【正文】 模生產行業(yè)資產積累受市場影響不大，比較穩(wěn)定 家族背景8001000萬 共 5組 比例 %年齡 45歲以上決策周期短。這就要求我們必須是一支快速反應部隊，所有隊員全天候保持高度戒備狀態(tài)，做好隨時迎戰(zhàn)的準備。17 英里n萬科會會員全國聯(lián)動n世聯(lián)尊貴會＋二三級聯(lián)動n世聯(lián)＋萬科＋專業(yè)公司圈層聯(lián)動n世聯(lián)中國推介 (短信＋ DM)n圈層渠道拓展得業(yè)內人士者得天下n危機處理危機發(fā)生第一時間媒體的輿論把控；以積極的態(tài)度面對客戶，訴諸法律解決；再次開盤的低調客戶積累和危機處理預案。17 英里161 中國 → 深圳 → 萬科 (2)太湖高爾夫山莊高爾夫學院落成 ,開桿；高爾夫會員卡。(2)蘇州太湖高爾夫山莊項目在尚未開盤的情況下，即被中國房地產業(yè)協(xié)會評為 “2023 年度中國十大傳世別墅 ” 之一 . (3) 《現(xiàn)代快報》舉辦的 “ 我的樓盤，我做主 ” 人氣 PK大賽中，酈島別墅再次感動蘇州，以絕對優(yōu)勢榮獲蘇州最佳人氣樓盤第一名 .轟動事件 /名人事件(1)香港影星劉嘉玲與蘇州潤禾房地產公司在滬舉辦 “ 拙政東園 ” 別墅置業(yè)簽約儀式。9本報告是嚴格保密的。 2023年太湖之星被中國新聞社蘇州支社、蘇州市房地產業(yè)協(xié)會評為 2023年海外人士喜愛的 “ 蘇州人居新天堂 ” 樓盤。環(huán)太湖片區(qū) 太湖水景 作為 第二居所渡假用途 ，客戶接近五成來自上海；還有相當一部分比例來自蘇州本地的私營業(yè)主和蘇州實力派企業(yè)的管理高層人士；一部分對蘇州有特殊情結的海外華人。銷售目標目 標4SUMMARY市場5太湖明珠太湖之星西山恬園翠峰山莊天一墅碧瀛谷太湖天闋華麗家族市場概況 1：別墅版圖清晰 /蘇州獨特一極 /相對獨立市場中信深圳蘇州高端別墅市場依托各自資源自成體系發(fā)展，太湖因距離、配套等原因度假物業(yè)痕跡明顯6板塊 主要資源 片區(qū)客戶來源及資源支撐古城區(qū) 園林旅游區(qū) 蘇州情結相城陽澄湖區(qū) 陽澄湖景 該片區(qū)的本地需求基本以第一居所自住需求為主，主要注重 生活配套和與城市的距離 ，特別是偏愛這里的自然資源。CHINA2市場概要SUMMARY06 項目回顧PROPHASEREVIEW53本項目發(fā)展核心建議SUGGESTION77報告回顧WORLDUNION117互動時間DISUSSION120案例研究營銷體系MARKETINGSYSTEM 15 案例研究營銷突破 MARKETINGBREAKOUT57CONTENTS目錄客戶 目標Target05 3拉升吳中的產品線及客戶線；為吳中品牌提升做貢獻；打造項目的全國影響力，樹立標桿形象；吳中及世聯(lián)中國等專業(yè)公司資源的整合及聯(lián)動。他們喜歡游弋于蘇州的山水和人文之間?？纯纯蛻舻谋容^對象們在 做 什么？ (事實訴求 )項目名稱 營銷手法列舉太湖之星 (1)百名乒壇世界冠軍蒞臨太湖之星 ,參加了主辦方舉行的 “ 環(huán)擁湖光山色 ,(3)碧瀛谷，推出針對體育、影視明星、業(yè)界精英、文化名流以及藝術家的山水別墅試居活動，消息一公開立刻在上海引起強大反響。(5)依云水岸舉辦蘇州招商會業(yè)主入會酒會暨童子軍繪畫表演 .園區(qū)金雞湖中海半島華府(1)舉行了 “ 中海魅力中秋夜活動 ” ，活動內容精彩豐富，來賓一邊吃著美味可口的食品，一邊在迷人的夜晚欣賞精彩的節(jié)目。(2)蘇州招商會啟動首屆 “ 招商會 ?家庭日 ” 系列活動之 “ 讓家更溫馨 ” 依云水岸業(yè)主聯(lián)誼會 (3)舉行了 “ 中海魅力中秋夜活動 ” ，活動內容精彩豐富，來賓一邊吃著美味可口的食品，一邊在迷人的夜晚欣賞精彩的節(jié)目。 棲湖 (深圳 )—— 頂級別墅項目營銷體系 (世聯(lián)模式 )——The Marketing Factors151n“17 英里 ” 項目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)n用地面積為 ，容積率 ，總建筑面積 50678平方米，其中住宅 48678平方米，商業(yè)（含會所） 2023平方米n用地屬于海邊坡地類型，三面環(huán)海，背靠青山，高差約 50米。n“ 全球腦庫論壇 ”—— 邀請諾貝爾經(jīng)濟獎得主及國內知名經(jīng)濟學家出場，吸引業(yè)內人士及企業(yè)決策層參加。n20中信棲湖營銷體系客戶營銷n面對市場全新領域，主動拓展，上門拜訪工廠企業(yè)主、與客戶建立起深度聯(lián)系，為了解客戶需求、迅速打開陌生市場局面起到關鍵作用渠道推廣n小眾傳播為主，直郵實名投遞工廠區(qū)業(yè)主、高檔小區(qū)住戶、公務員住址；區(qū)域高檔消費場所包裝，覆蓋區(qū)域財富階層生活軌跡終端體驗n契合客戶要體面 ?的消費需求；金字大門， 5層保安系統(tǒng)；銷售中心金壁輝煌n舉辦風水祈?；顒?，邀請風水大師、佛法大師蒞臨現(xiàn)場，深受客戶歡迎全員聯(lián)動n內部聯(lián)動（世聯(lián)內部推介）、短信、直郵n發(fā)展商渠道聯(lián)動n相關合作公司聯(lián)動n業(yè)內圈層聯(lián)動渠道有效性：全員聯(lián)動 終端體驗 客戶營銷 小眾媒體2看不見的上層，看不見的別墅213 北京 → 西山美廬n“ 西山美廬 ” 項目位于 海淀區(qū)香山南路n 用地面積為 22萬平方米，容積率 0. 47，總建筑面積n 該項目北臨香山風景區(qū)，西南臨石景山區(qū)，西側緊依西山山脈，東側緊鄰香山南路及百米綠化帶，距離西五環(huán)路400米，交通便利。知己知彼，百戰(zhàn)不殆；專業(yè)主義別墅（第四代別墅）274 中國 → 北京 → 麥卡倫地n專業(yè)系列活動：參與、體驗、設計感n舉辦 “成熟別墅買家置業(yè)標準 ”系列論壇n完美生活享受 “麥卡倫地印象 ”n 新老客戶答謝會；專家、媒體、開發(fā)商代表齊聚一堂n麥卡倫地小鎮(zhèn)體驗，在濃郁的深秋，體驗歐洲小鎮(zhèn)的氣息，品位麥卡倫地的醇美n專業(yè)營銷流程：把握過程、關注細節(jié)在把握整個銷售和推廣的過程中，應特別注意銷售過程中鏈條都是環(huán)環(huán)相扣的，稍一疏忽、某個零部件停止，整個鏈條都難以轉動28世聯(lián)中國高端住宅營銷路徑—— 頂級別墅項目營銷體系 (世聯(lián)模式 )——The Marketing Factorsl客戶渠道拓展策略直效的客戶渠道跨行業(yè)渠道整合l圈層定向推廣策略自上而下逆向傳播直效定向的傳播渠道多品牌聯(lián)合傳播l終端展示體驗策略具備沖擊力的細節(jié)的營造打造完美的終端體系搭建營銷 平臺 ：制造區(qū)隔感 /距離感 /尊貴感 /歷史感l(wèi)客戶維持及服務策略建立客戶終身特性資料庫有效的危機處理預案l流程致勝基于世聯(lián)13年300余個案例29世聯(lián)高端住宅體系之 —— 渠道運用 (內部 )本報告是嚴格保密的。投資客房地產圈藝術設計圈文藝圈金融圈……通過對 “ 圈子 ” 的傳播，可以將項目信息滲透到各類客戶之中吳中集團各位老總世聯(lián)資源客戶中介公司總監(jiān)以上廣告公司總監(jiān)以上洪海等電視界人士胡洪俠等傳媒界人士……設計院經(jīng)理以上韓家英等藝術家左力、肖全等攝影家畫家、自由設計師銀行經(jīng)理以上保險公司經(jīng)理以上世聯(lián)金融客戶 ……1 世聯(lián)高端住宅體系之 —— 渠道運用 (外部 )n跨行業(yè)渠道整合36本報告是嚴格保密的。3 世聯(lián)高端住宅體系之 —— 終端展示體驗策略■打動客戶的永遠是細節(jié)41本報告是嚴格保密的。世聯(lián)高端住宅體系之 —— 工作流程分析 2545階段 世聯(lián)工作方式 階段成果與研究方法銷售籌備階段 項目執(zhí)行團隊反復深入市場調查策略總綱報告l明確項目目標 —— 價值 +品牌l整體定位 —— 國際頂級灣區(qū)物業(yè)l客戶定位 —— 十大客戶類型l項目命名 —— 中信紅樹灣l一期策略總綱 —— 聯(lián)合片區(qū)炒作 的片區(qū)策略 /主動式挑戰(zhàn)者 的競爭策略 /高形象 的品牌策略 /十大客戶必殺 策略l一期行動綱領 —— 巧打片區(qū)、后發(fā)制人、樹立品牌、十大必殺階段研究成果目標客戶的深入研究項目核心價值點挖掘銷售執(zhí)行報告l量化項目目標 —— 個億銷售額l市場競爭變化下的策略檢討 —— 聯(lián)合炒作變?yōu)轭I導片區(qū)l國際頂級灣區(qū)物業(yè)總攻略l執(zhí)行方案 —— 營銷推廣（占領要道、渠道利用、 全國接待站、 800免費電話 、事件營銷），展示（園林、樣板房、售樓處、賣場氛圍營造、樓書、影視宣傳片等），銷售服務（ 客服助理、銀行綜合服務大使 、預約看樓）本報告是嚴格保密的。17 英里 2期 度假公寓： 30000 獨家代理中信紅樹灣 2期 大平面： 13000 獨家代理天鵝堡 2期 3區(qū) 大平面： 2500026000 (待售 ) 顧問淘金山 大平面： 15000 獨家代理區(qū)域代表佘山月湖 [1500， 5000]萬 /套 獨家代理佘山銀湖 2期 DL： 18000 聯(lián)合銷售50l對本項目的啟發(fā)：客戶服務終端營造尊貴感 /區(qū)隔感直效、定向、精準的客戶渠道挖掘；鎖定核心圈子人群，自上而下逆向傳播；完備客戶維護 及其支持體系；世聯(lián)完備的代理流程＋專業(yè)公司的整合營銷；51 吳中現(xiàn)有產品線及客戶線石湖之韻太湖 日本隈研吾 俱樂部 ——1 個韓國建筑師承孝相一樓的餐廳能容納 150名客人同時就餐，有一個酒吧間和四個以季節(jié)為主題的私人包間 (有獨立庭院 )。共 787套客房，一區(qū)酒店（ 359套客房）二區(qū)（ 428套客房）休閑體驗 —— 摩托艇、滑水、獨木舟等各類時尚休閑的保健康體項目、室內及花園水療（ SPA）設施、高速寬帶無限體驗 。境外機構和個人在國內購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產部門備案；第二，在中國工作或者學習超過一年；第三，購房實名制。 房地產在大問題上將會穩(wěn)步前進 ，但在一些具體主管部門的管理上可能會遇到一些麻煩，會出現(xiàn)有一些爭論。市場本身、銀行本身它不是一個利益集團，市場本身有需求。 支付能力不斷上升， 億 消費者有能力購買各種品牌的奢侈品，占總人口 %；216。 75SUMMARY核心建議76營銷突破點 44畝開放空間一個國際的示范營地 /一個蘇州的時尚場 /一個核心體驗村產品本體的營銷發(fā)力體驗試住區(qū)域 /山地建筑試驗場 /匪夷所思的設計空間營銷大事件大師光環(huán) /區(qū)域推廣 /品牌聯(lián)盟終端客戶營銷太湖山莊客戶維護體系搭建77嚴迅奇（中國香港 ,許李嚴） 張永和（中國北京 ,五合國際） 庫哈斯（荷蘭 ,OMA事務所） 承孝相（韓國 )各國著名建筑師創(chuàng)作組成的國際建筑群建筑師建立自己的建成 /未建成作品公園以不同題材建立起的專題建筑模型臨時性的流動建筑院落國際都市景觀創(chuàng)作營建立品質標簽 1. 國際都市景觀創(chuàng)作營 —— 步行綠化帶的營造 78167。所有的服務均通過網(wǎng)絡實現(xiàn)，只需鼠標輕輕一點，即可靜候佳音。湖濱山莊 在物業(yè)管理方面采用先進的、專業(yè)的管理模式和安防系統(tǒng)，創(chuàng)造出一種安全、舒適的生活方式太湖翠峰山莊 約 3000m2的超級私人會所 拱形水池、親子同樂室、機械體操訓練室、舞蹈室等休閑娛樂場所一應懼全太湖寶島花園 獨享 五星級酒店 的物業(yè)服務 悉心規(guī)劃，嚴密的保安、齊全的小區(qū)配套設施，大功率備用發(fā)電機組和天然深水井，保障生活的安全、方便、舒適。階梯型單元層 利用山勢形成坡地建筑 —— 建筑接地形態(tài)A1典型案例： 日本六甲集合住宅贈送地下室贈送露臺90大體量 , 住宅位於綠化旁邊Massive bulk by the side of landscape建築 概念Architecture Concepts細碎體量 , 住宅融合於山間綠化Defragmentised volumes merged with landscape大開挖 , 影響現(xiàn)存環(huán)境 , 在山間太明顯Massive site formation, destroy existing hill slope and vegetation, bulky volumes爬坡型設計 , 與週圍環(huán)境混然天成Slopeclimbing design, integrates harmoniously with surrounding landscape91吊腳式 1架空式基面與地表完全脫離，用柱子或建筑局部支撐建筑的荷載。結合建筑，突出地形特色，在地勢落差位設計疊泉和植被，掩蓋生硬的坡道和架空層；實行人車分流系統(tǒng)， 車輛從外圍環(huán)路的車庫入口進入各樓棟的地下車庫 。環(huán)境保護216。滲水路面216。分戶太陽能 垃圾處理部分生態(tài)節(jié)能技術建議110本報告是嚴格保密的。住宅新風系統(tǒng)216。雨水系統(tǒng)216。 以內院或廣場為社區(qū)核心（位于盆地或山谷）建筑布局：中間高，四周高。有利于建筑的防潮 。是 1997年與上海證券交易所一起成立上海證券總會金融界人士個人入會采