【正文】 取較近時期的交易實例 ★ 因素修正 交易情況 的修正：有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體之間的交易、交易有特別的動機的，買方或賣方不了解行情、特殊交易方式（拍賣、招標(biāo)） 交易日期 的修正：房地產(chǎn)價格變動率，房地產(chǎn)價格指數(shù) 房地產(chǎn)狀況 修正 容積率修正 ：容積率和地價并未線性關(guān)系，修正系數(shù)表 土地使用年限 ：確定土地年收益 ★ 確定房地產(chǎn)價格 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 房地產(chǎn)評估 擔(dān)保項目評估 是指擔(dān)保機構(gòu)以擔(dān)保申請人申報的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔(dān)保機構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù) 成本法 ★ 新建房地產(chǎn)價值 =土地取得費用 +開發(fā)成本 +管理費用 +利息 +銷售稅費 +利潤 ★ 舊建筑物評估價值 =重臵成本 年貶值額 *已使用年限交易日期 收益法（輔助） 用于有收益的房地產(chǎn)評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 土地使用權(quán)評估 城市中心區(qū) 一般市區(qū) 市區(qū)邊沿區(qū) 郊區(qū) 生 地 毛 地 熟 地 商業(yè)娛樂用地 工業(yè)用地 住宅用地 交通用地 公共事業(yè)用地 地產(chǎn)的分類 按地理位置分 按開發(fā)程度分 按用途分類 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 土地使用權(quán)評估 擔(dān)保項目評估 是指擔(dān)保機構(gòu)以擔(dān)保申請人申報的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務(wù)會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔(dān)保機構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù) 市場法（最常用） 基本同房地產(chǎn) 選擇參照物的時候要選擇 用地性質(zhì) 相同的，盡量選擇鄰近交易區(qū)域、同意交易類型、交易正常、近期交易的案例 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 土地使用權(quán)評估 成本法 ★ 土地價值 =待開發(fā)土地取得費 +土地開發(fā)費 +利潤 +利息 +稅費 +土地增值收益 待開發(fā)土地取得費 ： 征收集體土地的土地補償費、地上附著物和青苗補償費、安臵補助；征收城市土地的拆遷補償費 土地開發(fā)費 ： 基礎(chǔ)設(shè)施配套費（三通一平、七通一平）、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費 利潤 ： 利潤率的確定 稅費 ： 土地開發(fā)和取得過程中必須支付的稅負(fù)和費用 投資利息 ： 土地取得費用和開發(fā)費為基數(shù)計算利息 土地增值收益： 土地用途和功能的改變而引起土地收益的增加的 ★ 土地評估值 =重臵成本 各種貶值（ 使用年限的貶值 、經(jīng)濟性貶值） 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 標(biāo)的物的取得方式、合法性 權(quán)屬審核 限制性規(guī)定 抵押登記部門 評估方法的選擇 預(yù)測變現(xiàn)價值、變現(xiàn)費用 相 關(guān) 問 題 土地房地產(chǎn)評估 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 企業(yè)整體價值評估 ★ 評估對象是由多個或多種單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體 ★ 決定企業(yè)價值高低的因素，是企業(yè)的整體獲利能力 ★ 企業(yè)價值評估是一種整體性的評估 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 企業(yè)整體價值評估 收益法（最常用） 前提：企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、具有獲利能力、企業(yè)未來收益能較為準(zhǔn)確的預(yù)測 P—— 評估值 Fi—— 預(yù)期收益額 n—— 收益期 r —— 貼現(xiàn)率 ?? ??niiirFP1 )1(四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 房地產(chǎn)評估 收益法（最常用） 核心問題 ★ 要對企業(yè)的收益予以界定 凈利潤、凈現(xiàn)金流、息前凈利潤 ★ 要對企業(yè)的進行合理的預(yù)測 決定評估值的關(guān)鍵因素 ★ 企業(yè)價值評估是一種整體性的評估 對企業(yè)取得未來收益的風(fēng)險進行判斷從而選擇合適的折現(xiàn)率 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 企業(yè)整體價值評估 成本加和法 基本評估模型 P—— 企業(yè)評估值 Pi—— 第 i項資產(chǎn) 評估值 n—— 資產(chǎn)項數(shù) Zj—— 第 j項負(fù)債 評估值 m—— 負(fù)債項目數(shù) ? ?? ???nimjjZiPP1 1四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 企業(yè)整體價值評估 成本加和法 以企業(yè)要素資產(chǎn)再建為出發(fā)點，有忽視企業(yè)獲利能力的可能性，而且很難體現(xiàn)那些未在財務(wù)報表上出現(xiàn)的因素，如企業(yè)的管理效率、自創(chuàng)商譽、銷售網(wǎng)絡(luò)等，企業(yè)基于持續(xù)經(jīng)營下的價值評估一般不單獨采用成本加和法 ★ 但基于穩(wěn)健原則，在擔(dān)保項目為進行股權(quán)質(zhì)押所做的企業(yè)價值評估時，可重點考慮此種方法 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 目的是加大債務(wù)人的違約成本 成本加和法為主，收益法為輔 出質(zhì)的股份股票是否符合轉(zhuǎn)讓條件 轉(zhuǎn)讓的難度 相 關(guān) 問 題 企業(yè)整體價值評估 質(zhì)押登記部門 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價值評估 其他反擔(dān)保資產(chǎn)的價值評估 在建工程 無形資產(chǎn) 未來收益權(quán) 債券 票據(jù) Thank you! The End 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 04:18:5604:18:5604:18Wednesday, March 22, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 22日星期三 4時 18分 56秒 04:18:5622 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :18:5604:18Mar2322Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 上午 4時 18分 :18March 22, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 04:18:5604:18:5604:183/22/2023 4:18:56 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :18:5604:18:56March 22, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 4時 18分 56秒 上午 4時 18分 04:18: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing