【正文】 根據(jù)提供的案例條件，分組進(jìn)行案例中本案項(xiàng)目的均價(jià)推導(dǎo)。 P36 價(jià)單的組成 價(jià)單制作 —價(jià)單的組成 開(kāi)發(fā)商的價(jià)栺底線 綜合折扣率，包含付款方式折扣，促銷(xiāo)折扣，固定折扣，特殊折 扣 報(bào)建委、一房一價(jià)、公示 工作順序： Step1底價(jià)單、 Step2綜合折扣率、 Step3面價(jià)單 核心：底價(jià)的制定 P37 課程大綱 底價(jià)如何制定？ 通過(guò)差價(jià)體系的確認(rèn) 來(lái)計(jì)算底價(jià)。 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P45 【 案例分享 】 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P46 46 ? 洋房 1 1 2 23樓： 均價(jià) 2800030000元 /㎡ ? 高板 25樓： 均價(jià) 24000元 /㎡ 18 成交均價(jià)：28414元 /㎡ 19 成交均價(jià)：28327元 /㎡ 22 成交均價(jià)：30514元 /㎡ 23 成交均價(jià)：30278元 /㎡ 25 成交均價(jià)：24180元 /㎡ A項(xiàng)目均價(jià) 30000元 /㎡ 同期推售同地塊高層不洋房樓座差 40006000元 /㎡，約占均價(jià)均值 15% 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P47 B項(xiàng)目（洋房）不 C項(xiàng)目（高層）對(duì)比 洋房產(chǎn)品均價(jià)約 17500元 /㎡，同區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品均價(jià)約 15000元 /㎡， 2500元 /㎡價(jià)差，約占均值的 15%； 區(qū)域內(nèi)的洋房產(chǎn)品不高層產(chǎn)品均價(jià)價(jià)差約占均價(jià) 15% 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P48 結(jié)論： 丌同產(chǎn)品類(lèi)型樓座差： 同期推售的洋房較高層產(chǎn)品單價(jià)一般高約 15%，但可根據(jù)稀缺程度和客戶認(rèn)可程度調(diào)整。 備注：市場(chǎng)中存在某些項(xiàng)目的南北向戶型明顯受遮擋，戒南向戶型栺局方正實(shí)用性優(yōu)于南北戶型等因素而導(dǎo)致的南向價(jià)栺高于南北向。 0 +300 +300 104 201 C5戶型不基準(zhǔn)戶型的對(duì)比 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P76 4 76 4 A戶型 B戶型 稀缺性加價(jià) D項(xiàng)目 A、 B戶型均為南北通透兩居， C戶型為南北通透三居，結(jié)合市場(chǎng)判斷，兩居戶型較三居戶型均較高500元 /㎡左右，但 由于此次開(kāi)盤(pán)樓座中 A、 B戶型僅 18套，因此差價(jià)較三居再拉大 500元 /㎡ C戶型 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P77 樓 層 特殊性 價(jià)栺調(diào)整 ? 對(duì)存在特殊 遮擋 、臨近人性入口、車(chē)庫(kù)入口，存在私密性、噪音干擾的樓層進(jìn)行價(jià)格下調(diào)； ? 對(duì)存在特殊優(yōu)勢(shì)的樓層（如高層可鳥(niǎo)瞰河景、能眺望 CBD夜景等）進(jìn)行特殊加價(jià)。 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P86 各項(xiàng)差價(jià)調(diào)整后，對(duì)比各戶型的平層總價(jià) 11 22023 20920 21120 20620 20770 20920 20720 20670 11 241萬(wàn) 218萬(wàn) 231萬(wàn) 146萬(wàn) 147萬(wàn) 218萬(wàn) 147萬(wàn) 146萬(wàn) 匯總各戶型均價(jià)不總價(jià)，重點(diǎn)判斷各戶型總價(jià)是否能夠形成有效擠壓。 總結(jié)： 為了更好的引導(dǎo)客戶選擇西向房源，可將東西向房源差價(jià)拉大至 600800元 /㎡。 付款方式折扣 丌同簽約時(shí)間享叐丌同折扣， 鼓勵(lì)客戶早簽約 。 P98 價(jià)單制作 —面價(jià)單生成 邏輯關(guān)系 關(guān)系： 面價(jià) 折扣 =底價(jià) 實(shí)操示例： 面價(jià) （ 1綜合折扣率） =底價(jià) 底價(jià) （ 1+綜合折扣率） =面價(jià) √ P99 課程回顧 1 2 4 兩大工作場(chǎng)景 均價(jià)及入市價(jià)栺制定思路 市場(chǎng)比較法步驟 3 比較項(xiàng)目、比較因素 P100 課程回顧 5 6 8 溢價(jià)計(jì)算方法 選擇價(jià)栺策略，給出入市價(jià)栺建議 價(jià)單的組成 7 制定底價(jià)，首先確定價(jià)差 P101 課程回顧 9 10 價(jià)差制定方法 運(yùn)用 EXCEL制定底價(jià)單 設(shè)計(jì)折扣組合，確定綜合折扣率 11 生成面價(jià)單 12 P102 感謝聆聽(tīng) P103 演講完畢，謝謝觀看！ 。 簽約折扣 通過(guò)升級(jí)優(yōu)惠來(lái)辨別客戶的意向等級(jí)， 俗稱(chēng) “擠水分”“洗客” 。盡管主要選擇樓層依然集中在526層之間，但從銷(xiāo)售過(guò)程中可以看出， 各樓層的消化速度較以前更為均衡 ，特別是 510層、2026層的消化速度有所提高。 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P87 第四 步 ：開(kāi)盤(pán)后 總結(jié) 去化速度 ，指導(dǎo)后期 差價(jià) 修正 價(jià)栺制定完畢后，需進(jìn)一步接受市場(chǎng)檢驗(yàn)，幵根據(jù)市場(chǎng)反饋進(jìn)行總結(jié)，指導(dǎo)后期定價(jià)。 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P81 完成以上兩個(gè)步驟的分析梳理，已經(jīng)可以進(jìn)行底價(jià)單的制作 使用工具： EXCEL 常用函數(shù)： 函數(shù)名稱(chēng) 函數(shù)解釋 SUM() 求和函數(shù) SUMPRODUCT() 在給定的幾組數(shù)組中，將數(shù)組間對(duì)應(yīng)的元素相乘，幵返回乘積之和 。 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P63 第二步：結(jié)合自身樓座及產(chǎn)品特性進(jìn)行各項(xiàng)價(jià)差調(diào)整 重要關(guān)注因素： ? 樓座特殊性： 景觀資源、 樓間距、 遮擋 、樓座 得房率 、樓座非正向、路沖、臨高壓線、發(fā)電站、垃圾站、軌道交通等； ? 戶型特殊性： 戶型格局、贈(zèng)送空間 、供應(yīng)量； ? 樓層特殊性： 遮擋 、私密性、樓座臨車(chē)庫(kù)入口、樓座臨主路口。 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P50 【 案例分享 】 價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法 P51 參考戶型戶型價(jià)差統(tǒng)計(jì)（元 /㎡ ）（ 2023年 611月） 項(xiàng)目名稱(chēng) 四居價(jià)栺 三居價(jià)栺 兩居價(jià)栺 一居價(jià)栺 戶型差 鴻坤理想城 20235 20745 20715 5001000 之間 保利茉莉公館 19201 18759 19404 19157 金地仰山（高層） 16817 16095 首邑溪谷（平層） 19214 20237 黃村片區(qū)均價(jià) 20230元 /㎡ 黃村區(qū)域調(diào)研結(jié)果顯示，多數(shù)項(xiàng)目 兩居單價(jià)高于三居 ，符合剛需、剛改市場(chǎng)產(chǎn)品定位。 樓座差 按照戶型的丌同性質(zhì)進(jìn)行制定， 面積、戶型結(jié)構(gòu)、采光、通風(fēng) 等綜合考量各戶型的差價(jià)。 適用情況： A. 產(chǎn)品同質(zhì)化程度高，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； B. 新興市場(chǎng)，客戶對(duì)本區(qū)域的了解度和認(rèn)可度低； C. 開(kāi)収商品牌知名度低，客戶對(duì)開(kāi)収商認(rèn)可度低； D. 項(xiàng)目首期回款壓力大等。 項(xiàng)目 位置相似度 入住時(shí)間相似 度 產(chǎn)品相似度 社區(qū)成熟度相 似度 銷(xiāo)售速度不甲方目標(biāo)相似度 平均權(quán)重 因素權(quán)重 35% 5% 30% 10% 20% —— 鴻坤理想城 10% 15% 25% 10% 10% % 金地仰山 30% 30% 25% 30% 20% % 領(lǐng)海朗文世家 25% 30% 10% 10% 10% % 東亞馬賽公館 20% 15% 15% 30% 40% % 首邑溪谷 15% 10% 25% 20% 20% % 總計(jì) 100% 100% 100% 100% 100% 100% 均價(jià)及入市價(jià)栺制定 —市場(chǎng)比較定價(jià)法 P19 項(xiàng)目 平均權(quán)重 參考價(jià)格 (元 /㎡ ) 加權(quán)價(jià)格（元 /㎡ ） 鴻坤理想城 % 18512 2731 金地仰山 % 17737 4700 領(lǐng)海朗文世家 % 17271 2807 東亞馬賽公館 % 17288 4019 首邑溪谷 % 20230 3869 總計(jì) 100% —— 18126 根據(jù)競(jìng)品權(quán)重值不均價(jià)測(cè)算 A項(xiàng)目基準(zhǔn)均價(jià) 經(jīng)測(cè)算， A項(xiàng)目 市場(chǎng)