是山南區(qū)域，建筑風(fēng)格同質(zhì)化嚴重。 ? 高檔次、高品質(zhì)，選擇 全面超前？還是適度領(lǐng)先？ ? 課題：高檔次、高品質(zhì)，到底要高多少？尺度如何把握？ 案例分析 ——大舜天成 為 成 就 而 制 造 一流地段 城市核心商圈，交通便利，周邊醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市云集 一流產(chǎn)品 一流服務(wù) 2023年濟南絕對地標性品質(zhì)社區(qū) 濟南市第一家現(xiàn)代藝術(shù)館、室內(nèi)攀巖室、孔祥東藝術(shù)中心、恒溫游泳池、鋼琴房、爵士樂酒吧、女子健身中心 …… 2023年榮獲上海市優(yōu)秀住宅工程單體項目設(shè)計一等獎 全精裝 200平以上奢侈居所