【正文】 歲 工作區(qū)域：勤建大廈 住所：馬賽國(guó)際公寓 客戶定位 客戶語(yǔ)錄： ? “交租金給別人 ,不如自己買 ,反正可以做按揭 ……” ? “ 自己存的錢不多 ,爸媽贊助 了一點(diǎn) ……” ? “ 這里 很方便 ,華穎花園連飯?zhí)?、社區(qū)醫(yī)院都有 ……” ? “ 交通不是太好 ,經(jīng)常要 走到華僑醫(yī)院坐車 ……” ? “ 廣電的 物業(yè)管理 還不錯(cuò) ……” 87 客戶訪談 —— 蘭亭上東業(yè)主 客戶資料： 姓名：陳小姐 籍貫：長(zhǎng)沙 婚姻狀況：未婚 年齡： 27歲 工作區(qū)域：科學(xué)城 住所：蘭亭上東 客戶定位 88 年齡： 2535歲 財(cái)富積累有限，購(gòu)買力僅能支撐中小戶型 職業(yè)：天河商圈普通白領(lǐng)、周邊區(qū)域中高收入者、周邊院校青年員工 家庭構(gòu)成：?jiǎn)紊?、新婚夫婦、三口之家 職業(yè)收入決定了客戶不可能選擇珠江新城等高檔區(qū)域，但為謀求交通便利，只能向天河周邊擴(kuò)散 希望購(gòu)買低總價(jià)、功能完備的中小戶型 財(cái)務(wù)狀況：積蓄不多，收入相對(duì)穩(wěn)定，部分可以得到家庭的首期款支援 可支配現(xiàn)金有限是成交最大瓶頸，極大限制購(gòu)買力釋放，關(guān)注入住成本 居住現(xiàn)狀：租房、或者與父母同住 迫切需要開(kāi)辟自己的私人生活空間，屬于剛性需求 地域特征：多為外地新移民 老城區(qū)情結(jié)淡薄，在購(gòu)房選擇上基本不會(huì)指定某一區(qū)域 客觀條件特征 購(gòu)買決策因素 客戶定位 89 我還年輕，我還在奮斗，這不是我的終點(diǎn) 現(xiàn)在買房只為了過(guò)渡，舒適度不是重點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)性才是頭條 我要休閑，我要娛樂(lè)，我要散步可是又不想離家太遠(yuǎn) 我工作辛苦，壓力大，我不想在浪費(fèi)時(shí)間在交通上 美食、休閑、球場(chǎng)就在家門口，我愿意住在繁華的地方 交通便利會(huì)為我節(jié)約很多時(shí)間，會(huì)讓我為房子加很多分 我年輕，我喜歡交朋友，我要社交 …… 時(shí)尚的東西對(duì)我更有吸引力，互動(dòng)的運(yùn)動(dòng)空間也有加分 我有理財(cái)概念，好房子除了好住還要能升值 由于是過(guò)渡自用，對(duì)未來(lái)的升值前景和租用前景格外看重 需求特征 購(gòu)買決策因素 客戶定位 90 密密麻麻的高樓大廈 找不到我的家 在人來(lái)人往的擁擠街道 浪跡天涯 我身上背著重重的殼 努力往上爬 卻永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上 飛漲的房?jī)r(jià) 給我一個(gè)小小的家 像蝸牛的家 能擋風(fēng)遮雨的地方 不必太大 給我一個(gè)小小的家 只是小小的家 一個(gè)屬于自己的溫暖的家 客戶定位 生活方式描繪 鐘擺 螞蟻 蝴蝶 鳥(niǎo) 卡通 蜜蜂 關(guān)鍵詞 效率、規(guī)律缺乏激情 集體主義 任勞任怨 安分 虛榮 浮華 自由 不安分 天真簡(jiǎn)單 藝術(shù)天分 積極 快樂(lè) 現(xiàn)實(shí) 出處 兢兢業(yè)業(yè)的上班族，公務(wù)員，相敬如賓的夫妻，接送孩子的家長(zhǎng) SJ團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定型，企業(yè)生產(chǎn)線中的參與人，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碚吆捅还芾碚? 高檔消費(fèi)場(chǎng)所中一擲千金，不甘于平凡，渴望出人頭地，對(duì)自己很好 飄泊，身體（或心靈）穿梭于不同城市或不同職業(yè)角色轉(zhuǎn)換，生活不穩(wěn)定 比正常人更天真，比樂(lè)觀的人更有趣，比初戀情人還要純情 良好的心態(tài)，積極地生活，勤奮工作換取成果 生活觀 容器 分工 嘉年華會(huì) 話題和明星 扁平的世界 態(tài)度決定一切 都市人群生活方式寫(xiě)真 91 客戶定位 我們的客戶： 都會(huì)里積極快樂(lè)的蜜蜂 在快節(jié)奏的現(xiàn)代都市里 : 忙碌而充滿活力 , 努力工作 ,努力享受人生 , 對(duì)未來(lái)充滿期待 …… 92 客戶定位 93 有！而且為數(shù)不少！他們是 —— 在這個(gè)城市里， 有沒(méi)有人喜歡小房子 ? 跑不過(guò)劉翔， 但一定要跑贏 CPI的投資者 CPI：消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（ Consumer Price Index） 客戶定位 客戶語(yǔ)錄： “投資最關(guān)注的因素 ?當(dāng)然是 地頭 !” “ 價(jià)錢 ?越低越好 ！” “ 當(dāng)然要 帶裝修 ，最好電視、冰箱 樣樣齊 ，這樣才可以租個(gè)好價(jià)錢。同時(shí)那種酸甜的感覺(jué)也正式年輕的外來(lái)者對(duì)于廣州生活的體現(xiàn)。 我用小房子盡情寵愛(ài)自己 檸檬宿，為我量身訂做酒店式私人公寓。 把父母的嬌寵留給過(guò)去，把家的責(zé)任的留待未來(lái)。 魔魔殼的形象世界 119 看樓路線： CBD 魔魔殼的魔法空間 建議：空間靈活多變 ，從功能上體現(xiàn)“小空間 129 “下一刻的心情？有誰(shuí)知道 …… ” 示范單位 :CBD 魔魔殼的充電空間 解讀園林 —— ? 結(jié)合本項(xiàng)目所具備的獨(dú)特氣質(zhì)與價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，在園林規(guī)劃的意向詮釋中應(yīng)表達(dá)內(nèi)斂含蓄、純凈高雅的 精致園林 意境，以提升項(xiàng)目整體的品質(zhì)感、及價(jià)值感 ? 總體園林特征 —— 現(xiàn)代、精致、簡(jiǎn)約、自然 ? 融合項(xiàng)目獨(dú)特居住社區(qū)的品味，為項(xiàng)目打造出具有特質(zhì)的園林空間，體現(xiàn)園林的領(lǐng)域感與場(chǎng)所感 ? 強(qiáng)調(diào)在園林的細(xì)節(jié)當(dāng)中營(yíng)造一種統(tǒng)一的意境氛圍，并表達(dá)一種 具有特定引導(dǎo)性的序列感 ，而非一般園林所表現(xiàn)的自由形態(tài) ? 項(xiàng)目的園林規(guī)劃空間不大，并非以“量”取勝，而是注重“質(zhì)”的打造，包括 —— ? 園林藝術(shù)設(shè)計(jì)與工藝的考究、及把握； ? 園林素材的適當(dāng)運(yùn)用與搭配； ? 園林樹(shù)材樹(shù)種的精選。 魔魔殼的放松空間 ? 建議從多方面將園林融入建筑物，如外立面公共位置建造花槽、在公共走道設(shè)置懸吊盆栽等，讓都市氣氛增添一點(diǎn)“綠”。 合富輝煌簡(jiǎn)介 二 OO四年七月十五日，合富輝煌集團(tuán)控股有限公司，于香港聯(lián)合交易所主板成功上市（編號(hào)： 733） 合富輝煌的上市 成為 中國(guó)內(nèi)地首家上市的房地產(chǎn)代理公司 2023年 7月 15日，合富輝煌集團(tuán)香港上市三周年； 公司市值已超過(guò) 13億，較 2023年增幅超過(guò)三倍 ！ ? 2023年全年零售成交額超越 400億元 ? 2023年全年零售成交額突破 200億元 ? 2023年全年零售成交額超過(guò) 140億元 ? 2023年全年零售成交額達(dá)到 110億元 ? 2023年零售成交額為 85億元 ? 2023年零售成交額為 50億元 合富輝煌近幾年業(yè)績(jī) 50851101402000204060801001201401601802002023年 2023年 2023年 2023年 2023年億元 2023年全年零售成交額創(chuàng)收 400億元 佳績(jī) ! 其中 廣州公司 取得了 156億元 的輝煌成績(jī) ! 合富輝煌自成立以來(lái)，在立足廣州本地市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上，積極開(kāi)拓各地市場(chǎng)，業(yè)務(wù)遍及北京、上海、天津、湖北、湖南、河南、山東、安徽、南京、南寧、昆明、廣東等 25省份 40多個(gè)城市，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)精彩的篇章。 啟示： 合富充分發(fā)掘了金沙洲板塊的全新居住環(huán)境，使該區(qū)成為廣州居住新熱點(diǎn)，并帶出了該區(qū)域的價(jià)格新指標(biāo)。 啟示： 合富充分發(fā)掘江景資源價(jià)值，在一個(gè)非傳統(tǒng)豪宅地段開(kāi)啟全新的豪宅市場(chǎng)；樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿價(jià)格。價(jià)格由 2023年 8月發(fā)售時(shí)的 11000/拉升至現(xiàn)在的 22023/。 2023年 6月 2日項(xiàng)目開(kāi)售，成功完成 469套銷售任務(wù)，創(chuàng)造萬(wàn)科進(jìn)入廣州五年來(lái) ,單日銷售套數(shù)之最，并且極有可能創(chuàng)造 07年廣州市場(chǎng)個(gè)盤單日成交之最，大捷 !! 創(chuàng)造區(qū)域售價(jià)及銷量新高。 擅長(zhǎng)四：多渠道目標(biāo)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)，配合國(guó)際化環(huán)球配售策略，使項(xiàng) 目在供應(yīng)大增的形勢(shì)下突圍而出，搶占市場(chǎng)占有率。合富輝煌適時(shí)地把握“九運(yùn)會(huì)”契機(jī)，重新整合并提升集團(tuán)及項(xiàng)目品牌，成功進(jìn)行了新區(qū)域的發(fā)動(dòng)。 ?金地 ?文星閣（財(cái)興大廈） 2023年 10月 19日晚開(kāi)盤引發(fā)了市場(chǎng)的熱烈追捧，我司派出近 80人參加現(xiàn)場(chǎng)銷售工作，在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N售管理流程操控下，使整個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)秩序井然。 ? 2023年 1月 1日公開(kāi)發(fā)售第 2棟， 4小時(shí)內(nèi)所推出的單元一掃而空，均價(jià) 7000元 /平方米； ? 2023年 3月 11日 公開(kāi)發(fā)售新一期產(chǎn) 品，均價(jià) 8000元 /平米， 2小時(shí)成交金 額過(guò)億。 成功個(gè)案之三：萬(wàn)科 在廣州本地更是擁有最高的市場(chǎng)占有率、最廣的市場(chǎng)覆蓋面。 魔魔殼的放松空間 利用幾何造型的組合，創(chuàng)造出時(shí)尚的空間。 魔魔殼的放松空間 134 ?由于園林不大，可考慮局部設(shè)置水景觀，通過(guò)水流型造生氣，帶動(dòng)氣氛。 魔魔殼的魔法空間 “魔方藝術(shù)” —— 是公寓外立面概念來(lái)源，強(qiáng)調(diào)變化、規(guī)則但不規(guī)律，形成強(qiáng)烈的構(gòu)成藝術(shù)。 魔魔殼的魔法空間 建議：可以“變身”的家具，可以隨時(shí)移動(dòng)的家具．．．．．． 127 建議：“軟性間隔”，使得空間更靈活 …… 輕輕的掀開(kāi)垂簾，就是另外一個(gè)世界，總讓你意想不到的空間和層次， …… 示范單位 :CBD 120 看樓路線： CBD 111 形象定位 還有沒(méi)有更貼近的想法 ? CBD 或者干脆在這里坐著發(fā)發(fā)呆，看進(jìn)進(jìn)出出的靚女誰(shuí)最養(yǎng)眼 四樓休閑會(huì)所，我的快樂(lè) BAR。 備選案名 ? 小房子是一個(gè)溫馨的世界，它能夠容納幾個(gè)人，也可以只屬于你一個(gè)。 ” “現(xiàn)在這幾套都不賣， 賣了買不回 。一房一廳 二手售價(jià)： 8000－ 10000元 /M178。一房一廳； 絕大多數(shù)是 45－ 50 M178。 ? 客源特征 ： ? 小戶型買家以投資客 為主 ， 看好珠江新城和琶洲的投資前景 。 雙用公寓： 110－ 119M178。 45m178。 配 套：健康主題會(huì)所 車 位： 150個(gè) 項(xiàng)目定位：酒店式國(guó)際公寓 形象定位：會(huì)賺錢的房子 發(fā)售時(shí)間： 2023年 12月認(rèn)購(gòu) ， 2023年 7月正式發(fā)售 交樓時(shí)間： 2023年中 戶型面積：公寓以 40－ 75M178。 總建 96588M178。 戶型面積情況 具參考價(jià)值個(gè)盤 歷德雅舍三期 賣點(diǎn) ? 三面單邊， 360度環(huán)回天河公園景致 ? LOFT復(fù)式，自住、辦公均可 ? 77－ 88M178。 半圍合布局 ， 一期 3棟18層 ， 二期 4棟 30層 ， 三期 1棟 16層復(fù)式 （ 155套 ） 。 具參考價(jià)值個(gè)盤 理想青年薈 ? 戶型特點(diǎn)： 層高 ，首層 ，買一層送一層，高樓層可望天河公園。面積由 46－ 76 M178。 占比 62% 18% 20% 40 具參考價(jià)值個(gè)盤 41 賣點(diǎn) ? 小戶型，低總價(jià)，低首期（約45 M178。） 85 90 95 100 105 110 115 120 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 111月 合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部 36 天河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年天河區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè) ? 總量：天河區(qū) 2023年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量 11000多套，由于 2023年市場(chǎng)消化快， 2023年底，天河區(qū)剩下余貨數(shù)量較少，基本以銷售新貨為主 ? 供應(yīng)板塊來(lái)看 ? 珠江新城仍然是天河區(qū)供應(yīng)大戶，占總供應(yīng)量的 4成多； ? 北天河由于主要受富力院士庭貨量充足，該板塊貨量也較大； ? 植物園明年將會(huì)有不少全新樓盤推出，因此占總供應(yīng)量的 16％； ? 另外缺貨已久的東圃、天河公園、天河中心都有較多新貨推出，使這些區(qū)域供不應(yīng)求的局面得到一定程度改善。 。 2023－ 2023年天河區(qū)商品住宅供求狀況 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 111 月 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 200% 220% 240% 批出面積（萬(wàn) ㎡ ） 成交面積（萬(wàn) ㎡ ） 消化率 合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部 32 天河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 近年天河區(qū)住宅成交量與大市走勢(shì)一致，所占比例也一直維持在 18％－ 22％ 之間，穩(wěn)居 全市三甲 位置。 ? 另外， 2023年將有較大量的限價(jià)房上市，一定程度上拉低全市均價(jià)水平。 2023年樓市展望 近年商住用地成交情況 （單位：