【正文】 境（稅收、政府支持力度等） 行業(yè)地位 行業(yè)發(fā)展前景 行業(yè)門檻 經(jīng)營環(huán)境 指標(biāo) 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 資信評估指標(biāo)體系 —— 定性指標(biāo) 社會責(zé)任履行情況 合同履行率 經(jīng)營者道德品質(zhì) 貸款按期償還率 信用狀況 指標(biāo) 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 資信評估指標(biāo)體系 —— 定性指標(biāo) 技術(shù)水平 創(chuàng)新能力 發(fā)展前景 指標(biāo) 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 資信評估指標(biāo)體系 —— 定性指標(biāo) 關(guān)聯(lián)關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo) 歷史風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo) 其他風(fēng)險(xiǎn) 指標(biāo) 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 對于定性指標(biāo)，我們首先采用模糊綜合評價(jià)法將定性指標(biāo)轉(zhuǎn)化為定量指標(biāo)；對于定性指標(biāo)，如領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)之類的指標(biāo)，盡量進(jìn)行三級分解或者相對詳盡的描述其考核內(nèi)容和計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，以便于操作和判斷 ；另外對于對擔(dān)保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)起決定性作用的風(fēng)險(xiǎn)因素，我們將其設(shè)臵成為否定性指標(biāo)，即對于否定性指標(biāo)的評審風(fēng)險(xiǎn)值高于設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)行一票否決，如凡是 5年內(nèi)有不良貸款記錄或者欠息記錄的實(shí)行一票否決；國家政策限制的項(xiàng)目實(shí)行一票否決 ；產(chǎn)品生命周期處于投入期的項(xiàng)目基本也可以一票否決。市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)規(guī)程，因?yàn)槿魏我粋€(gè)正常的交易者在購臵某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。 現(xiàn)行市價(jià)折扣法：市場法，設(shè)定折扣率，得出清算價(jià)格 模擬拍賣法 清算價(jià) 格法 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述 擔(dān)保業(yè)務(wù)是高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，選擇評估方法時(shí)，首先考慮穩(wěn)健 原則 注意評估目的和評估方法的匹配和評估參數(shù)的選擇 一般應(yīng)使用兩種方法進(jìn)行評估，取結(jié)果較低者 慎重采用收益現(xiàn)值法，謹(jǐn)慎測算未來年收益額，堅(jiān)持穩(wěn)健原則 當(dāng)擔(dān)保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，或提供的抵質(zhì)押物的企業(yè)經(jīng)營狀況不良、信用水平不高時(shí)，建議采用清算價(jià)格法 各 種 評 估 方 法 的 選 擇 和 使 用 目 錄 一、擔(dān)保項(xiàng)目評估概述 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 三、反擔(dān)保措施評估概述 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估 機(jī)器設(shè)備評估 擔(dān)保項(xiàng)目評估 是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù) 成本法（最常用） 評估值 =重臵成本 實(shí)體性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 功能性貶值 ★ 重臵成本 =直接費(fèi) +間接費(fèi) +相關(guān)稅費(fèi) +合理利潤 直接費(fèi) ：購臵價(jià)、稅費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及其他合理成本 間接費(fèi) ：管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等（分?jǐn)偅? 相關(guān)稅費(fèi) ：進(jìn)口設(shè)備的關(guān)稅、車輛購臵稅等 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估 機(jī)器設(shè)備評估 擔(dān)保項(xiàng)目評估 是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù) 成本法（最常用） ★ 實(shí)體性貶值率 =1成新率 成新率 =尚可使用年限 /（尚可使用年限 +已使用年限） *100% 成新率 =1機(jī)器設(shè)備修復(fù)費(fèi)用 /機(jī)器設(shè)備重臵成本 成新率由專業(yè)人員進(jìn)行檢測和觀察確定 ★ 功能性貶值 =超額投資成本 +超額運(yùn)營成本 超額投資成本 =復(fù)原重臵成本 更新重臵成本 B功 —— 功能性貶值額 n—— 剩余年限 C超營 —— 超額經(jīng)營成本凈額 R—— 貼現(xiàn)率 ?? ??nttrCB1 1 ）（超營功四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估 機(jī)器設(shè)備評估 擔(dān)保項(xiàng)目評估 是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù) 成本法（最常用） 市場法 （成熟市場：汽車、飛機(jī)、計(jì)算機(jī)等） 比較因素：生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、役齡、實(shí)體狀態(tài)、交易條件 、時(shí)間因素、地域因素 清算價(jià)格法 市場法的基礎(chǔ)上，考慮快速變現(xiàn)的需要和變現(xiàn)費(fèi)用，設(shè)定折扣率 %1001 ????????? ??????? x力機(jī)器設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能的生產(chǎn)能力機(jī)器設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用經(jīng)濟(jì)性貶值率四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估 權(quán)屬審核 限制性規(guī)定 抵押登記部門 預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值 相 關(guān) 問 題 機(jī)器設(shè)備評估 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估 房地產(chǎn)評估 一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素 房地產(chǎn)評估值的影響因素 經(jīng)濟(jì)因素： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政金融、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 行政因素： 土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、行政關(guān)系 、 社會因素 ： 人口因素、家庭規(guī)模、投機(jī)、社會福利、教育、治安 心理因素： 購買或出售心態(tài)、風(fēng)水、價(jià)值觀、時(shí)尚風(fēng)氣等 商服繁華程度 道路通達(dá)程度 交通便捷程度 ： 基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施 城市設(shè)施 ：基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施 環(huán)境狀況 土地個(gè)別因素： 區(qū)位、面積寬深度、形狀、容積率、用途、年限 建筑物個(gè)別因素： 面積、機(jī)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、法律限制 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估 房地產(chǎn)評估 市場法（最常用） 房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)，市場上至少存在具有可比性的三個(gè)以上的參照物，可采用市場法。 :18:5604:18Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 04:18:5604:18:5604:183/22/2023 4:18:56 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 22, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 4時(shí) 18分 56秒 04:18:5622 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 22日星期三 上午 4時(shí) 18分 56秒 04:18: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 4時(shí) 18分 :18March 22, 2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)可比交易實(shí)例價(jià)格房地產(chǎn)評估價(jià)值?????CBAPP39。 收益法 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述 收益法的基本評估數(shù)學(xué)式 P—— 反擔(dān)保資產(chǎn)的評估值 Ft—— 第 t年預(yù)期收益額 n—— 未來收益期間 r —— 貼現(xiàn)率 ?? ??ntttrFP1 )1(三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述 收益法評估的基本前提 反擔(dān)保資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量 （能被合理的估測、資產(chǎn)與收益存在較為穩(wěn)定的關(guān)系、影響收益的主客觀因素都是比較明確） 獲得預(yù)期收益所