【正文】 的加劇，房地產(chǎn)其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)將會(huì)快速增長(zhǎng)?沉淀資產(chǎn)越來(lái)越多，而且難以享受土地增值開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)導(dǎo)致大量不可售資產(chǎn)大量沉淀，必須轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)。中遠(yuǎn)發(fā)展近三年的凈資產(chǎn)收益率一直維持在較高的增長(zhǎng)水平，保持 20%左右?？傎Y產(chǎn)規(guī)模達(dá)到 60多億元，居于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的第二位；167。 中介經(jīng)紀(jì)和評(píng)估：以二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司為代表216。 小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式216。尤其是在住宅上。有人稱之為 “策略進(jìn)京 ”，所以房地產(chǎn)界有 “地產(chǎn)英雄最愛(ài)是北京 ”的說(shuō)法?北京是中央部委云集的地方，北京的土地供應(yīng)至今仍是多渠道的。 ……資料來(lái)源：《共好資訊》遠(yuǎn)卓分析市場(chǎng)環(huán)境35萬(wàn)科緊緊抓住二三線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張，為其樹(shù)立全國(guó)性品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)2023年二線城市占到萬(wàn)科整個(gè)營(yíng)業(yè)收入的 57％，利潤(rùn)占到了 55％，萬(wàn)科從整個(gè)總資產(chǎn)收益率也可以看到，二線城市的指標(biāo)是非常良好資料來(lái)源：萬(wàn)科網(wǎng)站、中國(guó)資訊行、遠(yuǎn)卓分析2023年，萬(wàn)科在北京、上海、廣州、深圳等一線城市的項(xiàng)目開(kāi)工面積僅為 16％市場(chǎng)環(huán)境36再看四線小城市，由于受到各方面條件制約，需求增長(zhǎng)的速度不會(huì)很快，難以形成一、二線城市那樣迅猛增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，不具備長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)，只能作為機(jī)會(huì)性投資區(qū)域一線城市二線城市三線城市四線城市需求增長(zhǎng)速度? 經(jīng)濟(jì)難以支撐：?四線城市的人均 GDP為 300美元以下，遠(yuǎn)低于一線城市的 1300美元 1500美元，用于住房消費(fèi)的收入比例較大城市相對(duì)較低。 2023年空置率下降很快，銷(xiāo)售旺盛特殊政治地段，大北京概念提出后引發(fā)大規(guī)模的投資，加上奧運(yùn)影響，京津板塊將是奧運(yùn)第一受益者 這三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈中的許多中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超過(guò)其他區(qū)域的大中城市長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈市場(chǎng)環(huán)境30從中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看， 北京、上海、廣州、深圳等 一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯領(lǐng)先于其他城市中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的三個(gè)省份和城市占銷(xiāo)售總額的 40%2023年前 11月城市商品房銷(xiāo)售額累計(jì)百分比目前房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)呈現(xiàn)從東部到中部再到西部的 階梯式滾動(dòng)式發(fā)展 ，具體表現(xiàn)在省會(huì)城市、百萬(wàn)人口級(jí)規(guī)模的城市發(fā)展領(lǐng)先資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)，遠(yuǎn)卓分析40％市場(chǎng)環(huán)境31但隨著一線城市的房地產(chǎn)投資額猛增，一線城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隨之增大，圈地?zé)岢遍_(kāi)始理性回落上海土地供給與需求的狀況單位：萬(wàn)平方米 北京 2023－ 2023第一季度土地供給與需求狀況單位：萬(wàn)平方米土地出讓面積市場(chǎng)環(huán)境資料來(lái)源：中國(guó)資訊行32部分領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，開(kāi)始向具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市轉(zhuǎn)移，資金流向開(kāi)始全國(guó)化 區(qū)域市場(chǎng)成熟度分布示意圖 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度/城市級(jí)別區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中度一線城市二線城市三線城市四線城市?中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等?天津、重慶?較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市：杭州、成都、沈陽(yáng)、石家莊等?區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、太倉(cāng)、珠海等資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，遠(yuǎn)卓分析四線城市基本還是以本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主，暫時(shí)沒(méi)有大規(guī)模吸引外來(lái)投資商?落后的省會(huì)城市：青海、呼和浩特、昆明等?較好的地級(jí)市（例如廊坊）?落后的地級(jí)市?縣級(jí)市?縣城市場(chǎng)環(huán)境33遠(yuǎn)卓研究表明，全國(guó)相當(dāng)一部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都有泡沫，而且不光是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)存在泡沫，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)也同樣存在，反而是中等城市房?jī)r(jià)相對(duì)合理全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)收入比根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)實(shí)際國(guó)情，房?jī)r(jià)收入比在 6左右是較為合適的比例，西南和西北區(qū)域由于無(wú)大量外來(lái)人口購(gòu)房支撐，出現(xiàn)了明顯的泡沫市場(chǎng)環(huán)境34二三線城市的土地市場(chǎng)在逐漸吸引眾多房地產(chǎn)商的目光167。中期報(bào)告－ 2發(fā)展戰(zhàn)略建議選準(zhǔn)定位，夯實(shí)基礎(chǔ)，將新奧置業(yè)發(fā)展成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)密2/4中期報(bào)告分為四大部分，本報(bào)告是第二部分第一部分新奧置業(yè)內(nèi)部診斷第二部分新奧置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議第三部分新奧置業(yè)管控方案和戰(zhàn)略支撐體系框架性建議第四部分 附錄：新奧置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告 2總體報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目工作回顧二、新奧置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)診斷 1）企業(yè)的歷史沿革及遠(yuǎn)卓對(duì)新奧置業(yè)發(fā)展的理解 2）新奧置業(yè)企業(yè)內(nèi)部診斷三、新奧置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略四、新奧置業(yè)管理改善建議框架 1）新奧置業(yè)組織建議框架 2）新奧置業(yè)管控模式 框架 3）新奧置業(yè)薪酬考評(píng)體系及中高層激勵(lì)建議框架 4）新奧置業(yè)運(yùn)營(yíng)體系改善框架五、下一步工作計(jì)劃六、附錄－《 新奧置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告》 3戰(zhàn)略思考的背景1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略4新奧房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了 9年，超過(guò) 100萬(wàn)平方米項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)積累94 95 96 97 98 99 00 01 02 03新怡綠洲知本時(shí)代新華廣場(chǎng)文苑世紀(jì)花園新苑小區(qū)華油小區(qū)新奧小區(qū) 新城小區(qū)金城里金華里空中花園金玉里其他項(xiàng)目和平麗景102030405060708090100開(kāi)發(fā)量總計(jì)發(fā)展年度累計(jì)開(kāi)發(fā)超過(guò)百萬(wàn)平方米5隨著企業(yè)運(yùn)作的逐漸成熟，正逐步成為專業(yè)的房地產(chǎn)商，具備了長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)運(yùn)作能力正在逐漸增強(qiáng)?物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)逐漸明顯?營(yíng)銷(xiāo)能力與銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)日漸豐富?客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)在增強(qiáng)?人才經(jīng)過(guò)鍛煉已經(jīng)可以應(yīng)對(duì)常規(guī)的項(xiàng)目?設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)逐漸增強(qiáng)?在廊坊逐步樹(shù)立了新奧地產(chǎn)的品牌?隨著新奧集團(tuán)的發(fā)展以及在地產(chǎn)的業(yè)績(jī)積累，政府關(guān)系越來(lái)越具有優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)能力資金優(yōu)勢(shì)人才優(yōu)勢(shì)政府關(guān)系優(yōu)勢(shì)客戶服務(wù)優(yōu)勢(shì)土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)物業(yè)優(yōu)勢(shì)?基本能滿足自身發(fā)展的需要?土地儲(chǔ)備逐漸增多6新奧置業(yè)高層對(duì)置業(yè)未來(lái)發(fā)展的初步設(shè)想?廊坊本地市場(chǎng)容量有限，新奧欲做大， 異地開(kāi)發(fā)是必然趨勢(shì)?在核心城市：通過(guò)在核心城市的項(xiàng)目建立在業(yè)內(nèi)一定的影響力，培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的敏感性和能力。 珠江合生在天津一舉簽下了一塊１８０００畝的開(kāi)發(fā)用地 , ，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)下了最大手筆 167。? 購(gòu)買(mǎi)力過(guò)多依賴于本地?四線城市的流動(dòng)人口比例低，三四線城市的流動(dòng)人口比率在 25%以下，遠(yuǎn)低于一線城市的 50%以上，和二線城市 25%35%之間，增長(zhǎng)率也遠(yuǎn)低于一二線城市（流動(dòng)人口比例為暫住人口加流動(dòng)人口除居民人口）? 二、三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)?由于大部分中小城市二級(jí)市場(chǎng)的還處于萌芽狀態(tài)，居民購(gòu)房多為改善自我居住條件，通過(guò)購(gòu)房的投資意識(shí)還很弱。新奧置業(yè)完全有可能憑機(jī)會(huì)獲得土地和項(xiàng)目 除北京外的其他一線城市建議新奧置業(yè)暫時(shí)不要進(jìn)入42新奧置業(yè)在二線城市的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力屬于中等，要略差于當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，但在三線城市完全有機(jī)會(huì)成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭軍進(jìn)入可行性一線城市二線城市三線城市四線城市新奧置業(yè)目前的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力注：此圖僅為示意圖，為遠(yuǎn)卓根據(jù)經(jīng)驗(yàn)而主觀判斷43新奧置業(yè)在四線城市非常有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在四線城市開(kāi)發(fā)有可能造成業(yè)務(wù)散、資源浪費(fèi)、管控困難的局面，形成 “ 游擊戰(zhàn) ” 的不利格局，遠(yuǎn)卓不建議將其作為發(fā)展重點(diǎn)，除非有明顯高利潤(rùn)的機(jī)會(huì)性項(xiàng)目往往一個(gè)城市開(kāi)發(fā)完一個(gè)樓盤(pán)后，這個(gè)城市的需求就難以再挖掘，這時(shí)整個(gè)團(tuán)隊(duì)需要異地開(kāi)發(fā)，或者在當(dāng)?shù)囟嘣?jīng)營(yíng)，包括存量經(jīng)營(yíng)，也包括業(yè)外多元化，造成核心能力難以積累異地遷移開(kāi)發(fā)造成結(jié)果是：? 根基難以扎實(shí)? 大量資源難以重復(fù)利用，政府資源浪費(fèi)、對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的理解難以積累? 單盤(pán)采購(gòu)鏈過(guò)長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過(guò)高? 遷移后，供應(yīng)商體系和合作體系將發(fā)生重大變化，造成成本提高、效率低下，質(zhì)量難以保證? 品牌無(wú)法積累? 人力資源嚴(yán)重浪費(fèi)? 項(xiàng)目難以跨區(qū)域復(fù)制進(jìn)入可行性44因此，從城市選擇來(lái)看，一線城市應(yīng)策略進(jìn)入，二、三線城市更適合新奧置業(yè)尋找長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)，四線城市完全是機(jī)會(huì)性市場(chǎng)?人口規(guī)模在 50萬(wàn)以下?流動(dòng)人口極少?人均 GDP600美元以下?房地產(chǎn)年投資額 15億元以下?市區(qū)人口規(guī)模在 100萬(wàn)以下?流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主?人均 GDP600－ 1300美元?房地產(chǎn)年投資額 15－ 30億元競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)城市發(fā)展區(qū)域一線城市四線城市二線城市三線城市?國(guó)際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在 1000萬(wàn)以上?流動(dòng)人口非常多?人均 GDP3000美元以上?房地產(chǎn)年投資額 300億元以上?區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心?流動(dòng)人口較多?人均 GDP1300－ 3000美元?房地產(chǎn)年投資額 30－ 300億元一線：策略進(jìn)入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場(chǎng)四線：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)45在制定選擇區(qū)域原則時(shí)，除開(kāi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)程度外，還要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，依據(jù)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)來(lái)選擇集約型 基地型 機(jī)會(huì)型代表企業(yè)： ?萬(wàn)科?卓達(dá)?珠江系地產(chǎn)?順馳?中小房地產(chǎn)商?大集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊進(jìn)入可行性國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展主要有三種主流模式46選擇不同的跨區(qū)域發(fā)展模式對(duì)新奧置業(yè)意味著 :戰(zhàn)略路線產(chǎn)品特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)管控系統(tǒng)n 選擇一個(gè)基地城市，在該城市占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位n 多方位開(kāi)發(fā)n 異地市場(chǎng)完全是機(jī)會(huì)性市場(chǎng)n 廣泛的產(chǎn)品選擇n 廣泛的商業(yè)模式n 政府關(guān)系n 地方品牌n 延續(xù)傳統(tǒng)的功能制結(jié)構(gòu)，有利于專業(yè)積累n 外地項(xiàng)目多由集團(tuán)操控 基地型 集約型 機(jī)會(huì)型 n 選擇幾個(gè)區(qū)域或根據(jù)地持續(xù)發(fā)展n 如果區(qū)域具備持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力，可以選擇單一商業(yè)模式，反之可能要選擇多商業(yè)模式n 有良好的定位n 但當(dāng)區(qū)域市場(chǎng)容量出現(xiàn)萎縮時(shí)要考慮業(yè)內(nèi)多元化n 項(xiàng)目策劃能力n 總體項(xiàng)目運(yùn)作能力n 營(yíng)銷(xiāo)能力n 必須建立完善的管控模式，特別是根據(jù)區(qū)域的不同情況而授予不同的管控方式n 總部適當(dāng)放權(quán)n 區(qū)域公司權(quán)利較大n 看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，保證每一個(gè)項(xiàng)目的盈利性，無(wú)定位n 不完全依靠政府關(guān)系，核心能力在項(xiàng)目運(yùn)作n 資金實(shí)力不需要很強(qiáng)n 有良好的定位n 單一商業(yè)模式較多n 項(xiàng)目定制n 項(xiàng)目策劃能力較強(qiáng)n 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃能力和營(yíng)銷(xiāo)能力較強(qiáng)n 依靠少數(shù)人的眼光與能力運(yùn)作項(xiàng)目，少并行展開(kāi)項(xiàng)目n 權(quán)利高度集中于總部，尤其是關(guān)鍵權(quán)利47游擊戰(zhàn)、布點(diǎn)分散是房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)性擴(kuò)張的大忌。58綜上所述，在集團(tuán)戰(zhàn)略格局尚未完全清晰化時(shí)，遠(yuǎn)卓建議未來(lái)（ 5年內(nèi)）新奧置業(yè)的區(qū)域布局應(yīng)是如下格局XXXX北京、河北一點(diǎn)三圈? 一個(gè)高點(diǎn)：北京總部? 三個(gè)發(fā)展圈：北京河北圈、其他兩圈以二帶三? 以二線城市帶動(dòng)三線城市形成圈式發(fā)展? 二線城市主要在郊區(qū)，三線城市主要在市區(qū)? 不排除在既定的集約圈內(nèi)從三線城市走向二線城市的可能注：僅為示意區(qū)域59從產(chǎn)品類型的選擇來(lái)看，遠(yuǎn)卓建議新奧置業(yè)嚴(yán)格控制類型種類， 3－ 5年內(nèi)專注于住宅業(yè)務(wù)，尤其是跨區(qū)域開(kāi)發(fā)短期內(nèi)要集中在住宅上產(chǎn)品? 不同物業(yè)的運(yùn)作方式有很大區(qū)別，都需要一定時(shí)間的積累才能具備相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力? 住宅是目前發(fā)展最快的房地產(chǎn)品種，而且仍有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力? 住宅也是新奧置業(yè)經(jīng)驗(yàn)最豐富的品種19972023年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例 2023年全國(guó)各類物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例示意 60新奧在不同的地區(qū)要面對(duì)不同的層級(jí)人群，北京面對(duì)中低收入、二線城市面對(duì)中等收入人群，三線城市面臨中高等收入人群產(chǎn)品新奧置業(yè)的客戶定位一線城市二線城市三線城市高等收入中等收入低等收入中等收入61在廊坊本地，新奧應(yīng)作為長(zhǎng)期發(fā)展的根基，必須要積極發(fā)展多種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品? 廊坊是長(zhǎng)期駐扎的根基? 當(dāng)住宅業(yè)務(wù)出現(xiàn)增長(zhǎng)放緩甚至下降的時(shí)候應(yīng)積極開(kāi)發(fā)其他業(yè)務(wù)? 商場(chǎng)、工業(yè)建筑、寫(xiě)字樓、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)都可以發(fā)展，但每一個(gè)項(xiàng)目在決策前仍要慎重62房地產(chǎn)價(jià)值鏈較長(zhǎng)，新奧置業(yè)應(yīng)選擇合適的環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)發(fā)展。 專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來(lái)收取租金回報(bào) 216。 定制服務(wù)，以房屋的定制和項(xiàng)目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表 中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）價(jià)值鏈63根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的分析，可將房地產(chǎn)行業(yè)分類為為八種業(yè)務(wù)模式。2023年，深萬(wàn)科股東權(quán)益、