【正文】 鎮(zhèn)項(xiàng)目分析 — 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 物業(yè)簡(jiǎn)介 ?開(kāi) 發(fā) 商：碧桂園控股 ?項(xiàng)目位臵：沈北新區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)蒲河路 411號(hào) ?建筑面積： 1500000平方米 ?占地面積： 619600平方米 ?物業(yè)類(lèi)別：板樓高層、別墅、洋房 ?容 積 率： ?綠化率： 35% ?項(xiàng)目概況：從高層、到聯(lián)排美墅，雙拼美墅，碧桂園太陽(yáng)城采用地中海式、西班牙式異域風(fēng)情建筑，首期即推出雙拼美墅、聯(lián)排美墅等多種創(chuàng)新產(chǎn)品 市場(chǎng)指標(biāo) ?價(jià)格： 主推左鄰右里 11號(hào)樓，清水房均價(jià)4500元，河景精裝高層均價(jià) 5100元。 ?在各區(qū)域大型超市等人流密集處設(shè)置外站點(diǎn)和看房車(chē)； ?直銷(xiāo)派單大范圍派單，保證到訪量； ?周末組織看房團(tuán)，保證現(xiàn)場(chǎng)人氣。另少量中小戶(hù)型別墅會(huì)在 200平以上。 ?開(kāi) 發(fā) 商： 青島恒灃永基置業(yè)有限公司； ?項(xiàng)目位臵： 膠州市李哥莊鎮(zhèn)大洋工業(yè)園區(qū)，李王路與 204國(guó)道交界處西側(cè) 500米 ； ?占地面積： 84346平方米 ； 建筑面積 ： 114018平方米 ； ?物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、小高層； ?容 積 率： ?綠化率： 33% ?項(xiàng)目 概況：項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā) A、 B、 C ，一期為 A區(qū)，下半年推出 B區(qū)， 便利的交通、靠近高爾夫、勢(shì)力打造青島北宜居水城 “東方夏威夷” 物業(yè)簡(jiǎn)介 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 一梯 2戶(hù)設(shè)計(jì)，戶(hù)型面積區(qū)間 68121平米，全部為套 套 3戶(hù)型 戶(hù)型配比 合計(jì) 面積 區(qū)間（平米） 68? 7279 8090 108119 121 —— 套數(shù)（套） 48 302 140 62 6 558 套數(shù)比 % % % % % 100% 東方夏威夷一期項(xiàng)目分析 —— A / 3 戶(hù)型分析 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 ?東方夏威夷一期推出 A區(qū) 551套房源，戶(hù)型面積為 67115平； 現(xiàn)套二戶(hù)型還有 6070平， 8090平房源； 起價(jià) 3200元 /平，均價(jià) 3500元 /平。我方應(yīng)做好積極準(zhǔn)備，應(yīng)戰(zhàn)碧桂園 動(dòng)作：快對(duì)手一天解籌，以高優(yōu)惠，全面網(wǎng)絡(luò)誠(chéng)意客戶(hù)，直至成交。 , March 21, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023年 3月 21日星期二 7時(shí) 39分 0秒 19:39:0021 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 21日星期二 下午 7時(shí) 39分 0秒 19:39: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 21日星期二 7時(shí) 39分 0秒 19:39:0021 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 21, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :39:0019:39Mar2321Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 動(dòng)作：提前三天精準(zhǔn)算價(jià)，以低起價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均價(jià)，提前裝庫(kù)。 對(duì)手 大 開(kāi)發(fā)商 、行業(yè)典范 資源整合、人脈利用 財(cái)大氣粗、資源全 占 我方 本土企業(yè)、 實(shí)力有限 費(fèi)用 有限、資源 稀少 同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手欲霸市場(chǎng) 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 通過(guò) 順勢(shì)、造勢(shì)、借勢(shì) 等方式，以求提高企業(yè)或產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立良好的品牌形象，并最終促成產(chǎn)品或服務(wù)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略。 ?截止 2023年 7月 23日，其銷(xiāo)售情況 如下： 總套數(shù) 總面積 可售套數(shù) 可售面積 已售套數(shù) 已售面積 551套 m2 131套 m2 420套 m 東方夏威夷一期項(xiàng)目分析 —— A / 3 產(chǎn)品銷(xiāo)售分析 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 與碧桂園項(xiàng)目相比本案推廣過(guò)于單薄，與膠州其他項(xiàng)目推廣略輸一籌。 ?贈(zèng)送大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，注重營(yíng)造公共綠化景觀 ?為提升樓盤(pán)品質(zhì)，低密度多層洋房會(huì)配備電梯。 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 物業(yè)簡(jiǎn)介 ?開(kāi) 發(fā) 商：碧桂園控股； ?項(xiàng)目位臵： 章丘經(jīng)十東路南側(cè)； ?建筑面積： 510000平方米； ?占地面積： 267467平方米； ?物業(yè)類(lèi)別：板樓高層、別墅、洋房； ?容 積 率： ； ?綠化率： 40%； ?項(xiàng)目概況： 186260平米珍罕美墅， 92152㎡ 精裝高層，186平米聯(lián)體別墅， 230260平米雙拼別墅， 92117平兩室洋房， 134152平三室洋房。 項(xiàng)目分析 ?項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 位于國(guó)家級(jí)新區(qū) —— 沈北新區(qū)，區(qū)域升值潛力不言而喻、“北金廊”的延伸地帶，地鐵二號(hào)線近在咫尺，地域前景無(wú)限看好。 聯(lián)誼星城源 住宅、社區(qū)網(wǎng)點(diǎn) 32023平方米 26000平方米 89135平米 3600元 /平米 一期100%、二期% 二期169 二手房均價(jià)3960 價(jià)格較穩(wěn)定 二期推出 170套房源， 89135平米 A/ 2 附：李哥莊片區(qū)樓市分析 碧 桂園動(dòng)車(chē)小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析 — 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 本區(qū)域樓盤(pán)數(shù)目較多，由于發(fā)檔次及配套設(shè)施價(jià)格偏差不大，像東方夏威夷均價(jià)3500元 /平方，而中置風(fēng)景則是 4000元 /平方的均價(jià)。十里銀灘 碧桂園 模式 案例分析 — 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 32 1 總結(jié) 根據(jù)碧桂園開(kāi)發(fā)模式及開(kāi)發(fā)案例分析可知，其運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目除拿地、選址、開(kāi)發(fā)一體化等方面別具一格外，在推廣方面也是遵循 大范圍營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)、低價(jià)入市的原則，為項(xiàng)目贏得更多客戶(hù)渠道及銷(xiāo)售主動(dòng)權(quán)。 全國(guó)營(yíng)銷(xiāo) 攻略 1—— 百盤(pán)聯(lián)動(dòng)。 項(xiàng)目配套：十里私家海灘、礁石公園、省級(jí)綠道結(jié)伴五星級(jí)酒店、商業(yè)中心、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園的國(guó)際度假社區(qū)。 ? 巴厘島風(fēng)格別墅產(chǎn)品，注重融入陽(yáng)光與活力，給予度假生活夢(mèng)幻想象力與浪漫情懷。 區(qū)域整體優(yōu)勢(shì) ：惠東巽寮集中了大量具備 度假旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 的彎曲地域，萬(wàn)科等知名房企的進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展及屬性定位。十里金灘 碧桂園 模式 案例分析 — 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 24 土地屬性為惠東地區(qū)，有快速路與城市中心區(qū)連接，交通 便利 合生濱海灣 金融街金海灣 碧桂園十里銀灘 合正項(xiàng)目 富茂威尼斯灣 海泉灣 深業(yè)項(xiàng)目 萬(wàn)科雙月灣 碧桂園十里銀灘是碧桂園集團(tuán)在惠東開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。十里金灘 碧桂園集團(tuán)：百城巡展、全國(guó)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)、項(xiàng)目展示活動(dòng)、包車(chē)包機(jī)現(xiàn)場(chǎng)看樓，項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)、網(wǎng)絡(luò)看樓團(tuán)。 ?項(xiàng)目位臵： 海陽(yáng)市海濱西路 1111號(hào) ； ?占地面積： 1110000平方米； ?建筑面積： 47425平方米； ?物業(yè)類(lèi)別：別墅、高層、小高層； ?容 積 率： ?綠化率： 15% ?項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目首期規(guī)劃島上美墅、瞰海洋房、酒店式公寓，結(jié)合丁字灣地理環(huán)境及人文自然景觀，精選碧桂園旗下旅游度假項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)戶(hù)型。 嚴(yán)控成本 前臵設(shè)計(jì) 快速開(kāi)發(fā) 以低價(jià)換周轉(zhuǎn) 企業(yè)概況及發(fā)展模式 —— A / 1 碧桂園發(fā)展模式 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 13 碧桂園奉行低成本、快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式與產(chǎn)品線設(shè)計(jì)都以其為核心展開(kāi) 低成本、快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 開(kāi)發(fā)模式 低密度為主、定式化的物業(yè)形態(tài)定位，保證快速?gòu)?fù)制； 大跨度的產(chǎn)品面積和總價(jià)區(qū)間，符合多元化需求； 簡(jiǎn)單構(gòu)造的大面積贈(zèng)送，充分利用低地價(jià)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造高性?xún)r(jià)比； 強(qiáng)調(diào)大公共景觀營(yíng)造，忽略細(xì)節(jié)化的組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)； 采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)； 高度的垂直一體化，自行把控項(xiàng)目進(jìn)度，外部成本內(nèi)部化； 針對(duì)大城市郊區(qū)和三線，四線城市的 “ 主體 ” 客戶(hù)群； 低地價(jià)，大規(guī)模的郊區(qū)取地策略 “ 批發(fā)大盤(pán) ” ，大規(guī)模開(kāi)發(fā)，低價(jià)格銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略 企業(yè)概況及發(fā)展模式 —— A / 1 碧桂園發(fā)展模式 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 14 土地獲取 開(kāi)發(fā)速度 成本把控 擴(kuò)張能力 ?對(duì)獲取地塊的屬性要求的標(biāo)準(zhǔn)極其統(tǒng)一，取地決策快速； ?通過(guò) “ 住宅樓盤(pán)未動(dòng)，社區(qū)配套先行 ” 的方式，主動(dòng)配合市政建設(shè)，形成良好的政府關(guān)系，有效降低地價(jià)； ?固化開(kāi)發(fā)流程，一體化的運(yùn)作保證高效率溝通與決策； ?長(zhǎng)期積累的工程管理運(yùn)作能力保證同時(shí)進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)。 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 6 收入來(lái)源 2023 2023年 2023年 金額 占總收入比例 金額 占總收入比例 金額 占總收入比例 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 24, % 16, % 14, % 建筑及裝飾 % % % 物業(yè)管理 % % % 酒店?duì)I運(yùn) % % % 合計(jì) 25, % 17, % 15, % 碧桂園財(cái)務(wù)表現(xiàn) 企業(yè)概況及發(fā)展模式 —— A / 1 碧桂園企業(yè)概況 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 7 采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù) 企業(yè)概況及發(fā)展模式 —— A / 1 碧桂園發(fā)展模式 多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在一定程度上可以減弱單項(xiàng)業(yè)務(wù)波動(dòng)的影響，五星級(jí)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校、主題公園、基礎(chǔ)設(shè)施和綜合社區(qū)配套等方面的投資可以提升住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。 依據(jù) 碧 桂園 的歷史開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 ，碧桂園 ?動(dòng)車(chē)小鎮(zhèn)進(jìn)駐棘洪灘后將 會(huì) 引起整個(gè)片區(qū)的樓市波動(dòng) ， 加之原有工業(yè)及周邊配套、碧桂園品牌效應(yīng)，優(yōu)勢(shì)提升明顯。 碧桂園大規(guī)模社區(qū)的常規(guī)配套設(shè)施 東方夏威夷項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)啟示 9 高度的垂直一體化，