【正文】 產(chǎn)的發(fā)展吸引了諸多海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金的關(guān)注 總體市場 大連歷年房地產(chǎn)投資總額走勢 01002003004000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %投資總額 增長率投資總額 1 1 5 . 5 1 2 5 . 2 1 5 1 . 1 2 0 8 . 8 2 6 5 . 3 300增長率 8 . 4 0 % 2 0 . 7 0 % 3 8 . 2 0 % 2 7 . 1 0 % 1 3 . 1 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023?2023年大連市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達 300億元 ,同比增長 13%左右 . ?2023年一季度 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，增長 %. 大連歷年房地產(chǎn)施工面積、竣工面積走勢 0100020233000%%%%%%%%%施工面積 竣工面積 施工面積增長率 竣工面積增長率施工面積 1238 2035 1397 1334 1570 2300竣工面積 538 905 579 421 391 340施工面積增長率 % % % % %竣工面積增長率 % 36% % % %2023 2023 2023 2023 2023 2023?房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達 2300萬平方米 ,同比增長 49%左右； ?竣工面積 340萬平方米 ,同比減少 12%左右； ?施工面積的高速增長與 20232023年大連土地市場的”放量”有關(guān)； ?2023一季度施工面積 ，增長 %；竣工面積 ，增長 %． 歷年土地供應(yīng)情況 截止到 2023年 12月份， 2023年共成交土地 52塊，用地面積 ，預(yù)計在未來 12年內(nèi)形成新供應(yīng)建筑面積約 600萬平方米。 調(diào)控主要意圖 ? 增加供給、轉(zhuǎn)變住宅供給結(jié)構(gòu)、抑制投機、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房價的過快增長。 價格走勢分析 ? 2023年上半年，大連房價的增長速度較快。 成交分析 住宅市場交易量萎縮的原因是多方面的： ? 首先，市區(qū)住宅價格高起、中低價房源稀缺使普通消費者的購買愿望受到抑制； ? 其次，國家和大連市新近出臺了一系列政策，對樓市進行調(diào)控，使部分消費者持幣觀望，開始以冷靜理智的心態(tài)面對樓市； ? 另外， 06年 6月大連新落戶政策的出臺也在一定程度上抑制了外地人來連置業(yè)的積極性； 06年國內(nèi)股市牛氣沖天，投資基金賺錢效應(yīng)明顯，分流了較多的房地產(chǎn)投資、投機資金。 ? 目前大連甲級寫字樓市場平均租金在 /天 /平方米左右，比上一年度增長了約 3%，租金成交價與叫價之間的折扣也越來越小。 ? 目前高新園區(qū)累計注冊企業(yè)約 1,700家，發(fā)展高新技術(shù)企業(yè) 400余家。 ? 摩根斯坦利已注資幸福家居世界，另有幾家國際性投資基金也頻頻到訪大連，有意收購大連商業(yè)項目，說明大連房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為國際投資基金的投資目的地之一。 ? 在待建面積中，普通商品住宅項目約占 60％。 ? 隨著希望大廈的投入使用，預(yù)計 2023年大連市甲級寫字樓的平均空置率將小幅上升，平均租金將維持在 /天 /平方米左右。 中心城區(qū)建設(shè)用地已近飽和，很難滿足大型產(chǎn)業(yè)和重要項目的發(fā)展。金州區(qū)和金港區(qū)之間是大黑山森林公園和水源保護地，面積大約 300平方公里，規(guī)劃將其作為生態(tài)公園，成為新市區(qū)兩個組團的綠色屏障。 ? 項目最大的一個特點就是所有的停車場都建在地下，基本上保證了 1： 1的比例 。 一、產(chǎn)品建議總精神 公園社區(qū)造就健康生活 公園社區(qū)： ? 健康住宅（建筑） ? 健康環(huán)境（社區(qū)） ? 貼心（健康）服務(wù) 有機建筑 健康住宅 環(huán)境景觀 社區(qū)氛圍 智能系統(tǒng) 物業(yè)服務(wù) 健康住宅的標準 ?會引起過敏癥的化學物質(zhì)濃度很低 ?盡可能不使用易擴散化學物質(zhì)的膠合板、集體裝修材料等 ?有性能良好的換氣設(shè)備，進行定時換氣 ?在廚房灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣系統(tǒng) ?室內(nèi)溫度全年要保持在 17— 27攝氏度之間 ?室內(nèi)濕度要全年保持在 40%— 70%之間 ?二氧化碳濃度要低于 % ?懸浮粉塵濃度要低于 /平方米 ?噪音要小于 50分貝 ?具有足夠的抗自然災(zāi)害能力 ?有足夠亮度的照明設(shè)備 ?每天日照確保 3小時以上 ?有足夠人均建筑面積，并確保私密性 ?住宅要便于護理老齡者和殘疾人 ?因建材中含有有害揮發(fā)性有機物質(zhì)，住宅竣工后隔一段時間才能入住，在此期間要進行換氣 身體上 精神上 社會上 二、產(chǎn)品建議總原則 ?堅持社會性原則 —— 社區(qū)親和力 ?堅持經(jīng)濟性原則 —— 優(yōu)良性價比 ?堅持生態(tài)性原則 —— 舒適的環(huán)境 ?堅持地域性原則 —— 時代地域性 三、健康社區(qū)綜合營造 住區(qū)分類 景觀空間密度 景觀布局 地形及豎向處理 高層區(qū) 高 立體景觀和集中景觀布局形式，布局可適當圖案化。 , March 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 3月 20日星期一 2時 35分 2秒 14:35:0220 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 20日星期一 下午 2時 35分 2秒 14:35: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 20日星期一 2時 35分 2秒 14:35:0220 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :35:0214:35Mar2320Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 結(jié)合建筑平面空間布局和地形條件 低層區(qū) 低 采用較分散的景觀布局，使景觀環(huán)境盡可能接近每戶居民。 ? 在銷售上，主力個案售價均有明顯的上漲，且去化速度穩(wěn)定，反映出區(qū)域市場需求的強勁。 5年內(nèi)， 該區(qū)城市建成區(qū)面積將擴大到 120平方公里，全區(qū)全部納入中心城區(qū)管理 ，城市化率達到 100％。 因此，急需疏解中心城區(qū)壓力，按照城鄉(xiāng)一體化的要求，重新規(guī)劃大連未來的發(fā)展藍圖，為經(jīng)濟和社會發(fā)展提供更廣闊的空間。 ? 2023年 10月，國務(wù)院已批準在大窯灣建立保稅港區(qū)，大窯灣保稅港區(qū)將涵蓋大連保稅物流園及大窯灣區(qū)域集團所屬的集裝箱、汽車碼頭等多個專業(yè)化碼頭，這一舉措將吸引貿(mào)易、物流、汽車等一系列公司進駐大連，進而催生出對大連市寫字樓市場新的需求。 ? 6000元 /㎡以上的中高檔住宅方面 . ? 2023年大連市區(qū)單價在 6000元以上的住宅，銷售量約 110萬平方米左右 。 ? 大連商業(yè)發(fā)展速度較快，市民購物消費有了更多選擇，對購物場所的要求也逐漸提高，一些專業(yè)化、有特色的項目競爭力較強；現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，對各種能提供快捷便利服務(wù)的零售、餐飲項目的市場需求量加大；大連的商務(wù)經(jīng)濟和旅游業(yè)發(fā)展越來越快，各種適合商務(wù)活動的酒店、餐飲、娛樂場所發(fā)展勢頭看好。 ? 高新園區(qū)及軟件園區(qū)域已經(jīng)形成的商務(wù)氛圍及軟件企業(yè)聚集效應(yīng)預(yù)示著該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲆矊⒚媾R著較好的發(fā)展機遇。該項目設(shè)備設(shè)施配置標準較高，在一定程度上