房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析講義(完整版)
【正文】 2 3 4 5 6 7 表 117 凈現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬元 (1 20 %)t?? 8 9 10 11 12 13 14 15 ∑ NPV= 續(xù)表 117 凈現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬元 （ 2）內(nèi)部收益率的計(jì)算 內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的收益率。 15=2（萬元）； 本案例中，該項(xiàng)目應(yīng)交納的稅金主要有：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的 3%、 ‰ 、 18%、%。 為了求解這一問題，應(yīng)分別計(jì)算該項(xiàng)目的貸款分期償付計(jì)劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。投資者可獲得利率為 12%，期限 15年的 1 500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。出租經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的 28%。 3247。 這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營(yíng)的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資等。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約 2 000元；所得稅率為 20%。 案例 114： 某公司以 10 000元 /平方米的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為27 000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該公司在購(gòu)買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格 %的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。 案例 115： 某寫字樓售價(jià) 1 950萬元，該樓宇擁有辦公單元 60個(gè)，每個(gè)單元平均月租金 6 000元，并以每年 5%的速度遞增。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。 按題設(shè)已知條件， （ 1）該項(xiàng)目年潛在總收入 =單元月租金單元數(shù) 12個(gè)月（ 1+ 升幅） （ 2）該項(xiàng)目空置及其他損失 =2單元月租金單元數(shù)（ 1+ 升幅） （ 3）實(shí)際總收入 =潛在總收入 空置其他損失 （ 4）經(jīng)營(yíng)成本：第 1年為當(dāng)年實(shí)際總收入的 20%，以 后每年按 6% 比例遞增，即： 經(jīng)營(yíng)成本 =第 1年實(shí)際總收入 20%（ 1+ 升幅） （ 5）凈經(jīng)營(yíng)收入 =實(shí)際總收入 經(jīng)營(yíng)成本 （ 6）年還本付息額，見表 114 ① 欄。由凈現(xiàn)值計(jì)算可知， 當(dāng) ic= 20% 時(shí)， NPV= ＞ 0，則 取 i1=22%，按上述同樣步驟可求得： NPV1= 繼續(xù)提高折現(xiàn)率，設(shè) i2= 23%，則 NPV2= 由插入法求得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為： 11 2 112( ) 22% ( 23% 22% ) % N PVFI RR i i iN PV N PV? ? ? ? ? ? ??? 6．結(jié)論 因?yàn)樵擁?xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 ＞ 0；內(nèi)部收益率為%＞ 20%，已超出投資者要求的投資收益率，所以，該投資方案是可行的。 年 份 經(jīng)營(yíng)收入 空置及 其他損失 實(shí)際總收入 經(jīng)營(yíng)成本 凈經(jīng)營(yíng)收
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