【正文】 指標(biāo) 領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì) 市場競爭力 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及質(zhì)量 營運(yùn)能力指標(biāo) 成長能力指標(biāo) 盈利能力指標(biāo) 償債能力指標(biāo) 經(jīng)營管理模式 發(fā)展前景 經(jīng)營環(huán)境 其他指標(biāo) 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 資信評估指標(biāo)體系 —— 定量指標(biāo) 償債能力指標(biāo) 短期償債能力指標(biāo) 長期償債能力指標(biāo) 經(jīng)營性凈現(xiàn)金流 對流動負(fù)債的比率 現(xiàn)金比率 流動比率 速動比率 負(fù)債與有形凈資產(chǎn)比率 利息保障倍數(shù) 資產(chǎn)負(fù)債率 流動比率 速動比率 現(xiàn)金比率流動比率 速動比率 經(jīng)營性凈現(xiàn)金流對流動負(fù)債的比率現(xiàn)金比率流動比率 速動比率利息保障倍數(shù)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流對流動負(fù)債的比率現(xiàn)金比率流動比率 速動比率二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 資信評估指標(biāo)體系 —— 定量指標(biāo) 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及質(zhì)量指標(biāo) 短期剛性負(fù)債額度與現(xiàn)金流的匹配度 固定及長期資產(chǎn)比率 流動資產(chǎn)比率 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 資信評估指標(biāo)體系 —— 定量指標(biāo) 營運(yùn)能力指標(biāo) 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 資信評估指標(biāo)體系 —— 定量指標(biāo) 成長能力指標(biāo) 近三年凈利潤 增長率 近三年總資產(chǎn) 增長率 近三年凈資產(chǎn) 增長率 近三年銷售 收入增長率 近三年市場占 有率增長率 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 資信評估指標(biāo)體系 —— 定量指標(biāo) 盈利能力指標(biāo) 銷售利潤率 凈資產(chǎn)利潤率 毛利率 總資產(chǎn)報酬率 二、擔(dān)保企業(yè)資信評估 對于定量指標(biāo)，如財務(wù)風(fēng)險類指標(biāo)的選擇，既要系統(tǒng)全面又要簡明科學(xué)，既要能夠充分反映企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力、成長能力及資產(chǎn)質(zhì)量等方面風(fēng)險，又要科學(xué)的選取具有代表性的指標(biāo)，避免指標(biāo)體系過于龐大、層次過多、指標(biāo)過細(xì)。 反擔(dān)保措施及其組合方案的設(shè)計 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述 ★ 客觀性 —— 調(diào)查核實分析 —— 確權(quán)、確實、確質(zhì) ★ 科學(xué)性 —— 正確選擇評估標(biāo)準(zhǔn)、方案 —— 定性、定量 ★ 替代性 —— 縱、橫比較 —— 參照定價 ★ 公開市場 —— 競爭、公允 —— 盈利能力 ★ 穩(wěn)健性 —— 多種評估方法 —— 綜合定價 ★ 變現(xiàn)性 —— 預(yù)期值，預(yù)期變現(xiàn)條件 —— 變化趨勢 反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估的原則 反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估的原則三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述 成本法 收益法 市場法 反擔(dān)保措施評估的主要方法 清算價格法 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述 市場法是指利用市場上同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測反擔(dān)保資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱 。清算價格法就是以清算價格為標(biāo)準(zhǔn)，對反擔(dān)保標(biāo)的進(jìn)行評估的一種方法。 04:18:5604:18:5604:183/22/2023 4:18:56 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , March 22, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 上午 4時 18分 56秒 上午 4時 18分 04:18: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 4時 18分 :18March 22, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :18:5604:18:56March 22, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 4時 18分 :18March 22, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 22日星期三 4時 18分 56秒 04:18:5622 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 房地產(chǎn)評估 擔(dān)保項目評估 是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù) 市場法（最常用） ★ 確定可比交易案例 選擇適當(dāng)，三個，選取較近時期的交易實例 ★ 因素修正 交易情況 的修正：有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體之間的交易、交易有特別的動機(jī)的，買方或賣方不了解行情、特殊交易方式（拍賣、招標(biāo)） 交易日期 的修正：房地產(chǎn)價格變動率，房地產(chǎn)價格指數(shù) 房地產(chǎn)狀況 修正 容積率修正 ：容積率和地價并未線性關(guān)系，修正系數(shù)表 土地使用年限 ：確定土地年收益 ★ 確定房地產(chǎn)價格 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 房地產(chǎn)評估 擔(dān)保項目評估 是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù) 成本法 ★ 新建房地產(chǎn)價值 =土地取得費(fèi)用 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +利息 +銷售稅費(fèi) +利潤 ★ 舊建筑物評估價值 =重臵成本 年貶值額 *已使用年限交易日期 收益法（輔助） 用于有收益的房地產(chǎn)評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 土地使用權(quán)評估 城市中心區(qū) 一般市區(qū) 市區(qū)邊沿區(qū) 郊區(qū) 生 地 毛 地 熟 地 商業(yè)娛樂用地 工業(yè)用地 住宅用地 交通用地 公共事業(yè)用地 地產(chǎn)的分類 按地理位置分 按開發(fā)程度分 按用途分類 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 土地使用權(quán)評估 擔(dān)保項目評估 是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù) 市場法（最常用） 基本同房地產(chǎn) 選擇參照物的時候要選擇 用地性質(zhì) 相同的，盡量選擇鄰近交易區(qū)域、同意交易類型、交易正常、近期交易的案例 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 土地使用權(quán)評估 成本法 ★ 土地價值 =待開發(fā)土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +利潤 +利息 +稅費(fèi) +土地增值收益 待開發(fā)土地取得費(fèi) ： 征收集體土地的土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助；征收城市土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) ： 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（三通一平、七通一平）、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) 利潤 ： 利潤率的確定 稅費(fèi) ： 土地開發(fā)和取得過程中必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用 投資利息 ： 土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)為基數(shù)計算利息 土地增值收益： 土地用途和功能的改變而引起土地收益的增加的 ★ 土地評估值 =重臵成本 各種